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L’erreur du notaire lui a coûté la reprise du bail

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La clause de reprise insérée dans un bail de moins de vingt-cinq ans, qui restreint les droits que confère le statut du fermage, est réputée n’avoir jamais existé.

L’histoire

Monique avait consenti à la société du Bois Joli, par acte du 10 juillet 1995, un bail à long terme d’une durée de vingt-quatre ans. Il portait sur un domaine constitué de parcelles d’herbage, d’un corps de ferme et d’une maison, au cœur du pays de Caux. Le bail comportait une clause de renouvellement du bail par tacite reconduction, sans limitation de durée, et la possibilité pour chacune des parties d’y mettre fin chaque année par acte extrajudiciaire, le congé devant prendre effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il aura été donné. Après de nombreuses années d’exploitation, Monique avait donné congé à la société pour le 11 novembre 2019 en application de la clause.

Le contentieux

La société du Bois Joli avait contesté le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Elle avait invoqué l’article L. 416-3 du code rural. Ce texte permet à chacune des parties à un bail à long terme d’y mettre fin chaque année par acte extrajudiciaire, par un congé prenant effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il aura été donné. Mais cette faculté n’est autorisée que si la durée du bail initial est d’au moins vingt-cinq ans. Aussi, comme le bail consenti par Monique avait été conclu pour une durée de vingt-quatre ans, la clause insérée dans le bail était inapplicable. En conséquence, le congé délivré par Monique devait être annulé.

« La clause restreignait les droits que confère le statut du fermage. »

Cette dernière n’avait pas sérieusement contesté le caractère irrégulier de la clause et avait mis l’erreur sur le compte du notaire rédacteur du bail. Monique avait invoqué un moyen de droit qu’elle croyait imparable. L’action de la société, tendant à faire déclarer la clause en litige non écrite, était prescrite, en application de l’article 2224 du code civil. Il s’agissait, selon elle, d’une action personnelle qui se prescrit dans un délai de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits qui lui permettent de l’exercer. En la cause, le bail ayant été consenti le 10 juillet 1995, l’action tendant à la faire déclarer non écrite était bien prescrite au jour de la contestation du congé.

Mais pour le tribunal paritaire comme pour la cour d’appel, cette fin de non-recevoir n’était pas recevable. La clause litigieuse, insérée dans un bail de moins de vingt-cinq ans, restreignait les droits que confère le statut du fermage à la société et devait être déclarée non écrite. Elle était réputée n’avoir jamais existé et n’était pas susceptible d’avoir produit des effets. Aussi, l’action de la société, tendant à voir tirer les conséquences de ce caractère non écrit, n’était pas soumise à la prescription quinquennale. La Cour de cassation n’a pu qu’approuver.

L’épilogue

La société du Bois Joli pourra bénéficier du renouvellement de son bail pour neuf ans. L’erreur du notaire aura profité au preneur. Tout au plus, Monique pourra-t-elle envisager de mettre en cause la responsabilité du notaire devant le tribunal judiciaire, si elle peut établir que cette erreur lui a causé un réel préjudice.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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