«De manière générale, qu’il s’agisse de la présence de lignes à haute tension, d’habitations à proximité ou d’eaux fluviales, la réponse est identique », indiquent Julien Dervillers et Maxime Christien, avocats au cabinet Proxima, situé à Rennes, en Ille-et-Vilaine.

Aux termes de l’article L.411-1 1° du code rural, « le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. » Le fermage est encadré. Le loyer du bail rural doit être fixé entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Le préfet du département, représenté par la DDT (M), fixe, par arrêté publié au recueil des actes administratifs de la préfecture, les maxima et minima des valeurs locatives normales des bâtiments d’exploitation et des terres nues, mais aussi les maxima et minima des loyers des bâtiments d’habitation. L’arrêté du préfet est pris après consultation des commissions consultatives paritaires des baux ruraux.

Dans chaque département, les terres sont donc « attachées » à une catégorie particulière, en fonction de la qualité du sol et de la structuration parcellaire. Des points sont attribués à telle ou telle parcelle, le total permettant de définir sa catégorie. « Les arrêtés préfectoraux encadrant le statut du fermage dans chaque département font précisément référence à la présence d’obstacle sur la parcelle ainsi qu’à la qualité de l’accès à celle-ci. Dès lors, effectivement, il doit être tenu compte de ces différents obstacles pour déterminer le fermage applicable sur les parcelles », précisent les avocats.