Il n'existe qu'un seul et unique régime pour le fermage, qui est applicable à tous les baux en cours.

Lors de l'institution du statut du fermage, le loyer était fixé en fonction du prix des denrées. La réforme de 1988 a permis de prendre en compte deux composantes dans le prix du bail: les bâtiments d'habitation, d'une part, et les terres et bâtiments d'exploitation, d'autre part.

Depuis la loi du 2 janvier 1995, les fermages sont fixés en argent. La réforme s'applique à tous les baux à l'exception des cultures pérennes (vignes, vergers…).

Le fermage doit être obligatoirement compris dans les limites maximales et minimales arrêtées par le barème préfectoral. Ce loyer, ainsi que les maxima et minima, sont actualisés chaque année selon la variation de l'indice départemental des fermages.

Le fermage varie donc chaque année en fonction de l'évolution de l'indice des fermages. Vous pouvez vous mettre en relation avec la DDAF/DDEA ou la chambre d'agriculture pour connaître le barème applicable dans votre département. Lorsqu'un fermier ou un propriétaire considère que son loyer est anormal, il a la possibilité d'intenter une action en révision du fermage.

L'article L. 411-13 du code rural permet au preneur ou au bailleur d'engager cette action en révision devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il faut que le prix stipulé soit supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail.

On considère que le prix est normal s'il s'inscrit dans le cadre des maxima et minima prévus par l'arrêté préfectoral. Mais cette action ne s'engage pas n'importe comment. Il faut respecter un certain formalisme. Elle doit, notamment, être intentée au cours de la troisième année de jouissance.

La demande en révision introduite plus de trois ans après l'entrée dans les lieux est irrecevable, de même que celle présentée au cours des deux premières années du bail.

Enfin, cette faculté de révision vaut pour la troisième année du premier bail, mais également pour la troisième année de chacun des baux renouvelés et une seule fois pour chaque bail.

Il existe une autre possibilité: l'action en régularisation des fermages illicites. Elle s'applique au loyer qui n'a pas été fixé en monnaie ou qui se réfère à une denrée non visée par l'arrêté préfectoral.

Contrairement à l'action en révision, dans le cadre de l'action en régularisation, les parties peuvent à tout moment saisir le juge. La régularisation du fermage a, en principe, un caractère rétroactif.