Fiscalement, les terres devraient être inscrites, comme tous les immeubles bâtis et non bâtis, à l’actif du bilan de la société. Par dérogation, les terres et les améliorations foncières permanentes peuvent rester dans le patrimoine privé de l’exploitant. Ce choix de gestion possède une dimension patrimoniale.

Un choix de gestion

Apport, bail ou mise à disposition

Apporter du foncier à une société en échange de parts sociales ne peut se faire que par notaire, ce qui induit des frais d’environ 8 %. Dans le cas contraire, les associés exploitants se contentent d’une convention de mise à disposition et les non-exploitants d’un bail ou prêt à usage. La convention de mise à disposition, contrairement au bail, n’est pas soumise au statut du fermage. Le loyer sera fonction des finances de la société. Il sera modeste si elle n’en a pas les moyens, ou plus important si elle le peut ou que l’associé préfère retirer de la société des revenus fonciers (non soumis à cotisations sociales) plutôt que de dégager des bénéfices agricoles. Ce loyer constitue une charge déductible pour la société.

« Les terres ne sont pas amortissables, inscrites ou pas, et si elles ne sont pas inscrites, les améliorations foncières permanentes qui leur sont incorporées ne peuvent pas l’être non plus », précise Stéphane Ouilhon, responsable du service juridique de Cogere, dans les Landes.

 

Droit de préemption

Si l’un des associés était locataire de terres qui sont mises en vente, il bénéficie d’un droit de préemption devant celui de la Safer, ainsi que des frais réduits dont ne profite pas la société.

Si en revanche les terres étaient inscrites au bilan, la société imposable au réel peut déduire les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, l’assurance de l’emprunt, l’intégralité de la taxe foncière. « Cette stratégie est intéressante si la proportion de terres nouvellement acquises est significative ou que l’associé est non- exploitant », souligne Stéphane Ouilhon.

Lors de la vente

Le régime des plus-values

Dans le cadre de la vente de terres non inscrites au bilan, les plus-values sont imposables selon le régime des plus-values privées. Elles seront exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux si la détention est supérieure à vingt-deux ans, et de prélèvements sociaux au-delà de trente ans.

En revanche, dans le cas où la société propriétaire vend ses terres, il s’agira de plus-values professionnelles. Deux régimes d’exonération existent. De façon générale, l’article 151 septies du code général des impôts exonère d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux les plus-values professionnelles si le chiffre d’affaires, affecté à l’associé, ne dépasse pas 250 000 € au cours des deux derniers exercices clos et si l’associé exploitant est en activité depuis au moins cinq ans. Entre 250 000 € et 350 000 €, l’exonération est dégressive.

Sinon, l’article 151 septies B prévoit un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième­. Il permet de bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au bout de quinze ans.

La plus-value non exonérée (privée ou article 151 septies B) est imposée à 12,8 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

à la Transmission

Pacte Dutreil

Quand les terres appartiennent à la société et que les associés ont conclu un pacte Dutreil (lire La France agricole n° 3822, du 25 octobre 2019, p. 60), les héritiers bénéficient d’un abattement de 75 % des droits de succession et de donation. « Dès lors, plus la société est dotée, plus l’avantage fiscal au moment de la transmission est important », constate Stéphane Ouilhon. Si le patrimoine foncier dépasse 300 000 €, le pacte Dutreil devient plus avantageux que le régime du bail à long terme qui, au-delà de 300 000 €, n’accorde qu’un abattement de 50 %. Gaia Campguilhem