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Les Questions Juridiques


Propriété : enclave (8)

  • Accès : Un droit légal en cas d’enclave

    Question

    Mon fils a acheté deux parcelles sur la commune. Il n’y a pas de chemin pour y accéder. Qui doit fournir le passage ?

    Réponse

    Il y a trois façons de bénéficier d’un droit de passage : par titre (convention, testament…), par destination du père de famille quand le passage résulte de la division d’un même fonds à l’origine, ou en vertu de la loi lorsqu’un terrain est enclavé (articles 682 à 685 du code civil). Si votre fils ne peut pas produire un titre établissant l’existence d’une servitude (à vérifier dans son acte de propriété) ou qu’il ne s’agit pas d’un même fonds à l’origine, le droit de passage ne peut être demandé.

    Reste le cas de l’enclave. Dans cette hypothèse, le propriétaire, qui n’a pas d’autre accès sur la voie publique ou qu’un accès insuffisant, jouit de plein droit d’une servitude sur les fonds voisins. Selon la jurisprudence, le désenclavement ne peut être requis que si l’accès est impossible. Ce dernier juste gênant, difficile ou incommode ne permet pas d’obtenir le désenclavement. Le propriétaire ne peut s’opposer à ce droit de passage pour cause d’enclave mais il a le droit à une indemnité pour le préjudice subi.

  • Parcelle enclavée : Un droit au désenclavement sous certaines conditions

    Question

    Une personne vient d’hériter d’un terrain enclavé par des parcelles dont je suis propriétaire et locataire pour certaines. Je lui ai proposé d’acheter ce terrain mais elle n’est pas d’accord et me demande le passage que je refuse. Il n’existe aucun droit de passage ni de chemin rural. À l’époque de son ancêtre, il a dû être conclu un accord oral et amiable. Quels sont mes droits et mes devoirs ? Que dit la loi ?

    Réponse

    La loi reconnaît au propriétaire d’un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine. On parle de servitude légale, c’est-à-dire qu’elle autorise de contraindre le propriétaire voisin à laisser un passage.

    Selon les articles 682 à 685 du code civil, la servitude de passage existe de plein droit au profit d’un fonds enclavé et grève tous les fonds qui l’entourent. Se trouve une enclave, dès l’instant que l’issue sur la voie publique est insuffisante pour permettre l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale du fonds.

    D’après la jurisprudence, le désenclavement ne peut être demandé que lorsque l’accès est impossible. Ce dernier, simplement gênant, difficile ou incommode ne suffit pas à l’obtenir. Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

    Comme il s’agit d’un droit légal, le droit de passage peut être fixé à l’amiable si le propriétaire du terrain à traverser est d’accord. Dans ce cas, il est conseillé de faire un acte notarié. En revanche, si le propriétaire voisin refuse, celui enclavé peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) qui déterminera le tracé. Il statue en fonction de la situation des lieux et des dommages prévisibles. Le TGI fixe les conditions d’exercice mais aussi le montant de l’indemnité de servitude à allouer au propriétaire du terrain qui subit le passage. Dans tous les cas (amiable ou jugement), les conditions d’utilisation doivent être précisées entre les parties (horaires, bénéficiaires, frais de création et entretien…).

  • passage : Faire reconnaître l’état d’enclave

    Question

    Une voisine s’est approprié un accès au travers de plusieurs propriétés riveraines pour accéder à son fonds, sans l’accord des propriétaires. Elle a abandonné son accès antérieur après la vente d’une partie des biens. Elle réclame un droit de passage sans vouloir indemniser les propriétaires. Que dit la loi ?

    Réponse

    Selon les articles 682 à 685 du code civil, la servitude de passage existe de plein droit au profit d’un fonds enclavé et grève tous les fonds qui l’entourent, à l’exception de la servitude résultant de la division d’une même propriété à l’origine. Dans ce cas, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de la division.

    C’est au propriétaire du fonds enclavé de demander l’accès à la voie publique. Le droit au désenclavement étant reconnu par la loi, il peut être fixé à l’amiable si le propriétaire du terrain à traverser est d’accord ou à défaut, devant le tribunal de grande instance (TGI) qui déterminera le tracé.

    Dans tous les cas, les conditions d’utilisation doivent être précisées entre les parties (tracé, heures de passage, bénéficiaires, engins admis, charge des frais d’établissement et d’entretien, montant de l’indemnité de servitude...), pour éviter les litiges ultérieurs.

  • Servitude : la petite parcelle est enclavée

    Question

    Je loue des prés à divers propriétaires pour une surface de 7 ha. Un des propriétaires veut reprendre sa parcelle de 20 ares. Il devra passer sur une autre parcelle que je loue car cette dernière est enclavée. Quels sont mes droits ?

    Réponse

    Compte tenu de la surface de la parcelle, votre bail s'apparente à un bail de petite parcelle. Ce qui signifie que vous ne bénéficiez pas de tous les avantages liés au statut du fermage, notamment concernant la durée et le droit au renouvellement.

    La plupart du temps, les baux de petites parcelles conclus verbalement ou sans indication de durée sont censés être faits pour la durée nécessaire à la récolte, soit en principe une année culturale.

    Dans cette hypothèse, le propriétaire peut résilier le bail à la fin de l'année culturale sans avoir à motiver la résiliation. L'usage est toutefois de prévenir l'exploitant au moins six mois à l'avance.

    Concernant l'état d'enclave, le sujet doit se régler entre le propriétaire enclavé et le propriétaire de la parcelle sur laquelle va se faire le passage. Selon les articles 682 à 685 du code civil, la servitude de passage existe de plein droit au profit d'un fonds enclavé et grève tous les fonds qui l'entourent, à l'exception de la servitude résultant de la division d'une même propriété à l'origine.

    Dans ce cas, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de la division. C'est au propriétaire du fonds enclavé de demander l'accès à la voie publique.

    Le droit au désenclavement étant reconnu par la loi, il peut être fixé à l'amiable si le propriétaire du terrain à traverser est d'accord ou à défaut devant le tribunal de grande instance qui déterminera le tracé.

    Dans tous les cas, les conditions d'utilisation doivent être précisées entre les parties (tracé, heures de passage, bénéficiaires, engins admis, charge des frais d'établissement et d'entretien, montant de l'indemnité de servitude) pour éviter les litiges ultérieurs.

  • Enclave : le droit de passage ne se prescrit pas

    Question

    J'ai en location une parcelle enclavée. Le seul droit de passage pour rejoindre la voie publique est matérialisé en pointillé sur le plan cadastral dans la parcelle du voisin. Ayant moi-même une parcelle contiguë, dans un souci de facilité, j'exploite le terrain loué en passant directement par ma parcelle. L'emplacement du droit de passage existe toujours, mais il est envahi par les végétaux. Mon propriétaire me reproche d'avoir laissé perdre le passage. Qui doit l'entretenir ? Est-il définitivement perdu ?

    Réponse

    En principe, sauf si les parties en ont décidé autrement, les frais d'établissement et d'entretien du passage sont à la charge du bénéficiaire du passage (article 698 du code civil).

    Pour connaître les dispositions applicables dans votre situation, vous devez vous référer à l'acte de propriété (tracé, bénéficiaires, charge des frais d'entretien).

    Selon l'article 682 du code civil, la servitude de passage existe de plein droit en faveur de fonds enclavés et grève tous les fonds qui l'entourent. C'est ce qu'on appelle une servitude légale.

    Ce type de servitude ne se prescrit pas par le non-usage, car elle constitue le régime normal de la propriété foncière.

    Autrement dit, la servitude née de l'enclave ne disparaît pas par le non-usage pendant trente ans. Le passage n'est pas perdu.

  • Accès : demander le désenclavement

    Question

    A la suite d'un arrangement de famille, mon beau-père a gardé une partie d'une parcelle pour la vendre en terrain constructible. L'entrée de celle-ci se trouve sur son terrain. Peut-on lui imposer de nous laisser un passage pour aller dans l'autre partie de la parcelle, qui nous appartient?

    Réponse

    Tout propriétaire dont le terrain ne borde pas la voie publique est en droit d'obtenir, en contrepartie du paiement d'une indemnité, le droit de passer sur un fonds voisin pour accéder chez lui. Ce droit a été instauré par la loi pour les terrains enclavés (qui n'ont pas d'accès ou qui ont un accès insuffisant à la voie publique).

    Selon les articles 682 à 685 du code civil, la servitude de passage existe de plein droit au profit d'un fonds enclavé et grève tous les fonds qui l'entourent, à l'exception de la servitude résultant de la division d'une même propriété à l'origine.

    Dans ce cas, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de la division.

    C'est au propriétaire du fonds enclavé de demander l'accès à la voie publique. Le droit au désenclavement étant reconnu par la loi, il peut être fixé à l'amiable si le propriétaire du terrain à traverser est d'accord ou, à défaut, devant le tribunal de grande instance, qui déterminera le tracé.

    Dans tous les cas, pour éviter les litiges, les conditions d'utilisation doivent être précisées: tracé, heures de passage, bénéficiaires, engins admis, frais d'établissement et d'entretien...

  • Droit de passage : la parcelle enclavée change de destination

    Question

    Mon voisin a une parcelle de terre enclavée dans les miennes. Pour y accéder, il a toujours pris son droit de passage, sans jamais me dédommager. Il est aujourd'hui à la retraite et a décidé de boiser sa parcelle. A-t-il toujours un droit de passage sur mon terrain?

    Réponse

    Tant qu'il y a enclavement, il y a droit de passage quel que soit l'usage qui est fait de la parcelle enclavée (culture, bois, habitation…). Le droit de passage ne disparaît que si la propriété vient à être désenclavée et à condition que le propriétaire qui la subissait en fasse la demande. Au fil du temps, les dimensions et la fréquence du passage peuvent changer selon les besoins du bénéficiaire.

    Il est possible de se faire indemniser à condition d'en faire la demande au bénéficiaire dans les trente ans suivant l'instauration de la servitude ou de son aggravation. Le montant sera calculé en fonction des dégâts occasionnés (arbres abattus, murs démolis), des nuisances subies (bruit des camions, odeurs des animaux) et de la moins-value du terrain occupé par le passage. L'indemnité est fixée d'un commun accord entre les parties et à défaut par le tribunal.

  • Le droit de passage est imprescriptible

    Question

    Nous venons d'acquérir une exploitation dont un des bois est régulièrement traversé depuis plus de trente ans par un voisin pour se rendre sur sa parcelle de pruniers enclavée. Le voisin traverse actuellement 65 m de chemin privé alors qu'un chemin communal accessible passe à 25 m de sa parcelle. Ne doit-il pas emprunter le chemin le plus court pour se rendre à sa parcelle? Le voisin peut-il faire valoir une prescription trentenaire? Puis-je choisir un nouvel emplacement du chemin sur ma propriété?

    Réponse

    L'utilisation d'un chemin depuis plus de trente ans ne suffit pas pour établir l'existence d'une servitude de passage. Le droit de passage n'est reconnu par la loi qu'en cas d'enclave. La prescription trentenaire ne peut être invoquée en cas de droit de passage, car il s'agit d'une servitude discontinue, imprescriptible, un chemin n'étant pas utilisé en continu.

    Reste le cas de l'enclave. Le propriétaire qui n'a pas d'autre accès sur la voie publique ou qu'un accès insuffisant, bénéficie de plein droit d'une servitude sur les fonds voisins. D'après la jurisprudence, le désenclavement ne peut être demandé que lorsque l'accès est impossible. Un accès simplement gênant, difficile ou incommode ne permet pas d'obtenir le désenclavement. Le propriétaire ne peut s'y opposer, mais il a droit à une indemnité pour le préjudice subi. L'action en indemnité se prescrit par 30 ans. Selon la loi, le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. En cas de désaccord, le demandeur peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) qui déterminera le tracé. Celui-ci statue en fonction de la situation des lieux et des dommages prévisibles.

    Tout dépend donc de la situation du fonds du demandeur: est-il véritablement enclavé ou est-ce une simple commodité?

    Le propriétaire qui supporte la servitude ne doit rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou la commodité. Il ne peut pas changer l'état des lieux, ni déplacer, sans justification, l'exercice de la servitude dans un endroit différent, sauf si la charge de la servitude devient pour lui plus lourde ou si elle l'empêche de faire des réparations utiles. Le propriétaire du fonds servant doit prouver qu'il a un intérêt sérieux pour demander le déplacement de l'assiette de la servitude. Le changement ne peut pas être effectué s'il est simplement plus commode. En outre, aucun préjudice ne doit être causé au bénéficiaire de la servitude qui doit y retrouver un avantage équivalent.

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