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Nouveau bail ou cession illicite ?
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Dans les années 1970, des propriétaires voisins louent trois parcelles limitrophes de la ferme de mes parents à leur beau-frère. Ces parcelles n’étant pas faciles à exploiter, le beau-frère les laisse et mon père les exploite à partir de 1995, sans bail écrit mais avec l’accord des propriétaires. Chaque année, mon père payait le loyer. À la retraite de mes parents, j’ai repris les parcelles et je règle régulièrement les loyers, preuve à l’appui (talon de chèque). En 2002, les propriétaires m’informent qu’ils donnent ces parcelles en indivision à leurs deux fils. À partir de cette date, je paie le loyer à l’un des fils. Entre-temps, mon père et le beau-frère sont décédés. J’ai été assigné au tribunal avec le fils du beau-frère pour transfert de bail illicite. Que dit la loi ?
La décision relève du pouvoir souverain des juges du tribunal paritaire des baux ruraux, qui apprécient en fonction des éléments en présence (faits, preuves). Ils peuvent soit requalifier la convention en bail rural, soit estimer qu’il s’agit d’une cession de bail illicite.
Par définition, le bail rural s’applique à toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole, en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L.311.1 du code rural.
Quatre conditions doivent être remplies. Le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d’un fonds agricole. Le prix est un élément déterminant pour caractériser le bail. La convention doit avoir été conclue sur un immeuble à usage agricole et en vue de son exploitation. Si ces exigences sont remplies, vous pouvez revendiquer la qualité de bail rural sous la forme d’un bail verbal. Les paiements réguliers du loyer seront autant d’éléments de preuve.
La cession de bail à un tiers, qui a pour effet de transférer à une personne autre que son conjoint ou un descendant le droit personnel du preneur sur le bien loué, est interdite. Elle a un caractère d’ordre public (article L.411-35 du code rural). L’interdiction frappe même en l’absence de toute contrepartie, selon la jurisprudence. La cession consentie sera considérée comme nulle. La sanction est encourue même si la cession a été acceptée par le bailleur. Elle entraîne la résiliation du bail.
