Une société civile (SC) permet de disposer de biens mobiliers ou immobiliers (s’il y a uniquement des biens immobiliers, on parle de SCI), privés ou professionnels, agricoles ou non. Les associés sont propriétaires de parts sociales, plus faciles à diviser, et donc à transmettre, que des biens « physiques ».

Fonctionnement simple

Apport ou acquisition de biens

Une SCI est constituée au moins de deux personnes physiques et morales. Les biens apportés deviennent la propriété de la société. L’associé se voit attribuer des parts en proportion de ses apports. La valeur des parts correspond à la valeur du bien minorée d’un éventuel emprunt. La SCI peut aussi acquérir des biens. À noter qu’elle ne peut pas avoir d’activité commerciale.

Gérant associé ou non

Une SCI peut louer ses biens pour générer un revenu. Pour les biens à usage agricole, elle peut conclure des baux soumis au statut du fermage. Un gérant s’occupe de la location. Il peut être associé ou non de la société et est nommé en assemblée générale ou dans les statuts. Les statuts précisent le fonctionnement : la clause d’agrément (conditions d’entrée de nouveaux associés), les règles de majorité, les pouvoirs du gérant, la clause de retrait et les conditions de donation ou cession des parts. Il y a au moins une assemblée générale par an. Attention, les associés ont une responsabilité illimitée, solidaire et proportionnelle à leurs parts sociales.

Une gestion simple

Une simple comptabilité doit être tenue (recettes et dépenses). La SCI (ou SC) ne publie pas ses comptes, mais doit établir une déclaration annuelle de résultat, approuvée en assemblée générale. Elle n’est pas soumise de droit à la TVA mais peut opter pour celle-ci si, en cas de location à un professionnel, elle souhaite la récupérer.

Sortir de la société

Pour la sortie d’un associé (donation, vente, décès ou retrait), l’accord des associés est requis selon la majorité et la clause d’agrément fixée dans les statuts. En cas de désaccord, l’associé sortant devra agir devant le tribunal. Les associés restants disposent d’un délai, fixé dans les statuts, pour racheter les parts de l’associé sortant ou proposer un acquéreur de leur choix. Lors d’un départ ou d’un décès d’un membre, la société existe toujours et reste propriétaire des biens immobiliers.

Fiscalité

Choisir entre IR ET IS

Le choix dépendra de l’activité et du niveau d’imposition. Une SC qui loue en meublé sera assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), puisque c’est fiscalement une activité commerciale. À l’impôt sur le revenu (IR), les associés perçoivent un revenu au prorata de leurs parts sociales, qu’ils déclareront en revenu foncier. En cas de déficit foncier, celui-ci sera imputable sur le revenu global de chaque associé jusqu’à 10 700 € par an. À l’IS, les bénéfices sont redistribués aux associés sous forme de dividendes. Ils supporteront les prélèvements sociaux de 15,5 % sans abattement, et seront taxés à l’IR après abattement de 40 %. L’IS est souvent choisi quand les associés sont fortement imposés.

Les plus-values

Une SCI (ou SC) peut réaliser une plus-value au moment de la vente d’un bien immobilier lui appartenant. La plus-value sera calculée par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. Les amortissements réalisés sur le prix d’achat seront déduits du prix d’acquisition. Pour les sociétés à l’IR, les associés seront redevables (au prorata de leur participation dans le capital) de l’impôt sur la plus-value. Le régime des plus-values immobilières des personnes physiques, avec des abattements en fonction de la durée de détention, s’applique. Si la SCI est à l’IS, les plus-values sont taxées selon le régime des plus-values professionnelles.