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Difficile de s’y retrouver pour le fermier

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Le bailleur qui souhaite reprendre ses terres doit veiller à ce que son congé comporte une délimitation claire et précise des biens repris.

L’histoire

À la suite d’un remembrement, si les effets du bail sont en principe reportés sur les nouvelles parcelles acquises par le bailleur, la nouvelle délimitation des parcelles louées n’est pas toujours facile à déterminer.

Thérèse exploitait, au cœur de la Brie, des parcelles en nature de céréales selon deux baux que lui avait consentis Luc. Après des opérations de remembrement sur la commune, l’assiette parcellaire avait été substantiellement modifiée et les droits de Thérèse reportés sur la nouvelle assiette. Luc avait ensuite donné congé à Thérèse par deux actes distincts, afin de reprendre les terres au profit de son fils, Franck.

Le contentieux

Thérèse, qui n’envisageait pas de quitter l’exploitation, avait saisi le tribunal paritaire en annulation des congés respectifs. Pour justifier sa contestation, elle s’était fondée sur l’article L. 411-47 du code rural. Ce texte dispose qu’à peine de nullité, le congé doit mentionner expressément plusieurs informations destinées à permettre au preneur, menacé d’éviction, de connaître les conditions dans lesquelles devra s’effectuer la reprise et au juge d’exercer un contrôle « a priori » de l’opération. Et il est admis que l’omission d’une mention frappe le congé de nullité lorsqu’elle est de nature à induire le preneur en erreur.

Or, à la suite de la modification de l’assiette des baux par l’effet du remembrement, chacun des congés délivrés à Thérèse portait sur l’ensemble des nouvelles parcelles sur lesquelles les effets de ces baux avaient été reportés, sans faire aucune distinction entre eux ; aussi Thérèse n’avait pas été en mesure de savoir quels étaient les biens affectés par les congés pour reprise.

« L’exploitante n’avait pas été en mesure de savoir quels étaient les biens affectés par les congés pour reprise. »

Luc ne l’entendait pas ainsi. Il s’était référé à la jurisprudence. L’article L 411-47 du code rural n’impose pas la mention dans le congé de la désignation cadastrale et la superficie de chacune des parcelles reprises. Aussi, en cas de reprise portant sur l’ensemble des terres données à bail, l’absence des références cadastrales est indifférente.

Les juges se sont pourtant montrés sévères. Lorsque la reprise pour exploiter porte sur une partie des biens loués ou, comme en l’espèce, sur des biens loués en vertu de baux aux échéances différentes, le congé avec refus de renouvellement doit comporter une délimitation claire et précise des biens. Il appartenait à Luc, préalablement à la délivrance des congés, d’individualiser la partie des parcelles qui correspondait aux lieux loués en vertu de chaque bail et dont il souhaitait la reprise. Faute d’avoir procédé ainsi, Luc avait bien induit Thérèse en erreur. La Cour de cassation, saisie par Luc, n’a pu qu’approuver la décision.

L’épilogue

Thérèse pourra poursuivre la mise en valeur des nouvelles parcelles acquises par Luc en échange de celles apportées au remembrement. Les opérations de remembrement ont des conséquences sur la détermination de l’assiette du bail : le preneur doit bénéficier de la surface exacte dont il a été privé ou, au moins, d’une surface­ globale équivalente en valeur de productivité réelle à celle des terrains qu’il a apportés.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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