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Le fermage était un peu cher mais licite

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Lorsque la denrée retenue par la clause du bail figure parmi celles autorisées par l’arrêté préfectoral et que le prix reste dans les limites des maxima, le fermage est valide.

L’histoire

Si la loi du 2 janvier 1995 est venue monétiser les fermages, toutefois, pour les baux conclus avant son entrée en vigueur, les loyers étaient fixés en quantité de denrées à partir d’une liste arrêtée par le préfet.

Benoît avait pris à bail à long terme un ensemble de parcelles sur lesquelles il cultivait des céréales. Une clause fixait le prix de fermage à 8 quintaux de blé à l’hectare. Après de nombreuses années, Benoît avait rencontré des difficultés de trésorerie, retardant le paiement des fermages. Jacques, le bailleur, avait alors adressé à son fermier des mises en demeure de payer des arriérés, le menaçant d’une résiliation du bail.

Le contentieux

Benoît avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation des mises en demeure et en remboursement de fermages indus. L’article L. 411-11 du code rural, dans sa rédaction alors en vigueur, semblait le conforter. Selon ce texte, le prix de chaque fermage évalué en une quantité de denrées est établi en fonction, notamment, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué. Et il avait versé aux débats un rapport établi par un expert agricole et foncier qui précisait que, dès la prise à bail, les parcelles affermées correspondaient à des terres de catégorie médiocre, avec un fermage moyen de 3 quintaux de blé à l’hectare. Aussi, était-ce sur cette base que le loyer aurait dû être calculé.

« Selon un rapport d’experts, les parcelles correspondaient à des terres de catégorie médiocre, avec un fermage moyen de 3 quintaux de blé à l’hectare. »

La clause du bail, qui fixait le prix du fermage sans tenir compte des minima et maxima fixés par l’arrêté préfectoral selon la catégorie des parcelles louées, était donc illicite et un remboursement des fermages indus s’imposait.

L’avocat de Jacques ne l’entendait pas ainsi. D’une part, Benoît n’avait pas saisi le juge d’une action en révision du fermage au cours de la troisième année de jouissance, comme il lui était possible. D’autre part, la clause du bail n’était pas illicite car le fermage s’inscrivait dans le cadre des quantités maximales et minimales de l’arrêté préfectoral.

Les juges avaient été convaincus par l’avocat. Benoît n’avait pas entendu fonder son action sur les dispositions de l’article L. 411-13, ce qui permettait d’écarter l’action en révision, selon eux. En outre, le prix du fermage fixé par le bail à hauteur de huit quintaux de blé à l’hectare correspondait à la fourchette haute prévue par l’arrêté préfectoral pour les terres de bonne catégorie.

Aussi dès lors que la denrée retenue figurait parmi celles autorisées par l’arrêté préfectoral et que le prix restait dans les limites prévues par cet arrêté, le fermage n’était pas illicite quelle que soit la qualité réelle des parcelles. Benoît n’a pas eu plus de chance devant la Cour de cassation, qui a rejeté son recours.

L’épilogue

Benoît ne pourra obtenir le remboursement des fermages trop versés. Il devra attendre la fin du bail et son éventuel renouvellement pour envisager une modification du fermage. En effet, si lors du renouvellement les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du précédent, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix qui est établi conformément à l’article L. 411-11 du code rural.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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