L’état des lieux est prévu par la loi. Vous pourrez donc difficilement vous y opposer, mais son intérêt est limité s’il n’a pas été fait également à l’entrée dans les lieux. En principe, lors de la conclusion d’un bail rural, les parties doivent en établir un (article L.411-4 du code rural).

Toutefois, le non-respect de cette obligation n’a aucune incidence sur la validité du bail. L’état des lieux a pour but de constater la situation matérielle de l’immeuble et de faire l’inventaire des lieux au jour de l’entrée en jouissance d’un locataire. Il présente une grande utilité pour chacune des parties, notamment pour déterminer, en sortie de bail, les améliorations apportées ou les dégradations subies par le fonds. Selon l’article 1731 du code civil, à défaut d’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance, le preneur est présumé avoir reçu les biens en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. Toutefois, cette présomption de bon état à l’entrée ne s’applique pas aux terres, selon la jurisprudence.

En l’absence d’état des lieux lors de l’entrée, la loi autorise le preneur sortant à apporter la preuve des travaux réalisés par tous moyens (article R.411-15, alinéa 1er, du code rural). Cette preuve pourra être apportée, notamment, par la méthode des bilans. Des analyses de terres régulières en cours de bail permettent, en effet, de déterminer le reliquat laissé par le preneur.

Elle peut également résulter d’une comparaison entre les rendements et la qualité des sols des cinq premières et des cinq dernières années d’exploitation. Depuis la loi d’avenir agricole d’octobre 2014, l’article L.411-71,3° du code rural prévoit que « pour les améliorations culturales et foncières, le montant de l’indemnité peut être fixé par comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de la sortie ou au moyen d’une expertise ». Dans ce cas, l’expert pourra utiliser toute méthode lui permettant d’évaluer avec précision le montant de l’indemnité due au preneur sortant.

Il est à noter que la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, sous peine de forclusion.

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