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Accord verbal : l'absence d'écrit ne veut pas dire absence de bail

  • Accord verbal : l'absence d'écrit ne veut pas dire absence de bail

    Questions

    Après le décès de notre père en décembre 2014, nous aimerions reprendre une parcelle de 5 ha héritée de nos parents. Elle est cultivée depuis une vingtaine d'années par une soeur, associée avec son mari en EARL. Il n'y a pas de bail. D'après le notaire, il s'agirait d'un bail verbal. Notre soeur n'est pas en mesure de fournir de document. Elle nous a envoyé un chèque correspondant au montant du loyer en son nom propre, et non pas celui de l'EARL. Nous ne l'avons pas encaissé. Artisans, nous souhaiterions utiliser cette parcelle pour des plantations. Pouvons-nous légalement la reprendre ? Un congé donné par lettre recommandée six mois à l'avance suffit-il pour cela ?

    Réponse

    La qualification en bail ou pas est déterminante pour savoir si vous pouvez reprendre cette parcelle ou pas.

    Un bail verbal est assimilé à un bail rural. L'article L. 411-4 du code rural précise que les baux conclus verbalement sont censés être faits pour neuf ans, aux clauses et conditions fixées par le contrat type arrêté pour le département. Il est donc régi par les mêmes règles. Même sans document, votre soeur peut donc revendiquer un bail rural.

    La principale condition qui permet de caractériser l'existence d'un bail rural, qu'il soit écrit ou verbal, c'est le paiement d'un fermage. L'article L. 411-1 alinéa 1 du code rural définit le bail rural comme toute mise à disposition, à titre onéreux, d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter. D'après les textes, la preuve peut être apportée par tous moyens : quittances du propriétaire, relevés bancaires...

    La preuve du bail n'est en revanche pas apportée par l'affiliation à la MSA, et pas plus par la déclaration Pac, car dans les deux cas, ce sont des actes unilatéraux de la part de l'exploitant.

    A partir du moment où le bail est censé fait au nom de votre soeur et mis à la disposition à l'EARL constituée avec son mari, il n'est pas illogique que le chèque de fermage soit fait en son nom.

    En cas de litige, c'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent pour déterminer si votre soeur bénéficie d'un bail rural.

    Si ce dernier est reconnu, la reprise ne peut se faire qu'au terme du bail, après avoir délivré un congé dix-huit mois à l'avance par exploit d'huissier et pour exploiter personnellement le bien.

    Selon la jurisprudence, le caractère agricole de l'exploitation fait obstacle à la reprise lorsqu'elle est exercée dans le seul but d'une plantation forestière.

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