En jouissance

Convention temporaire

L’échange de parcelle peut se faire par échange de jouissance. Il y a alors transfert du droit d’usage et d’exploitation entre exploitants, qu’ils soient locataires ou propriétaires, sous forme d’une convention temporaire reconductible. « Le statut du fermage prévoit que le preneur peut, pendant la durée du bail, procéder à des échanges en jouissance ou à des locations de parcelles qui ont pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation du fonds. Cette dérogation au principe de l’incessibilité du bail est strictement encadrée par l’article L. 411-39 du code rural », explique Gwenola Lesné, juriste à la chambre d’agriculture de Bretagne. Le fermier abandonne (uniquement) la jouissance des terres qu’il a en location, et seulement pour la durée du bail.

Par contre, l’échange en jouissance ne modifie pas les rapports du bailleur et du preneur. Ce qui signifie que le preneur initial reste tenu de toutes les obligations découlant du bail (paiement du fermage, responsabilités). Le fermier conserve son droit de préemption. Il est responsable des manquements de son coéchangiste. L’échange peut être consenti pour une durée exclusivement liée à celle des baux, pour une durée fixe, ou avec une clause de tacite reconduction. Dans tous les cas, il est limité à la durée du bail. Il prend fin de plein droit à l’extinction de l’un des baux. Un arrêté préfectoral fixe pour chaque région agricole la part de la surface susceptible d’être échangée. Les échanges ne peuvent porter sur la totalité du bien loué que si sa surface n’excède pas le cinquième du seuil de déclenchement du contrôle des structures.

Formalisme

Sur le plan du formalisme, le fermier a l’obligation de notifier préalablement le projet d’échange au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur qui s’oppose à l’échange doit saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois. À défaut, il est censé avoir accepté l’opération.

En propriété

Un acte définitif

Des propriétaires peuvent décider d’aller plus loin pour réaliser un échange en propriété (articles L124-1 à L124-13 du code rural). Celui-ci est définitif et nécessite obligatoirement un acte notarié. L’équilibre des lots (valeur et surface) est à privilégier car il permet une exonération de la taxe de publicité foncière. À défaut, il peut y avoir paiement d’une soulte. Cette partie sera assimilée à une vente (attention aux plus-values).

Si l’échange remplit les conditions posées par le code rural en matière d’aménagement foncier, les coéchangistes peuvent parfois bénéficier d’un financement par le conseil départemental après validation de la commission départementale d’aménagement foncier. Beaucoup de départements accompagnent les échanges parcellaires en prenant en charge une partie des frais de notaire et de géomètre.

Lorsque les biens sont loués, le bail est reporté sur les nouvelles parcelles du bailleur (article L.124-1 du CR). Mais le preneur peut faire opposition au transfert auprès du tribunal judiciaire.

Points de vigilance

Pac et autorisation d’exploiter

Avant de procéder à l’échange, les parties doivent mesurer son impact en vérifiant certains points. « Si l’une des parties perd de la surface, il peut y avoir une incidence sur des DPB qui ne pourront pas être activés », indique Gwenola Lesné. Lors de la déclaration Pac, il faudra redessiner les îlots. « Attention aux contrats MAEC qui sont liés aux parcelles. Dans ce cas, il est souvent préférable d’attendre la fin du contrat pour procéder à l’échange. »

Un point important à vérifier est aussi l’autorisation d’exploiter. « Si la surface n’est pas égale, l’échange nécessite potentiellement une autorisation d’exploiter selon les seuils appliqués dans le SDREA (1). » De même, le plan d’épandage doit être revu pour préciser les parcelles cédées et reprises, et leurs cartographies. Dans tous ces cas, il est indispensable de contacter la DDT (M).

Isabelle Lejas

(1) Schéma directeur régional des structures des exploitations agricoles.

L’experte
« Établir une convention pour l’échange en jouissance » Gwenola Lesné, juriste à la chambre régionale d’agriculture de la Bretagne

« Dans les échanges en jouissance, le bail ne change pas de main. Chacun reste fermier vis-à-vis de son propriétaire. C’est une responsabilité qui n’est pas à prendre à la légère. Car en cas de faute par exemple, c’est le détenteur du bail qui risque sa résiliation sur l’ensemble des biens loués alors même que l’échange ne porterait que sur quelques hectares. Comme ce type d’échange est lié à la durée du bail, nous conseillons aux parties de rédiger une convention écrite temporaire, éventuellement avec tacite reconduction. Elle a pour intérêt de cadrer la relation et de pouvoir y mettre fin en cas de problème. »