Donner ou prendre à bail un fonds agricole nécessite certaines précautions lors de l'établissement du contrat. L'article L. 411-4 du code rural stipule qu'il doit être rédigé par écrit. Il peut être établi par acte sous seing privé (voir le lexique). Il est alors valable entre les parties (et leurs héritiers) mais inopposable aux tiers.

Autrement dit, les personnes extérieures au contrat pourront nier son existence. Par exemple, l'acquéreur d'un fonds agricole loué sera en droit d'expulser le fermier en place.

Le bail verbal est également valable, même si les parties ne sont plus maîtresses de son contenu et que la preuve en est difficile. En exigeant la rédaction d'un écrit pour les contrats de baux ruraux, l'article L. 411-4, alinéa 1, du code rural pose une simple règle de preuve. L'écrit n'est pas une condition de validité du bail.

Donner « date certaine »

La loi ne prévoit donc pas la nécessité de passer un bail notarié, excepté pour les baux à long terme. Pourtant, la forme authentique permet au bailleur de disposer d'un titre exécutoire. Par exemple, en cas de fermage impayé, il permet de poursuivre l'exécution forcée. Il donne également « date certaine » au contrat.

Autrement dit, l'existence et la date d'effet du bail ne peuvent être remises en cause par des tiers. Cette précaution évite de mettre le fermier dans une situation précaire, notamment quant à la durée du contrat, au renouvellement, au droit de préemption ou lorsqu'il faut se garantir de la date à mentionner sur un congé.

Sans recourir au coûteux acte notarié, le preneur peut aussi se protéger des tiers en enregistrant son contrat de bail rural à la conservation des hypothèques, généralement située au centre des impôts.

La formalité n'est plus obligatoire depuis le 1er janvier 1999, mais c'est une assurance supplémentaire. Elle permet également au bailleur de biens ruraux de bénéficier du régime de l'option à la TVA et, au fermier en place, d'acquérir le bien loué à taux réduit (lire l'encadré).

L'enregistrement est possible, que le bail soit écrit ou verbal, moyennant le paiement d'un droit fixe de respectivement 25 et 125 euros, des prix modiques comparés à la sécurité juridique de la formalité.

 

Un formalisme parfois nécessaire

• Pour l'option à la TVA des bailleurs de biens ruraux. L'article 260-6° du code général des impôts autorise le bailleur à soumettre à la TVA les baux de terres et bâtiments d'exploitation loués à des preneurs soumis au régime simplifié agricole de TVA ou à des locataires mettant le fonds loué à la disposition d'une société soumise à ce régime. Cette option n'est autorisée que si le bail a été préalablement enregistré.

• Pour bénéficier du taux réduit lors de l'acquisition du bien loué par le fermier. La plupart des mutations d'immeubles ruraux à titre onéreux sont soumises à une taxe dite de publicité foncière, applicable sur le prix de vente exprimé dans l'acte. Cette taxe s'élève normalement à un taux de 5,09 %. Cependant, certaines ventes peuvent bénéficier d'un taux plus favorable de 0,715 %. C'est le cas notamment des acquisitions d'immeubles ruraux réalisées par un fermier titulaire d'un bail, enregistré ou déclaré depuis moins de deux ans.

 

 

LEXIQUE

• Acte sous seing privé : convention signée entre les parties au contrat, qui n'a pas été déposée auprès d'un notaire. Il est valable s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.

• Acte authentique : acte reçu par un notaire.

• Titre exécutoire : document légal qui impose à une partie l'exécution d'une obligation.

• Date certaine : date d'un document que l'on ne peut contester, compte tenu des circonstances de l'événement ou d'un formalisme particulier.