Selon les textes, le bail d’un an ne peut être conclu que si le bailleur se propose d’installer sur le fonds loué, à l’échéance d’un des renouvellements, un ou plusieurs descendants majeurs. Le texte est d’interprétation stricte. Ainsi, un propriétaire ne peut conclure un tel bail en attendant de pouvoir lui-même mettre en valeur le bien loué. Le risque est de voir le requalifier en bail de neuf ans. En cas de litige, c’est au tribunal paritaire des baux ruraux de trancher. Reste que, même en cas de requalification en bail rural, le changement de destination des terres pour l’urbanisme ne permet pas forcément la préemption.

L’article L. 411-32 du code rural permet au propriétaire de résilier le bail sur les terrains devenus constructibles, notamment ceux classés en zone U d’un POS ou d’un PLU (1). Cette procédure est utilisée lorsque le bailleur décide de changer l’affectation des terrains ou de les mettre en vente. Le propriétaire doit notifier la résiliation au fermier par exploit d’huissier et cette résiliation ne prend effet qu’un an après. Le fermier a droit, dans ce cas, à des indemnités d’éviction, calculées comme en matière d’expropriation. Une fois le bail résilié, le fermier ne peut plus préempter et le propriétaire peut vendre librement.

Si le propriétaire vend avant que le terrain ne soit déclaré constructible, le fermier a le droit de préemption, puisqu’il s’agit d’une parcelle agricole. Lorsque le terrain devient constructible, le propriétaire doit respecter le formalisme évoqué ci-dessus avant toute vente.

Dans l’hypothèse où le propriétaire n’utilise pas cette procédure et met en vente les terrains sans avoir résilié le bail, le fermier en place peut-il préempter sur du terrain constructible ? La loi est muette sur ce point. On pourrait supposer que le droit de préemption du preneur subsiste tant que le bailleur n’a pas exercé le droit de résiliation.

(1) POS : plan d’occupation des sols, PLU : plan local d’urbanisme.

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