La première question à se poser est avant tout de savoir ce que vous voulez tirer de cette location : une contrepartie financière ou plutôt faire entretenir le bien le temps de la mise en chantier ? Selon le cas, les conséquences ne seront pas les mêmes.

Si vous louez la parcelle par bail même s’il n’est que verbal, il faudra effectivement verser une indemnité au fermier en cas de résiliation pour cause d’urbanisme. La principale condition qui permet de caractériser l’existence d’un bail rural c’est le paiement d’un fermage. L’article L. 411-1 alinéa 1 du code rural définit le bail rural comme toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter. Le prix est donc un élément déterminant pour caractériser le bail. D’après les textes, la preuve peut être apportée par tous moyens : quittances du propriétaire, témoins ayant assisté à plusieurs règlements de loyers. Le bail est donc à éviter.

Il en est de même en cas de vente d’herbe régulière. En principe, les contrats de vente d’herbe tombent sous le coup du statut du fermage. D’après l’article L. 411-1 du code rural, toute cession exclusive des fruits de l’exploitation, lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir, est réputée constituer un bail rural. Il s’agit d’une présomption. Pour la renverser, le propriétaire doit démontrer que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée du fonds, ni dans l’intention de faire échec au statut du fermage. La convention n’est susceptible d’échapper au statut du fermage que si des raisons légitimes (circonstances économiques, accident) justifient la cession temporaire des fruits de l’exploitation. Si le propriétaire ne peut pas apporter cette preuve, le contrat sera soumis au statut du fermage.

Pour échapper au statut du fermage, la seule solution est de faire un prêt à usage, c’est-à-dire de prêter le bien à une personne pour qu’elle s’en serve, à charge pour cette dernière de la rendre après s’en être servie. Le prêt à usage n’est pas soumis aux dispositions du statut du fermage à une condition : la gratuité. En cas de mise à disposition de bien à titre onéreux, par exemple au moyen du versement par l’emprunteur d’une redevance en échange de la jouissance du bien ou du paiement des sommes qui sont normalement à la charge du propriétaire, le contrat risque de se voir requalifier en bail rural. Le prêteur ne peut retirer la chose qu’après le terme convenu.

Le contrat de prêt à usage peut donc être consenti pour une durée d’un an, voire davantage. À l’expiration du terme convenu, le prêt prend fin sans qu’il soit besoin de délivrer congé sauf si les parties ont prévu une clause de tacite reconduction, c’est-à-dire de renouvellement automatique. Ce qui est le cas lorsque le contrat est reconduit d’année en année. Dans cette hypothèse, un congé est nécessaire pour mettre fin au contrat. Une simple lettre recommandée avec accusé de réception suffit en respectant un préavis (six mois en principe). Si le terme de la convention n’a pas été prévu, le propriétaire ne peut réclamer la chose qu’une fois qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle était prêtée.

En cas de litige, c’est l’emprunteur qui doit prouver que l’usage de la chose nécessite une certaine durée. La loi réserve toutefois au prêteur la faculté de demander la restitution avant terme s’il lui survient un besoin pressant et imprévu du bien (article 1889 du code civil). En outre, ces dispositions n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir que le prêteur pourra, à sa discrétion, reprendre le bien prêté en l’indiquant dans le contrat. Pour éviter tout litige, mieux vaut conclure un contrat par écrit (un acte sous seing privé entre les parties) mais il est conseillé de fixer expressément sa durée ainsi qu’un délai de préavis. En respectant les règles prévues par la loi et en établissant un écrit, vous pourrez faire entretenir votre bien et le récupérer sans problème.