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Question
Je suis exploitante en EARL avec mon mari. J’envisage de prendre ma retraite et de céder les parts à mon fils. Nous avons des terres en fermage. Certaines sont louées par bail au nom de mon mari, d’autres au nom de monsieur et madame et d’autres au nom de l’EARL. Quand nous avons créé l’EARL, nous avons informé les propriétaires de la mise à disposition. Dois-je les prévenir de mon départ ?
Réponse
En matière de bail, lorsque c’est le gérant personne physique qui est titulaire du bail et met les terres à disposition de la société, ce dernier doit avertir le bailleur de tout changement intervenu au niveau de la forme de la société, éventuellement de son objet, voire de sa durée. Un avis doit également être donné si des changements se produisent au niveau des associés et des parcelles mises à disposition. Cet avis doit être adressé au bailleur dans les deux mois de la transformation par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le non-respect de cette formalité peut entraîner la résiliation du bail. Toutefois, la nullité ou la résiliation ne sont pas encourues si les omissions ou les irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.
Concernant le bail dont la société est titulaire, il continue de s’exécuter. Le changement d’associés n’a pas à être signifié au bailleur, sauf stipulation contraire du contrat de bail. Par le passé, la Cour de cassation a approuvé la décision d’une cour d’appel d’avoir résilié un bail, dans la mesure où il imposait à la société locataire de notifier au bailleur, dans le délai d’un mois, les changements d’état du locataire ainsi que les modifications de ses statuts. Qu’en est-il dans votre bail ? Il est souvent préférable de remplir ces obligations pour s’assurer de bonnes relations avec les propriétaires par la suite.
Attention également au bail signé par vous deux en tant que copreneurs. Lorsque l’un d’eux cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur restant dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, que le bail se poursuive en son seul nom. La lettre doit reproduire intégralement les dispositions de l’art. L.411-35 al. 3 du code rural. Elle doit aussi mentionner expressément les motifs allégués pour la demande de poursuite du bail au seul nom du copreneur restant, ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur ayant cessé de participer à l’exploitation.
Toutes ces mentions sont prescrites à peine de nullité. Le bailleur ne peut s’opposer à cette poursuite qu’en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il dispose pour cela de deux mois à compter de la notification de la lettre annonçant l’intention du copreneur restant.
Question
Je compte céder mes parts sociales de l’EARL que je dirige à un jeune qui va s’installer avec moi. Quel est le nombre minimal de parts que je dois garder pour être considéré comme exploitant agricole ?
Réponse
«Pour être considéré comme associé exploitant, il faut avant tout exercer son activité au sein de la société », indique Mickaël Defain, juriste fiscaliste au Cerfrance des Côtes-d’Armor. D’après le code rural, un associé exploitant doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir et ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation
Pour les EARL, il faut également prendre en compte l’article L. 324-8 du code rural, qui impose que les associés exploitants doivent détenir ensemble plus de 50 % des parts représentatives du capital. « Le cumul de vos parts sociales avec celles de votre successeur, s’il devient associé exploitant, doit représenter plus de 50 % du capital social total de la société, rappelle le juriste. Avant la loi Pacte du 29 mai 2019, on faisait en sorte qu’un associé possède plus de 5 % du capital social de la société pour détenir un compte courant d’associé. Depuis, il n’y a plus cette condition », fait-il remarquer. Par conséquent vous devez posséder au moins une part pour être associé sans autres conditions, sauf à détenir plus de 50 % du capital avec le ou les autres associés exploitants.
« Une faible détention du capital va réduire votre responsabilité dans le passif de la société, c’est-à-dire les dettes, analyse Mickaël Defain. Par contre, si votre détention est faible, alors votre part dans les bénéfices ou pertes peut être impactée. Surtout, vous diminuerez celle dans les crédits d’impôt car ils sont répartis en fonction des droits dans les sociétés. »
Question
Lors de l’apport de mon exploitation à une EARL entre époux, ma coopérative - prévenue de ce changement - a mis mes parts sociales au nom dela société. Je suis parti en retraite et ma femme a prisla gérance. La coopérative ne veut pas me les rembourser. Est-ce légal ?
Réponse
Lors du passage en société, l’application de l’article R.522-5 du code rural prévoit qu’en cas de mutation de propriété ou de jouissance au titre de laquelle ont été pris les engagements, l’associé coopérateur doit transférer ses parts sociales au nouvel exploitant, dans votre cas l’EARL. Cette dernière est devenue l’associé coopérateur. Ainsi, quand vous êtes parti à la retraite, il n’y a pas eu de changement d’exploitation, ni de transfert de propriété, ni même de transfert de jouissance vis-à-vis de la coopérative. Elle considère que le seul exploitant est l’EARL et qu’il n’y a donc pas lieu de rembourser les parts.
Question
Il me semble avoir lu dans votre hebdomadaire qu'il faut l'accord préalable du propriétaire en cas de création d'une EARL par le fermier. Avant cette création de société, notre preneur était en individuel. Il était notre locataire unique et direct. Lors de la conclusion du bail, il était précisé sur l'acte qu'il n'avait pas d'autre exploitation. Que faire si, de toute évidence, mon accord a été oublié ?
Réponse
En fait, il ne s'agit pas d'un agrément préalable, mais d'une simple information.
Le fermier qui crée une société, de type EARL, peut mettre à disposition de celle-ci les biens dont il est locataire. La mise à disposition n'est pas soumise à l'agrément du propriétaire. Le fermier a seulement l'obligation de l'informer. Il reste titulaire du bail : le droit de bail n'est pas transféré à la société.
Le fermier doit aviser le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), au plus tard deux mois après la mise à disposition. Il doit indiquer le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée et les parcelles mises à disposition.
Par la suite, le fermier est tenu d'avertir le propriétaire de la fin de la mise à disposition, ainsi que des changements intervenus dans les informations données. Le défaut d'information du propriétaire peut être sanctionné par la résiliation du bail.
Cependant, depuis la loi du 9 juillet 1999, ce dernier ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations dans le délai d'un an après mise en demeure par le propriétaire (par LRAR).
Selon l'article L. 411-37 du code rural, la sanction ne sera pas encourue si les omissions ou les irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.
Vous pouvez donc envoyer une mise en demeure au fermier. Il a un an pour vous informer avant une éventuelle action de votre part auprès du TPBR, qui reste très aléatoire si vous n'avez subi aucun préjudice.
Question
Je suis associée minoritaire non exploitante d'une EARL, dont mon mari est associé exploitant et gérant. En cas de divorce, que devient l'EARL? Peut-on transmettre à nos enfants majeurs?
Réponse
Comme toutes les sociétés civiles, l'EARL a, après l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), une personnalité juridique indépendante de ses associés. Ainsi, que ses associés se marient, divorcent ou décèdent, elle demeure. Toutefois, selon ses statuts, le divorce peut avoir des conséquences juridiques, fiscales et sociales. La donation des parts de l'un des conjoints (non intéressé par la société) aux enfants du couple permet une séparation patrimoniale définitive, ce qui ne peut qu'améliorer les relations du couple. Cette solution prépare, par la même occasion, la succession.
Etant associée minoritaire non exploitante, votre départ de la société ne posera pas de problème juridique au regard d'une règle spécifique aux EARL qui exige que plus de la moitié du capital soit détenu par des associés exploitants.
Question
En 1986, j'ai constitué un Gaec avec mon beau-frère. Celui-ci s'éloignant du travail de la ferme, nous avons transformé le Gaec en EARL en 1994: 80% des parts pour moi en tant que gérant et seul exploitant et 20% pour lui en tant qu'associé non-exploitant et propriétaire de 22 ha qu'il laissait à la disposition de l'EARL. Le fermage a toujours été réglé. En 1999, j'ai racheté son capital social. Je suis donc seul membre de l'EARL. Aujourd'hui, il menace de reprendre ses terres pour les céder à quelqu'un d'autre afin de me forcer à les lui racheter à un prix exorbitant. En a-t-il le droit? Suis-je protégé par la loi du fermage et, si oui, quels sont mes droits? Que dit exactement l'article L.411-1 du code rural, et dans quelle mesure s'applique-t-il à mon cas?
Réponse
L'article L.411-1 du code rural précise que "toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter est régie par les dispositions du statut du fermage sous les réserves énumérées à l'article L.411-2 du code rural". L'une de ces réserves concerne les sociétés. L'article L.411-2 du code rural, dernier alinéa, précise en effet que les règles du statut du fermage ne s'appliquent pas aux biens mis à la disposition d'une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation au sein de celle-ci. Mais à l'inverse, le statut régit la convention de mise à disposition lorsque son auteur n'exerce pas l'activité d'exploitant. Votre beau-frère semble être dans ce cas.
On peut donc penser que la convention de mise à disposition réalisée à titre onéreux s'apparente à un bail. Tout dépend de la nature exacte de la convention passée entre vous et des dispositions prévues pour les terres lors de son retrait de la société. Le statut du fermage protège les droits du fermier.
En cas de vente des biens loués, le preneur bénéficie d'un droit de préemption sous certaines conditions, avec la possibilité de demander une modification judiciaire du prix et des conditions de vente.
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