La pression peut être forte quand le bailleur décide de vendre. Pour autant, le fermier est protégé durant toute la durée de son bail.

Protection juridique du bail

Il convient d'analyser précisément les baux pour bien connaître les droits des parties. Réglementairement, le propriétaire a l'obligation d'informer le preneur de la vente des terres louées. En effet, le fermier en place a un droit de préemption, c'est-à-dire un droit d'achat prioritaire sur les biens en location. C'est un droit, mais pas une obligation. La vente ne met pas un terme au bail rural. Le principe est que le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.

Marge de manoeuvre

La décision d'achat est parfois guidée par un attachement affectif et patrimonial. Pour conserver des terres, la famille a pu s'investir. Au-delà de l'attachement, le calcul économique doit être rigoureux, pour ne pas fragiliser l'exploitation. Pourra-t-elle faire face à des échéances d'emprunts pendant quinze ou vingt ans, sans pénaliser son développement ? L'EBE montrera s'il existe une marge suffisante après le remboursement des annuités, l'autofinancement de petit matériel et les prélèvements privés.

Explorer les alternatives

Avant d'acheter, la première option est de trouver d'autres hectares à louer. Ensuite, il y a des pistes à explorer. « La question à se poser est : quelle valeur ajoutée sera perdue si l'exploitation perd des hectares ? Et comment la retrouver ? L'argent que je suis prêt à investir dans la terre, pourrais-je l'utiliser pour créer une autre activité qui générerait la même valeur ajoutée ? » explique Alain Papot, du CER France Alliance Centre. Par la prestation de services, la création d'un atelier ou la vente, par exemple.

Approche patrimoniale

Le fermier peut bien sûr décider d'acheter pour sécuriser son exploitation et miser sur la constitution d'un patrimoine foncier qui lui assurera, dix ou quinze ans plus tard, un revenu. Reste à choisir le mode de financement. L'emprunt permet de déduire les frais financiers (voir exemple ci-contre). Même quand un autofinancement est possible, il est prudent de conserver de l'argent rapidement mobilisable.

Valeur refuge

La terre devient une valeur refuge. Même si sa rentabilité est faible, de l'ordre de 1 à 1,5 % pour un bailleur, c'est un placement sûr et de long terme. Pour un agriculteur propriétaire de ses terres, la rentabilité est un peu meilleure, de 2 à 4 %, selon une étude de l'association de gestion AS Cefiga 37. Elle tient compte de l'économie d'impôt générée et de la revalorisation du prix des terres.