Le fermier peut échanger des terres qu’il loue par bail rural, mais il lui faut respecter certaines formalités. Le preneur peut, durant le bail, procéder à des échanges qui ont pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation des biens loués. Cette dérogation au principe de l’incessibilité du bail est strictement encadrée par l’article L. 411-39 du code rural. Le fermier abandonne (uniquement) la jouissance des terres qu’il a en location, seulement pour la durée du bail. L’échange en jouissance ne modifie pas en revanche les rapports du bailleur et du preneur. Le preneur initial reste tenu de toutes les obligations découlant du bail (paiement du fermage, responsabilités). Le fermier conserve son droit de préemption. Le preneur est responsable des manquements de son coéchangiste. L’échange peut être consenti pour une durée fixe ou avec une clause de tacite reconduction. Il est toujours limité à la durée du bail. Il prend fin de plein droit à l’extinction de l’un des baux. Un arrêté préfectoral fixe la part de la surface susceptible d’être échangée pour chaque région agricole.
Le fermier a l’obligation de notifier préalablement l’opération au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire qui entend s’y opposer doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de deux mois à compter de la réception de l’avis du fermier. À défaut, il est réputé avoir accepté l’opération. Dans le cadre du bail rural, l’usufruitier a la qualité de bailleur. Le code rural faisant référence au propriétaire, il est plus prudent d’informer l’usufruitier et le nu-propriétaire. En cas de litige, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux compétent en la matière qui tranchera. Il est indispensable d’avertir le propriétaire. En effet, en l’absence de notification au propriétaire, le fermier peut être sanctionné par la nullité de l’opération et la résiliation du bail, mais seulement si la contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l’article L.411-39 du code rural est de nature à porter préjudice au bailleur.
Si votre intention est d’aboutir à l’échange des terrains en propriété, les formalités ne sont pas les mêmes. L’opération doit être réalisée par un notaire et l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est indispensable. Elle s’assimile à une vente. Vous n’avez aucun moyen de forcer le nu-propriétaire à signer.
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