La vente en viager consiste, pour l’acquéreur, à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition, mais qu’il ne pourra occuper qu’au décès du vendeur (sauf si ce dernier le libère tout de suite). Et, pour le vendeur, à percevoir une rente jusqu’à son décès en contrepartie de la vente de son logement. Autrement dit, le vendeur (appelé crédirentier) conserve la jouissance du bien tandis que l’acheteur (appelé débirentier) en acquiert la nue-propriété. L’acheteur paie le bien sous la forme d’une rente viagère, une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d’un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte.

Pour qu’un viager soit conclu, la seule obligation est que la vente conserve un caractère aléatoire, c’est-à-dire qu’elle doit comporter un risque, le risque étant l’espérance de vie du vendeur.

Pour que la vente soit valable, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considère que l’évènement était prévisible et que la vente n’est pas valable. L’annulation de la vente peut être alors invoquée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal de grande instance (TGI) (article 1975 du code civil).

Si le vendeur décède dans ce délai de 20 jours d’une autre cause que sa maladie, le contrat sera valable puisque le côté aléatoire sera là.

Si le vendeur décède plus de 20 jours après la signature de l’acte de viager, mais d’une maladie qui était connue au moment de la signature, le tribunal pourra également annuler l’acte.

Si le contrat est réalisé dans les règles, les héritiers ne peuvent pas s’y opposer. Ils ont le droit de contester si le bouquet et la rente ne correspondent pas à la valeur vénale du bien.