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Question
Je suis jeune agriculteur. J’ai obtenu l’autorisation d’exploiter des terres sur 17 ha. Le propriétaire a souhaité les vendre. La Safer n’a pas retenu ma candidature. Quels sont les recours possibles ?
Réponse
Les dispositions orientant le choix des Safer ont un caractère très général. L’attribution s’inscrit dans les missions qui leur sont assignées. Elle doit bénéficier à des candidats capables d’assurer la gestion, la mise en valeur ou la préservation des biens attribués.
Selon les textes, pour accorder les biens aux candidats, les Safer doivent tenir compte de divers éléments intéressant la personne du candidat : sa situation familiale, sa capacité financière d’acquérir le bien et de le gérer, l’existence de revenus non agricoles, ses compétences professionnelles, ses qualités personnelles. Les Safer tiennent compte également de l’intérêt économique, social ou environnemental de l’opération. Différentes considérations entrent donc en ligne de compte.
C’est le conseil d’administration qui fait le choix parmi les candidats. Les projets de cession sont soumis pour avis au comité technique départemental, avis qui doit être motivé.
Il est possible de contester la décision de la Safer seulement si elle ne respecte pas les conditions de forme et de fond. Mais le tribunal exerce seulement un contrôle de légalité. Il ne se substitue pas à la Safer dans le choix des candidats à la rétrocession. La Safer garde sa liberté pour procéder aux attributions dans le respect des conditions légales. Aucun acheteur ne peut lui être imposé.
Question
Ma convention de mise à disposition avec la Safer arrive à échéance. Je souhaite la renouveler. Une technicienne m’a précisé que je dois faire une nouvelle demande, mais qu’il y a beaucoup de monde d’inscrit. Les propriétaires, qui essaient de régler leur problème d’héritage, ne voient aucune raison de changer d’exploitant. Cette convention porte sur la moitié des surfaces que j’exploite. J’envisage d’acheter les terres dès qu’elles seront à vendre. Que dit la loi ?
Réponse
Selon l’article L.142-6 du code rural, « tout propriétaire de biens ruraux libres de location peut convenir avec la Safer de les mettre à sa disposition en vue de leur aménagement parcellaire ou de leur mise en valeur agricole ». Cette convention, dite « convention de mise à disposition », est dérogatoire aux dispositions de l’article L. 411-1 du code rural. La mise à disposition a un caractère temporaire. Sa durée maximale est de six ans renouvelables une fois, quelle que soit la superficie des biens mis à disposition.
Le bail consenti par la Safer au locataire n’est pas soumis aux dispositions impératives du statut du fermage. À l’exception de la fixation du montant du loyer, le contenu du contrat est libre. Si cela n’a pas été prévu au bail, vous ne pourrez donc pas vous prévaloir d’un droit de préemption, comme dans le cadre d’un bail classique de neuf ans.
Il faut savoir également qu’à l’expiration du bail, le propriétaire ne peut louer les biens à un tiers dans le cadre d’un bail rural soumis au statut du fermage sans l’avoir préalablement proposé dans les mêmes conditions au locataire en place. La conclusion d’une convention de mise à disposition par la Safer confère à ce dernier, en quelque sorte, un droit de préférence. Cette priorité suppose la signature d’un bail rural. Cela implique obligatoirement que la convention initiale ait fait l’objet d’un renouvellement, puisque la durée du contrat doit excéder six ans.
Question
La Safer a accordé la vente de terrains agricoles à un agriculteur qui ne les travaille pas et à ce jour, elles sont devenues des friches. Les terrains vendus par la Safer ne doivent-ils pas être entretenus ? Qui doit faire respecter cette obligation ? Quel est le tribunal compétent ?
Réponse
Selon l'article R. 142-2 du code rural, lorsque la Safer cède une exploitation pour installer un agriculteur, l'attributaire a l'obligation pendant dix ans d'obtenir l'accord de la Safer pour toute aliénation conduisant au morcellement de l'exploitation ou pour tout changement des sa destination agricole ou forestière.
Dans les autres cas de cession ou substitution, la règle est moins rigoureuse. La Safer peut imposer aux candidats un cahier des charges comportant l'engagement du maintien pendant un délai minimal de dix ans de l'usage agricole et soumettant pendant ce même délai, toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance desdits biens à son accord préalable (article R. 142-1 alinéa 4 du code rural). Il faut donc déjà se référer au cahier des charges en question pour connaître les obligations imposées à l'attributaire des terres et notamment celle concernant l'obligation d'exploiter.
En cas d'irrégularité, la Safer peut engager une action en résolution de la vente devant le tribunal de grande instance (TGI), l'acquéreur n'ayant pas respecté ses engagements contractuels. Ce qui aura pour conséquence d'annuler l'acte.
Autre personne qui peut agir devant le tribunal : le candidat évincé de la rétrocession. Si c'est votre cas, il faudra apporter la preuve de cette non-exploitation : la terre est-elle en friche ou est ce une simple mise en jachère ? Depuis combien de temps ?
Question
J'ai vendu ma ferme à la Safer. La rétrocession n'a pas abouti en raison d'une contestation par l'attributaire. Ma promesse de vente arrivant à échéance, je garde ma ferme mais la Safer me réclame des frais d'intervention. En a-t-elle le droit ?
Réponse
Les ressources des Safer proviennent essentiellement de leurs frais d'intervention sur les opérations foncières qu'elles mènent.
Si vous achetez une propriété agricole via la Safer, des frais d'intervention vous sont facturés.
Si vous avez mis votre bien en vente auprès de la Safer et qu'elle ne l'a pas vendu, il ne peut pas y avoir de frais.
Cette situation est comparable à celle d'un agent immobilier dont la rémunération n'est due qu'en cas d'aboutissement de la transaction.
Question
Je suis salarié sur l'exploitation de mes parents. Pour m'installer, je souhaitais reprendre des terres exploitées par un oncle. Le propriétaire les a mises en vente au moment de son départ en retraite. La Safer a préempté sur la vente. Après passage en commission, le comité technique a partagé. Quels sont les recours possibles contre la Safer ?
Réponse
Toute personne peut se porter candidate à la rétrocession. Mais l'article R. 142-2 du code rural précise que l'installation sur une exploitation acquise, créée ou restructurée par la Safer, doit d'abord bénéficier à des agriculteurs qui appartiennent à l'une des catégories énumérées par la loi. Les jeunes agriculteurs bénéficiant des aides à l'installation font partie de cette liste.
Diverses considérations interviennent pour orienter le choix des Safer. Pour attribuer les biens à des candidats capables d'en assurer la gestion, la mise en valeur ou la préservation, les Safer doivent tenir compte de divers éléments intéressant la personne du candidat : sa situation familiale, sa capacité financière à acquérir le bien et à le gérer, l'existence de revenus non agricoles, ses compétences professionnelles, ses qualités personnelles. Les Safer tiennent compte également de l'intérêt économique, social ou environnemental de l'opération.
Dans votre hypothèse, s'agit-il d'une exploitation ? Avez-vous la qualité de jeune agriculteur ? C'est le conseil d'administration qui fait le choix parmi les candidats. Les projets de cession sont soumis pour avis au comité technique départemental, avis qui doit être motivé.
Il est possible de contester la décision de la Safer que si elle ne respecte pas les conditions de forme, c'est-à-dire si elle ne respecte pas la procédure.
Le tribunal exerce seulement un contrôle de légalité. Il ne se substitue pas à la Safer dans le choix des candidats à la rétrocession.
La Safer garde sa liberté pour procéder aux attributions dans le respect des conditions légales. Aucun acheteur ne peut lui être imposé.
Question
Je devais reprendre une exploitation agricole via un bail Safer comme le souhaitait le propriétaire. La commission d'attribution était d'accord pour m'accorder ce bail. Mais le propriétaire s'est rétracté avant même d'avoir signé la convention avec la Safer. Nous avons effectué quelques travaux dans la maison. Comment faire ?
Réponse
Selon l'article L. 142-6 du code rural, tout propriétaire de biens ruraux libres de location peut, par convention, les mettre à la disposition d'une Safer en vue de leur aménagement parcellaire ou de leur mise en valeur agricole.
Pour ce type de convention, le statut du fermage ne s'applique pas. La convention est temporaire. La durée est fonction de la superficie des biens mis à disposition (de 1 à 6 ans).
Il y a un contrat propriétaire-Safer, appelé convention de mise à disposition (CMD).
De son côté, la Safer loue le bien à un exploitant agricole. La durée de location ne peut pas excéder celle de la CMD.
Le plus souvent, c'est le propriétaire qui décide du fermier qu'il souhaite mettre sur les terres mises à la disposition par la Safer.
Le comité technique n'a pas son avis à donner sur les conventions de mise à disposition.
« Il apparaît surprenant que le choix de l'exploitant par bail Safer ait été, dans ces conditions, soumis au comité technique départemental. La Safer n'ayant pas la maîtrise de la jouissance du bien, puisqu'aucune CMD n'a été signée, elle ne pouvait pas choisir un candidat par bail Safer », indique Michel Casassus du service juridique de la FNSafer.
S'agissant des travaux, il convient de se référer au bail Safer qui lie la Safer et l'exploitant agricole.
En principe, pour ce type de contrat, les améliorations que le preneur s'engage à apporter au fonds et les indemnités qu'il percevra à l'expiration du bail sont prévues à la conclusion du bail.
Il paraît imprudent d'avoir fait des travaux alors que le bail n'était pas signé.
Question
Une parcelle que j'exploite depuis les années 1970 a été vendue sans que j'en sois informé par les délégués de la Safer. Je veux faire casser cette vente. Quelle est la procédure à suivre?
Réponse
Si vous disposez véritablement d'un bail à ferme, vous auriez dû bénéficier d'un droit de préemption. Ce droit de priorité accordé au fermier en cas de vente des biens loués supplante celui de la Safer.
Autrement dit, vous êtes prioritaire par rapport à la Safer. Le notaire aurait dû vous informer de la transaction. Lors d'une vente, le notaire est tenu de procéder à un certain nombre de formalités avant de réaliser celle-ci. Et notamment, en cas de présence d'un fermier en place, il doit lui notifier la vente pour lui permettre d'exercer son droit de préemption. Dans votre cas, la vente est déjà réalisée. A ce stade, elle peut être sanctionnée par la nullité.
L'action en nullité ouvre la possibilité soit d'une substitution du preneur évincé à l'acquéreur sous certaines conditions, soit l'allocation de dommages-intérêts. C'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent. La saisine doit avoir lieu par acte d'huissier dans les six mois de la connaissance de la date de la vente.
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