D’après l’article L.411-39 du code rural, le preneur peut, pendant la durée du bail, effectuer des échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation. L’objectif principal de ce type d’opération doit être d’améliorer l’exploitation. Les échanges ne peuvent porter que sur la jouissance. La part de la surface susceptible d’être échangée est fixée par arrêté préfectoral pour chaque région agricole. Elle ne peut atteindre la totalité du fonds loué que si la surface de celui-ci n’excède pas le cinquième du seuil de surface définie par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. Il est compris entre le tiers et une fois la surface utile régionale moyenne, compte tenu de la nature des cultures.

Cependant, si les échanges sont permis, il faut respecter un certain formalisme. Le preneur a l’obligation de notifier l’opération d’échange au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire qui entend s’y opposer doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, dans un délai de deux mois à compter de la réception de l’avis du preneur. À défaut, il est réputé avoir accepté l’opération. En l’absence de notification au propriétaire, le fermier peut être sanctionné par la nullité de l’opération, mais pas obligatoirement par la résiliation du bail. En effet, la résiliation n’est encourue que si l’opération est de nature à porter préjudice au bailleur, comme une mauvaise exploitation du fonds. À noter que l’échange en jouissance ne modifie pas les rapports du bailleur et du fermier initial. Le preneur reste tenu de toutes les obligations découlant de son bail (paiement du fermage, responsabilités, droit de préemption, et il répond aux manquements de son cocontractant).

La sous-location, quant à elle, est interdite par la loi. Elle se caractérise par le fait pour un locataire de mettre le bien loué (ou une partie) à disposition d’un tiers moyennant un loyer, une redevance ou une autre contrepartie. La résiliation du bail est encourue dans ce cas. Elle doit être demandée en justice. Selon la jurisprudence, lorsque la preuve d’une contrepartie à la mise à disposition des biens loués n’a pas été apportée, les juges ne peuvent pas conclure à une sous-location.

[summary id = "10050"]