Effectivement, le décès du propriétaire bailleur en cours de bail n’y met pas fin. « En pareille hypothèse, le bailleur unique va laisser place à plusieurs propriétaires bailleurs : qu’il s’agisse d’une indivision successorale avant partage ou des héritiers attributaires après partage », rappelle Julien Dervillers, avocat en droit rural.

S’agissant des effets d’une telle division sur le bail rural, dans un arrêt du 11 juin 2008, la Cour de cassation a jugé « que l’indivisibilité demeure jusqu’à l’expiration du contrat locatif initial ». Le bail en cours demeurera indivisible jusqu’à ce qu’il arrive à son terme et le fermier peut, indifféremment, régler le fermage auprès de l’un ou l’autre des propriétaires bailleurs. De la même manière, l’un des propriétaires ne peut solliciter la résiliation du bail pour la partie des biens loués qui lui a été attribuée.

« Néanmoins, cette indivisibilité cesse au moment du renouvellement, par le jeu de la novation », indique l’avocat. Dans un arrêt du 2 février 2010, la Cour de cassation a précisé que « la division du fonds entre plusieurs personnes entraîne - lors du renouvellement du bail et donc de l’apparition de baux juridiquement nouveaux - mécaniquement la fin de l’indivisibilité susvisée ». Il ajoute : « Lors du renouvellement, le fermier dispose en réalité de plusieurs baux ruraux avec les proprié­taires bailleurs attributaires lors du partage. Ces derniers peuvent agir en résiliation ou délivrer un congé sur les seules parcelles reçues dans le cadre de la succession. Le fermier doit, lui, régler le fermage à chaque propriétaire s’agissant de chaque “nouveau bail ”. »

« Dans votre situation, vous pouvez régler le fermage à l’un ou l’autre des propriétaires si le bail n’a pas fait l’objet d’un renouvellement depuis le décès du propriétaire bailleur initial. À l’inverse, si le bail s’est renouvelé, l’indivisibilité cesse : plusieurs baux coexistent. Vous devrez régler le fermage à chaque propriétaire bailleur, au prorata des parcelles attribuées », conclut-il.