Avec la loi d'orientation de 2006, le bail à long terme devenait cessible. Une nouvelle formule locative qui a fait « flop » jusqu'au 27 juillet 2010, date à laquelle la loi de modernisation a levé l'interdiction du pas-de-porte.

Désormais, les droits d'entrée et autres « chapeaux » sont autorisés lors de la conclusion des baux cessibles, comme au moment de leur cession.

« Cette possibilité pour le propriétaire de percevoir une somme à la signature du bail est la contrepartie de l'acquisition de la propriété culturale par le preneur », explique Charles-Alexandre Langlois, notaire à Vicq-sur-Nahon, dans l'Indre.

Un bail à long terme presque comme les autres

La loi de 2010 a aussi levé des incertitudes quant au fermage. Celui-ci doit être compris entre les minima prévus dans l'arrêté préfectoral et les maxima qui peuvent être majorés de 50 % au plus.

Après diverses interprétations, la loi confirme que les maxima majorés de 50 % s'appliquent aux fermages des contrats de location de plus de dix-huit ans, déjà majorés par rapport aux baux de neuf ans.

• Le bail cessible ouvre droit, pour le bailleur, aux mêmes avantages fiscaux que les autres baux à long terme, en particulier la décote de la valeur vénale du foncier, l'exonération – totale ou partielle – de l'impôt de solidarité sur la fortune et l'exonération de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence des trois quarts de leur valeur jusqu'à 101.897 euros, et la moitié pour le surplus.

• Pour ne pas être frappé de nullité, le bail cessible doit être signé devant notaire. Il est conclu pour une durée minimale de dix-huit ans, renouvelable par périodes de cinq ans au maximum. La durée du bail renouvelé doit figurer au contrat.

Le bail cessible peut contenir des conditions particulières dérogatoires au statut du fermage, qui ne sont pas admises dans les autres baux à long terme. Une clause peut, par exemple, prévoir que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément (et non pas dans le cadre d'une cession d'un fonds agricole).

« Il devra alors payer le prix dont aurait dû s'acquitter un autre repreneur », précise maître Langlois.

• Une autre caractéristique de ce bail est de permettre au bailleur de s'opposer, sans condition et à chaque renouvellement, à la poursuite du contrat. Il doit délivrer congé au moins dix-huit mois avant l'échéance du bail ou de son renouvellement.

• Lorsqu'une indemnité d'éviction est due, elle doit notamment comprendre – sauf si le bailleur apporte la preuve que le préjudice est moindre – la dépréciation de l'exploitation du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur.

En théorie, cette indemnité doit permettre au preneur, en cas d'éviction totale, de retrouver une exploitation de même valeur économique.

Préemption : la Safer écartée

Passé un délai de trois ans, alors que le droit de préemption de la Safer est mis en échec, le preneur peut toujours exercer le sien, sans toutefois pouvoir contester le prix ou les conditions de vente.

 

Expert : CHARLES-ALEXANDRE LANGLOIS, notaire à Vicq-sur-Nahon (Indre)

 

« Un véritable outil de gestion du patrimoine »

« Dans les opérations entre tiers, le bail cessible permet au propriétaire de faire payer un droit d'entrée, tout en ayant un revenu plus confortable. Et en cas de vente des terres, il écarte le risque de voir le fermier réclamer une révision du prix.

Cette formule permet également le refinancement d'agriculteurs en difficulté. Le bail cessible devient aussi un outil de gestion du patrimoine incontournable dans les montages internes.

En louant les terres à sa société d'exploitation, moyennant un loyer majoré, le propriétaire exploitant augmentera les charges de la société, ce qui diminuera son revenu, donc son imposition.

Cette démarche lui permet, par ailleurs, de préparer une éventuelle cession, voire de se refaire une trésorerie via la perception d'un pas-de-porte à la signature du bail. »