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La préemption manquait de clarté

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Le droit de préemption n’est pas cessible et le preneur ne peut substituer dans son exercice que des personnes de son entourage familial justifiant d’une activité agricole.

L’histoire

L’exercice du droit de préemption demande beaucoup de rigueur. Faute de quoi, les conséquences peuvent être lourdes. Adèle mettait en valeur une belle parcelle d’herbage dans le cadre d’un bail que lui avait consenti Pascal. Désirant s’en séparer, il avait fait notifier par le notaire les conditions de la vente. Adèle lui avait alors fait savoir qu’elle s’en portait acquéreur. Quelques semaines plus tard, elle avait appris que Pascal avait cédé la parcelle à la Safer, qui l’avait rétrocédée à un exploitant voisin.

Le contentieux

Comment la parcelle pouvait-elle échapper à Adèle ? Désirant ne pas se laisser faire, elle avait saisi le tribunal paritaire en annulation des cessions intervenues.

Les juges étaient alors saisis d’un débat juridique sur le droit de préemption, prérogative d’ordre public réservée au preneur en place, ayant exercé au moins pendant trois ans la profession agricole et exploitant, par lui-même ou sa famille, le fonds mis en vente. Le preneur peut exercer personnellement ce droit pour exploiter lui-même et il peut également subroger (se substituer) dans l’exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un Pacs participant à l’exploitation, ou un descendant majeur ou mineur émancipé.

Ni le notaire ni la Safer ne pouvaient ignorer ces dispositions. Comment pouvaient-ils pourtant remettre en cause la déclaration d’Adèle ? Les termes de sa lettre n’étaient-ils pas suffisamment clairs ? Elle avait écrit : « Je me porte acquéreur de la parcelle, moi en nom propre ou toute personne morale me substituant. » Cette manifestation de l’intention d’Adèle n’était-elle pas dépourvue d’équivoque ? D’ailleurs, cela n’avait pas empêché Pascal de lui répondre qu’elle disposait d’un délai de deux mois pour régulariser la vente.

« La locataire avait mentionné dans son courrier la possibilité de préempter en son nom propre ou par toute personne morale la substituant. »

Mais la Safer ne l’entendait pas ainsi. La demande de préemption était nulle car Adèle avait préempté en son nom propre ou toute autre personne morale la sub­s­tituant, alors que le droit de préemption est personnel et incessible. Aussi, son courrier ne contenait pas une acceptation pure et simple de l’offre de vente.

Les juges avaient pourtant écarté cette prétention de la Safer. Le seul fait pour Adèle d’avoir mentionné dans son courrier la possibilité de préempter en son nom propre ou par toute personne morale la substituant ne remettait pas en cause l’acceptation par elle-même des conditions de la vente.

La Cour de cassation, saisie par la Safer, a pourtant censuré la cour d’appel au visa de l’article L. 412-5 du code rural. La déclaration de préemption d’Adèle ne permettait pas d’en identifier avec certitude le véritable bénéficiaire.

L’épilogue

C’est une amère déception pour Adèle qui voit la vente de la parcelle lui échapper. La cour de renvoi devra constater que sa déclaration de préemption est inefficace et ne permet pas de remettre en cause son acquisition par la Safer et sa rétrocession au voisin. On retiendra que, pour éviter les déconvenues, il vaut mieux confier la mise en œuvre du droit de préemption à un professionnel !

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Cet article est paru dans La France Agricole

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