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Bail : la demande doit être préalable à la cession

  • Bail : la demande doit être préalable à la cession

    Questions

    Propriétaire de terrains, je loue depuis 1975 quatre hectares à un agriculteur. En 1997, ce dernier, faisant valoir ses droits à la retraite, m'a demandé de transférer le bail au nom de son épouse plus jeune de dix ans. Ce que j'ai accepté. Aujourd'hui, je viens d'apprendre que c'est le fils qui a repris l'exploitation, sa mère ayant fait valoir, elle aussi, ses droits à la retraite. Le fils exploite donc sans droit ni titre les terrains que je loue à ses parents, aucune autorisation de cession de bail n'ayant été demandée. Le fermage a toujours été payé jusqu'à ce jour par chèque bancaire au nom des parents. N'est-ce pas un motif de résiliation du bail? Quels sont mes droits? Quelles démarches dois-je entreprendre pour les faire respecter?

    Réponse

    Selon l'article L. 411-35 du code rural, un fermier ne peut pas transmettre l'exploitation comme il le souhaite. La cession du bail est en principe interdite. Il existe cependant des exceptions à cette règle. Elles concernent les membres de la famille.

    Le preneur peut céder son bail à ses descendants majeurs ou émancipés, à condition d'avoir obtenu l'autorisation préalable du propriétaire. L'autorisation du bailleur peut être expresse ou tacite. Si ce dernier s'oppose à la cession, le fermier peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

    Le défaut d'autorisation doit se baser sur des motifs sérieux. Dans tous les cas, la demande auprès du tribunal doit être préalable à la cession. La cession sans autorisation du bailleur est prohibée. Elle est sanctionnée par la nullité de l'acte, autrement dit la cession est nulle. Elle peut être un motif de résiliation du bail à la demande du propriétaire.

    Toutefois, la jurisprudence a admis quelques tempéraments à ces règles particulièrement strictes. Elle prévoit, notamment, que l'autorisation du bailleur puisse être tacite, c'est-à-dire résulter des circonstances et du comportement du bailleur postérieurement à la cession, dès lors qu'il s'agit d'actes non équivoques manifestant clairement qu'il agrée le cessionnaire.

    Si ce n'est pas votre cas, vous pouvez vous tourner vers le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.

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