La principale condition qui permet de caractériser l’existence d’un bail rural, qu’il soit écrit ou verbal, est le paiement d’un fermage. L’article L.411-1, alinéa 1, du code rural définit le bail rural comme toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter. Le prix est donc un élément déterminant pour caractériser un bail. D’après les textes, la preuve peut être apportée par tous moyens : quittances du propriétaire, témoins ayant assisté à plusieurs règlements de loyers…

La preuve du bail n’est, en revanche, pas apportée par l’affiliation à la MSA, car c’est un acte unilatéral. Ce sont les juges du tribunal paritaire qui apprécient au cas par cas, en fonction des éléments en présence.

Le principal problème en cas de bail verbal est de prouver son existence. Selon la jurisprudence, elle ne peut résulter de la seule exploitation ou occupation des lieux. En effet, il peut s’agir d’une simple tolérance, ou encore d’un prêt à titre gratuit. Dans votre courrier, vous n’évoquez à aucun moment le règlement d’un loyer. Vous faites référence à des témoignages concernant l’exploitation, mais les témoins peuvent-ils attester du versement d’une contrepartie ? Si ce n’est pas le cas, votre contrat semble plutôt s’apparenter à un prêt à usage, c’est-à-dire à un prêt à titre gratuit, si vous utilisez les choses louées en contrepartie de leur entretien. Si vous n’êtes pas reconnu comme fermier, vous n’aurez pas de droit de préemption prioritaire.

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