La loi reconnaît au propriétaire d’un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine. On parle de servitude légale, c’est-à-dire qu’elle autorise de contraindre le propriétaire voisin à laisser un passage.

Selon les articles 682 à 685 du code civil, la servitude de passage existe de plein droit au profit d’un fonds enclavé et grève tous les fonds qui l’entourent. Se trouve une enclave, dès l’instant que l’issue sur la voie publique est insuffisante pour permettre l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale du fonds.

D’après la jurisprudence, le désenclavement ne peut être demandé que lorsque l’accès est impossible. Ce dernier, simplement gênant, difficile ou incommode ne suffit pas à l’obtenir. Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Comme il s’agit d’un droit légal, le droit de passage peut être fixé à l’amiable si le propriétaire du terrain à traverser est d’accord. Dans ce cas, il est conseillé de faire un acte notarié. En revanche, si le propriétaire voisin refuse, celui enclavé peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) qui déterminera le tracé. Il statue en fonction de la situation des lieux et des dommages prévisibles. Le TGI fixe les conditions d’exercice mais aussi le montant de l’indemnité de servitude à allouer au propriétaire du terrain qui subit le passage. Dans tous les cas (amiable ou jugement), les conditions d’utilisation doivent être précisées entre les parties (horaires, bénéficiaires, frais de création et entretien…).