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Les Questions Juridiques


Propriété : usufruit, nue-propriété (6)

  • Donation-partage : le donateur garde l'usufruit

    Question

    Nous pensons faire une donation-partage à nos deux enfants, en gardant l'usufruit des biens. Notre fils recevrait le corps de ferme, dont il est locataire par bail à ferme, et notre fille, une maison qui est actuellement louée. A la suite de cette donation, pourrais-je continuer à recevoir les loyers ? Qui doit payer les assurances et les impôts ?

    Réponse

    Selon les textes, l'usufruitier a l'usus et le fructus de la chose. Autrement dit, l'usufruitier a le droit de servir de la chose comme le propriétaire lui-même. Il peut donc exploiter les terres, habiter la maison ou encore la louer. L'usufruitier a également le droit de percevoir tous les fruits de la chose. Il a, notamment, le droit aux revenus en argent que la chose donne périodiquement (loyers des maisons, fermages…).

    En revanche, il n'a pas le droit aux produits (coupe d'un bois, produits d'une carrière...), qui appartiennent au nu-propriétaire. Pendant toute la durée de l'usufruit, l'usufruitier doit agir en « bon père de famille », c'est-à-dire se comporter comme un propriétaire soigneux, attentif et diligent. Il est donc soumis aux charges courantes, comme les réparations d'entretien, et les impôts, notamment taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties.

    En revanche, les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par un défaut d'entretien. Mais si l'usufruit résulte d'une convention, les parties peuvent imposer une répartition des charges différentes de celle prévue par la loi.

    Concernant l'assurance, aucun texte n'oblige l'usufruitier à assurer les biens contre les risques de perte ou de destruction. Mais l'usufruit étant le droit de jouir des choses comme le propriétaire et l'assurance étant une pratique normale de la propriété, l'usufruitier semble tenu d'en contracter une.

  • Démembrement de propriété : la vente d'un biengrevé d'usufruit

    Question

    Les parents de mon épouse ont fait donation à leurs deux enfants en se gardant l'usufruit pour vivre dans la maison et percevoir le fermage des terres. Aujourd'hui, une parcelle dont a hérité mon beau-frère va devenir constructible à la suite du PLU. Qui doit toucher la plus-value de cette vente : les parents, mon beau-frère ou les deux enfants ?

    Réponse

    Votre beau-frère est considéré comme le propriétaire de la parcelle mais ce bien est grevé d'usufruit. Comme tout propriétaire, il a la faculté d'en disposer librement sous réserve de respecter les droits de l'usufruitier.

    En conséquence, il peut vendre le bien mais il ne peut disposer que de la seule nue-propriété. L'acquéreur n'entrera en jouissance qu'après l'extinction de l'usufruit. Par conséquent, peu d'acheteurs risquent d'être intéressés par la parcelle.

    La vente de la pleine propriété, pour un prix global, peut être décidée d'un commun accord par le nu-propriétaire et l'usufruitier. En règle générale, ils se répartissent le prix.

    Chacun d'eux reçoit une portion du prix proportionnellement à la valeur comparative de ces droits. Mais les parties peuvent décider d'une autre répartition à condition qu'il y ait accord entre les usufruitiers et le nu-propriétaire.

  • Usufruitier : contracter une assurance

    Question

    A la suite du décès de mon frère, je suis devenu usufruitier d'une maison d'habitation, dans laquelle je vis, et d'un hangar dans lequel se trouve mon matériel : tracteur, tondeuse… Je suis retraité agricole. Mes neveux sont nus-propriétaires des bâtiments. Qui doit assurer les bâtiments, le matériel ?

    Réponse

    Selon l'article 601 du code civil, l'usufruitier doit agir en « bon père de famille », autrement dit, il doit se comporter comme un propriétaire soigneux, attentif, diligent.

    Aussi, bien qu'aucun texte n'oblige l'usufruitier à assurer les biens contre les risques de perte ou de destruction, l'usufruit étant le droit de jouir des choses comme le propriétaire et l'assurance étant une pratique normale de la propriété, il paraît tenu d'en contracter une.

    D'après la jurisprudence, l'usufruitier qui n'aurait pas souscrit d'assurance peut voir sa responsabilité engagée si son imprudence est cause du sinistre, sauf à justifier que les biens ont péri par cas fortuit.

    De son côté, le nu-propriétaire a la faculté d'assurer son intérêt sur les biens également. Nous vous conseillons donc d'assurer les bâtiments et bien sûr votre matériel.

  • Nu-propriétaire : agir en nullité du bail rural

    Question

    Je suis nu-propriétaire d'un terrain qui a été mis à la disposition d'un exploitant sans que je ne sois mis au courant. Je n'ai signé aucun document. Ce terrain est devenu constructible. Nous voudrions le vendre. Comment faire ?

    Réponse

    Pour conclure un bail rural, l'usufruitier a besoin de l'accord du nu-propriétaire. L'article 595 du code civil précise que l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural.

    A défaut d'accord, l'usufruitier ne peut passer seul un acte qu'avec une autorisation de justice. L'obligation de s'assurer du concours du nu-propriétaire incombe à l'usufruitier seul, en sa qualité de bailleur.

    Selon la jurisprudence, le bail consenti uniquement par l'usufruitier est nul à l'égard du nu-propriétaire et celui-ci peut en demander la nullité sans attendre la fin de l'usufruit.

    Vous pouvez donc agir en invoquant ce point. La nullité qui sanctionne le bail irrégulier ne peut être invoquée que par le seul nu-propriétaire.

    De son côté, le fermier peut s'opposer en invoquant la qualité de propriétaire apparent du bailleur, mais il faut que les éléments constitutifs de l'apparence soient suffisamment caractérisés.

    La jurisprudence est très exigeante à l'égard du fermier. Il peut faire obstacle à l'annulation du bail en démontrant que le nu-propriétaire a renoncé à la demander. Le nu-propriétaire ne peut en effet agir en nullité du bail s'il a ratifié le bail.

    Ainsi, dans un arrêt du 22 janvier 1992, la Cour de cassation a considéré que le nu-propriétaire qui avait réclamé au fermier le paiement du fermage et le remboursement des taxes foncières et manifesté à plusieurs reprises son désir de vendre, priant celui-ci de faire connaître ses intentions de préemption, avait ratifié le bail et renoncé à en demander la nullité.

    En revanche, dans un autre arrêt en date du 17 juillet 1992, elle a estimé que le simple fait d'encaisser les fermages n'était pas suffisant pour caractériser une telle renonciation.

    L'action en nullité se prescrit par cinq ans à partir du jour où le nu-propriétaire a eu connaissance du bail.

  • Terrain : échange en propriété ou en jouissance?

    Question

    Mon voisin désire échanger une bande de terrain cultivable contre un chemin. Faut-il un acte d'échange fait par un notaire ou un simple papier signé des deux propriétaires est-il suffisant?

    Réponse

    Tout dépend du type d'échange que vous souhaitez réaliser: un échange en propriété ou en jouissance. Selon le cas, les formalités ne sont pas les mêmes.

    - Si vous échangez la propriété des terrains, vous devez nécessairement passer devant un notaire puisqu'il faut modifier l'acte de propriété. Des propriétaires peuvent prendre l'initiative d'effectuer des échanges en dehors de tout périmètre d'aménagement foncier. Il doit avoir pour objectif l'amélioration des conditions d'exploitation des propriétés rurales agricoles. Le dossier est soumis à la reconnaissance par une commission départementale d'aménagement foncier et l'approbation du conseil général.

    - Comme son nom l'indique, l'échange en jouissance ne porte que sur la jouissance: les formalités sont donc assez simples. Si vous êtes fermier, vous êtes autorisé (article L. 411-39 du code rural), pendant la durée du bail, à effectuer des échanges de parcelles qui ont pour conséquence d'assurer une meilleure exploitation.

    Un arrêté préfectoral fixe pour chaque région agricole la part de la surface susceptible d'être échangée. Le fermier a l'obligation de notifier préalablement l'opération au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

    L'échange ne modifie pas les rapports entre le propriétaire et le fermier. Ce qui signifie que le preneur initial reste tenu de toutes les obligations découlant du bail (paiement du fermage, responsabilités). Le fermier conserve son droit de préemption. Le preneur est responsable des manquements de son coéchangiste.

    L'échange peut être consenti pour une durée exclusivement liée à la durée des baux, pour une durée fixe ou avec une clause de tacite reconduction. Dans tous les cas, il est limité à la durée du bail. Il prend fin de plein droit à l'extinction de l'un des baux.

    Comme vous pouvez vous en rendre compte, l'échange en jouissance est plus simple puisqu'il n'y a pas d'acte de propriété à modifier.

  • Viager : l'agriculteur ne peut plus payer la rente

    Question

    En 1982, j'ai acquis 6 hectares de vignes sous forme de rente viagère. Actuellement, vu la crise viticole, je ne suis plus en mesure de payer la rente. Quels sont les droits de l'ancien propriétaire?

    Réponse

    En principe, le viager cesse par le décès du ou des crédirentiers. Si le débirentier (c'est-à-dire vous) ne règle plus les arrérages, il s'expose à ce que la vente soit résolue à ses frais, le vendeur conservant les arrérages déjà perçus.

    Lorsque les arrérages ne sont pas régulièrement versés, le crédirentier a le droit de recourir à l'exécution forcée sur les biens du débiteur. Il peut les saisir afin d'obtenir sur le produit de leur vente l'emploi d'une somme suffisante pour le paiement de la rente. L'action en paiement des arrérages se prescrit par cinq ans.

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