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Le portage foncier, solution aux refus des banques

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Thomas Barralis (à g.) et Jean-Philippe Frère sur l’exploitation d’Anne Caluzio et de Maurin Pisani (à d.), à Grasse. © A.Marcotte

Pour limiter l’endettement lors de l’installation, la Safer Paca a créé une SCIC dans les Alpes-Maritimes, destinée à acheter et louer du foncier.

Tout était prêt. Leur candidature avait été retenue par la Safer. Les contacts avec le notaire étaient pris. L’affaire semblait tout simplement en bonne voie. Mais au dernier moment, en janvier 2018, le Crédit agricole fit volte-face. « Mille plants de jasmin à planter attendaient au pied de notre maison le jour du refus du prêt », raconte Maurin Pisani, aux côtés de sa compagne, Anne Caluzio. Un retournement de situation incompréhensible pour le couple, au regard des échanges qu’ils avaient jusqu’alors tenu avec l’établissement bancaire. Anne et Maurin s’apprêtaient tout juste à acheter à la Safer une parcelle composée d’une maison et d’un terrain de 1,5 hectare cultivable pour leur production de jasmin. L’essence des fleurs blanches était destinée aux parfums de la maison Dior.

La Safer Paca, qui avait acquis à l’amiable la propriété en octobre 2017 dans le cadre d’une succession, leur a proposé un schéma alternatif pour remédier au désengagement de la banque. « Nous étions en pleine réflexion avec la Région et Coop de France sur la création de la SCIC (1), explique Patrice Brun, président de la Safer Paca. Nous avons considéré que ce projet pouvait constituer un excellent premier dossier de financement. »

Une première en France

« La SCIC permet à différents partenaires privés et publics d’apporter des fonds pour acquérir le foncier, explique Jean-Philippe Frère, président du comité technique des Alpes-Maritimes pour la Safer Paca. Nous ne nous fixons pas de frontière. On pourra aller chercher des partenaires du côté de Monaco ou des supermarchés si l’opportunité se présente. »

C’est la première fois qu’une Safer s’essaye à ce type de schéma en France. Trois collèges rassemblent les associés de la société : les fondateurs – avec la Safer, qui a vocation à rester majoritaire dans le capital de la structure – en première ligne, les investisseurs et les bénéficiaires (les exploitants). Une répartition plurielle du capital tournée vers un seul objectif : limiter l’endettement des nouveaux installés. Pour constituer la structure, la Safer a apporté un million d’euros provenant de la vente d’une parcelle devenue un terrain à bâtir.

« L’agriculteur a vocation à devenir propriétaire »

Dans le schéma imaginé, la SCIC Terre Adonis, propriétaire des terres, signe un bail rural avec l’exploitant. « L’objectif est que l’agriculteur en devienne propriétaire au bout de sept années minimum, détaille Jean-Philippe Frère. L’avantage, est que cela lui laissera des fonds pour mener à bien son projet et investir dans son outil de travail. » Et Maurin Pisani d’ajouter : « Nous avons moins d’argent à sortir au moment de l’installation avec la SCIC. » En attendant la finalisation du bail entre les producteurs de plantes à parfum et Terre Adonis, une convention d’occupation précaire a été conclue avec la Safer.

« Si le fermier n’a pas la capacité d’acheter en fin de bail, selon les circonstances, la SCIC pourra peut-être continuer la location pour quelques années », concède Thomas Barralis, conseiller foncier à Nice pour la Safer Paca, le regard posé sur les plants de jasmin. Une situation qu’Anne Caluzio et Maurin Pisani ont bien saisi. « Nous sommes conscients que si nous ne pouvons pas acheter, le bail pourra se terminer et nous n’aurons plus les terres, admet la jeune exploitante. Pour autant, nous ne nous sentons pas pieds et poings liés. Tout le monde va dans le même sens. »

Alexis Marcotte

(1) Société coopérative d’investissement collectif.

« Une pression foncière énorme »

« Un hectare de maraîchage peut valoir 500 000 € dans le département, lance Jean-Philippe, président du comité technique des Alpes-Maritimes pour la Safer Paca. La pression foncière est énorme, notamment à cause du tourisme. »

Pour tenter d’enrayer la montée des prix, la Safer procède à une demande de révision de prix « systématique », lorsqu’elle estime que les montants des transactions qui lui sont notifiées sont trop élevés. « Dans 90 % des cas, le propriétaire retire le bien de la vente, mais au moins le prix ne devient pas une référence. Cela permet de réguler la flambée du marché. »

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Cet article est paru dans La France Agricole

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