Si un bail existe entre les époux

La propriété du bâtiment reportée au renouvellement du bail

En présence d’un bail entre les époux, le bâtiment construit durant le mariage appartient à l’époux exploitant jusqu’au premier renouvellement du bail (sauf disposition particulière contraire mentionnée dans le contrat). Après, il devient la propriété de l’époux bailleur. Une indemnité pour amélioration au fonds pourra être due à la fin du bail. Elle est prévue par le statut du fermage et s’applique quelle que soit la qualité du bailleur (conjoint, partenaire d’un Pacs, concubin, parents, enfants ou tiers). L’évaluation du bâtiment varie selon qu’elle est réalisée lors de la période du bail initial ou après son renouvellement.

L’évaluation lors du premier bail...

Pendant le premier bail, « la valeur du bâtiment est limitée car le locataire peut encore le démonter ou le détruire, explique Nicolas Doret, expert foncier et agricole de la Confédération des experts fonciers (CEF). Elle pourrait même être retenue pour 0 €. »

… est amenée à évoluer après son renouvellement

Une fois le bail renouvelé, « le bâtiment est devenu la propriété du bailleur et le preneur devient titulaire d’une créance, précise Nicolas Doret. Il convient de vérifier l’utilité du bâtiment au regard de l’ensemble des biens loués. S’il n’y a que la parcelle support du bâtiment qui appartient à l’époux propriétaire du sol, là aussi, le montant de la créance peut être réduit à 0 €. S’il y a une activité d’élevage et si cet époux possède une surface suffisamment importante permettant d’alimenter les animaux présents, il est possible de retenir une indemnité. Celle-ci correspondra à une créance d’amélioration du fonds calculée conformément aux règles du statut du fermage. » Au final, la valeur de la parcelle du conjoint propriétaire du sol retenue dans la liquidation du régime matrimonial correspondra à la valeur du terrain additionnée à celle de la construction moins, le cas échéant, la valeur de la créance due au conjoint preneur. « Si la construction n’est pas vendable, le prix du terrain devrait être diminué de la valeur de destruction du bien », ajoute l’expert foncier.

En l’absence de bail entre les époux

Le bâtiment est réputé appartenir immédiatement au conjoint propriétaire du terrain dès sa construction. Si les époux sont mariés sous le régime de la communauté de biens, les notions de « récompenses » prévues par le Code civil pour rééquilibrer les patrimoines des époux s’appliquent (voir notre infographie page suivante).

Alexis Ma rcotte