Le bail emphytéotique, lorsqu'il est consenti sur un bien agricole, est considéré comme un bail rural. Ses particularités sont d'être sur une très longue durée (plus de dix-huit ans à quatre-vingt-dix-neuf ans) et de conférer au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail.
Il ne rentre pas dans la catégorie des baux ruraux à long terme. Il est régi par les articles L. 451-1 et suivants du code rural. Aucune disposition du statut du fermage ne lui est applicable.
L'emphytéote (le fermier) dispose d'une grande liberté pour exploiter ou transformer le fonds loué. Il peut ainsi exploiter le fonds lui-même ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Toutefois, en vertu de l'article L. 451-5 du code rural, le fermier encourt la résiliation de son bail pour inexécution des conditions du contrat ou s'il a commis des détériorations graves.
Dans un arrêt du 6 mai 1970, la Cour de cassation avait considéré qu'un fermier encourait la résiliation de son bail alors que ce dernier avait pendant une longue durée (plus de quatre ans) négligé l'entretien d'une vigne et d'un verger et ne portait que peu d'attention à l'exploitation alors qu'une clause du bail stipulait qu'il devait jouir des lieux en bon père de famille.
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