L’histoire

Louis mettait en valeur un domaine agricole constitué d’un ensemble de parcelles d’un seul tenant et de bâtiments d’exploitation en vertu d’un bail à long terme que lui avaient consenti ses parents le 21 juin 2007. Au décès de ces derniers, le bail s’était poursuivi entre Louis et ses frères, Charles et Luc, devenus propriétaires indivis. Par lettre du 28 novembre 2011, Louis avait informé les bailleurs de la mise à disposition des biens loués au profit de la société civile d’exploitation agricole des Grandes Terres (SCEA) constituée entre ses enfants et lui.

Le contentieux

Estimant qu’au cours de l’année 2012 Louis avait irrégulièrement cédé son bail en cédant, à titre onéreux, la quasi-totalité de ses parts au sein de la SCEA, Charles et Luc avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail.

A l’appui de leur saisine, Charles et Luc avaient invoqué l’obligation prescrite par l’article L. 411-37 du code rural. Ce texte dispose que le preneur qui a mis les biens loués à la disposition d’une société a l’obligation de demeurer associé et de poursuivre leur mise en valeur de façon effective et permanente selon les usages de la région, en conservant ainsi la direction et la gestion de l’exploitation. Aussi, en cédant la quasi-totalité de ses parts sociales de la SCEA et en en conservant qu’une, Louis n’avait-il pas perdu le contrôle juridique de l’exploitation et n’avait-il pas, de manière frauduleuse et illicite cédé son bail ? Autrement dit, la mise à disposition initiale s’était transformée en apport du droit au bail à la SCEA sans avoir obtenu l’accord des bailleurs.

"En cédant la quasi-totalité de ses parts sociales de la SCEA, n’avait-il pas perdu le contrôle juridique de l’exploitation ?"

Pourtant pouvait-on qualifier l’opération comme tel ? Louis avait la jurisprudence pour lui. Parce qu’elle n’influe pas sur la titularité du bail, la cession même massive de droits sociaux, hors cas de fraude, ne rentre pas dans le champ d’application de la prohibition des cessions de baux posée par l’article L. 411-35 du code rural. Aussi, en l’espèce, la mise à disposition n’avait pas transféré à la société le droit au bail puisque Louis, qui restait titulaire du bail, avait continué à se consacrer personnellement et effectivement à l’exploitation des biens loués avec la qualité de chef d’exploitation.

Les juges d’appel lui avaient donné raison. L’article L. 411-37 ne lui impose pas d’informer son bailleur des modifications ultérieures affectant le capital social et le contrôle de celui-ci dès lors qu’il conserve la qualité d’associé. Pour les juges, les bailleurs n’avaient pas rapporté la preuve d’une contravention aux dispositions de l’article L 411-37, ni celle d’un apport dissimulé ou d’une cession du droit au bail dont Louis, toujours associé de la SCEA et exploitant, était resté titulaire. La sanction de la résiliation n’était donc pas encourue. Et les bailleurs ont échoué dans leur pourvoi, car la Cour de cassation a reconnu que les juges d’appel s’étaient prononcés « à bon droit ».

L’épilogue

Louis pourra poursuivre le bail dans le cadre de la société constituée avec ses enfants, dont il a cédé une large partie du capital, tout en conservant la gestion et le contrôle de l’exploitation. En l’absence de fraude, et de modification de la structure de la société, le preneur, associé d’une société agricole exploitant les biens loués, peut donc se livrer à des opérations de cessions de parts sociales sans être inquiété.