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Les Questions Juridiques


Baux ruraux : transmission (30)

  • Bail : Le fermier n’est pas autorisé à céder à son neveu

    Question

    À mon départ en retraite, ma propriétaire souhaite reprendre les terres qu’elle me louait. Elle ne m’autorise pas à les céder à mon neveu prétextant qu’il n’est pas un descendant direct. On m’a dit qu’elle avait fait une demande d’autorisation d’exploiter. Que dit la loi ? Mon neveu peut-il faire

    Réponse

    Un fermier ne peut pas transmettre les terres louées comme bon lui semble. En principe, selon l’article L. 411-35 du code rural, la cession du bail est interdite. Il existe cependant des exceptions à ce principe. Elles concernent les membres de la famille : les descendants majeurs ou mineurs émancipés ou encore le conjoint du fermier qui participe à l’exploitation. Dans tous les cas, il faudra l’autorisation préalable du propriétaire. Si le bailleur s’oppose à la cession, le fermier peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Mais la loi ne reconnaît pas la cession du bail au profit d’une personne considérée comme un tiers vis-à-vis du preneur. Dans votre hypothèse, en tant que fermier, vous ne pouvez pas céder le bail à votre neveu. Ce dernier peut toujours faire une demande d’autorisation de travailler sur ces terres. Mais pour utiliser ces biens, il devra aussi bénéficier d’un bail. À partir du moment ou la propriétaire ne veut pas signer avec lui, il ne pourra donc pas les exploiter.

  • Transmission : Le pacte Dutreil s’applique à l’entreprise individuelle

    Question

    J’ai lu que le pacte Dutreil concernait les sociétés. S’applique-t-il aussi en cas de transmission et de succession d’une exploitation agricole individuelle ?

    Réponse

    Le pacte Dutreil s’applique, effectivement, en cas de transmission d’une entreprise individuelle. Ce dispositif permet, sous certaines conditions, d’exonérer de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence des trois quarts de sa valeur, la transmission d’une entreprise familiale.

    La transmission concerne une entreprise individuelle en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit, par donation ou succession. Cette mesure fiscale peut, par ailleurs, s’appliquer aux donataires, héritiers, légataires signataires du pacte. Pour en bénéficier, les biens doivent être nécessaires à l’exploitation. Si l’entreprise a été acquise à titre onéreux, elle doit être détenue depuis deux ans par le donateur ou le défunt. S’il s’agit d’une création ou d’une acquisition à titre gratuit, aucun délai de détention n’est exigé.

    Chaque héritier légataire prend l’engagement de conserver, pendant quatre ans, l’ensemble ou la quote-part indivise des biens affectés à l’exploitation. L’un d’entre eux doit poursuivre effectivement l’exploitation de l’entreprise pendant trois ans à compter de la date de la transmission.

    Le pacte Dutreil permet de pratiquer un abattement de 75 %, sur la base taxable aux droits de mutation. Les droits sont calculés sur 25 % de la valeur de l’entreprise transmise.

  • Prix de vente : Évaluer une exploitation agricole

    Question

    Dans le cadre d’une cession d’exploitation, quels sont les éléments qui constituent le prix de la cession (matériels, bâtiments, animaux…) ? La notion de rentabilité intervient-elle?

    Réponse

    Foncier, bâtiments d’exploitation, cheptel, matériel, biens immobiliers… Une exploitation est composée de différents éléments de production qu’il faut estimer de façon quantitative et qualitative. Il existe différentes méthodes pour évaluer le prix d’un bien selon que l’approche est patrimoniale ou plutôt économique.

    La valeur patrimoniale est la photographie à un moment donné du patrimoine détenu par une personne. Elle est égale à la valeur vénale des biens au bilan dont sont déduites l’ensemble des dettes. Cette méthode évalue chaque bien, pris individuellement, à une valeur de marché. La somme des valeurs de l’ensemble des éléments qui constitue le capital d’exploitation représente la valeur patrimoniale de l’entreprise. Elle ne prend pas en compte la valorisation des biens incorporels : contrats, clientèle, droit à produire…

    La valeur de rentabilité est l’estimation de l’outil de production à partir des résultats qu’il permet de dégager en prenant en compte l’évolution prévisible de son environnement économique. Elle est basée sur le résultat restant après rémunération du travail et est pondérée par un coefficient de risque face aux perspectives d’avenir.

    La valeur de remboursement est basée sur la capacité de remboursement de l’exploitation, calculée à partir d’un EBE moyen réalisé, mais réajustée aux conditions de reprise par le repreneur. Cette valeur est très souvent déterminante pour le repreneur. Elle intègre la valeur de l’ensemble des biens corporels contribuant à la réalisation du résultat, mais aussi la valeur des biens incorporels (contrat, clientèle, DPB…). En général, les trois méthodes sont combinées. Il est donc indispensable de faire appel à un expert (chambre d’agriculture, centre de gestion, expert foncier…) pour établir cette estimation au plus juste pour les deux parties et en toute objectivité.

  • Installation : Obtenir l’autorisation d’exploiter et le bail

    Question

    Je prends ma retraite en 2020. Je souhaite donner mes 32 ha en fermage à un jeune, actuellement en bac pro, qui souhaite s’installer. Il y a d’autres personnes intéressées par ces terres. Je voudrais savoir si, en passant devant un notaire, il devra passer devant une commission et devant la Safer. Les autres candidats peuvent-ils empêcher la location ?

    Réponse

    Il faut distinguer plusieurs points dans vos questions. À partir du moment où vous voulez louer des terres qui vous appartiennent, personne ne peut vous obliger à faire un bail à une autre personne . Vous êtes le propriétaire et votre accord pour établir un bail, qui est un contrat, est nécessaire. Vous pourrez donc louer vos terres à ce jeune. Si c’est un bail de neuf ans, il peut être établi par acte sous seing privé (entre les parties), ou par acte notarié, si vous préférez sécuriser le contrat. Seul le bail à long terme (dix-huit ans et plus) oblige à passer devant un notaire.

    S’agissant d’une location, la Safer n’intervient pas. Elle n’entre en action que dans le cas d’une vente de biens agricoles, avec la possibilité d’exercer son droit de préemption. Si votre volonté est de louer et non pas de vendre, la Safer n’a pas de raison d’intervenir.

    En revanche, votre successeur, qui doit s’installer en reprenant vos terres, devra obtenir une autorisation d’exploiter auprès de l’Administration. Cette autorisation, liée au contrôle des structures, est indispensable. Il devra faire cette demande au préfet via la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM). Si plusieurs candidats font cette même demande pour vos terres, le préfet se référera aux priorités du schéma directeur régional des exploitations agricoles. Selon l’article L. 312-1, III, alinéa 1er du code rural, celui-ci définit l’ordre des priorités entre les différentes opérations concernées par une demande d’autorisation (installation, agrandissement, maintien ou consolidation d’exploitation), en prenant en compte l’intérêt économique et environnemental de la situation. Tout dépendra des profils des candidats potentiels à la demande d’autorisation.

    La situation sera compliquée si le jeune n’obtient pas l’autorisation, car il ne pourra pas exploiter les terres. Vous serez bloqué. Il faut toutefois savoir que l’installation des jeunes est, en général, l’une des principales priorités des schémas régionaux.

  • Cession de bail : En cas de refus, s’adresser au tribunal

    Question

    Mon bail a pris effet en 1978. Je souhaite désormais partir à la retraite. Le propriétaire refuse de signer les bulletins de mutation permettant de transmettre ces terrains à mon fils. Quels sont mes droits, sachant que le bail n’a pas été dénoncé ?

    Réponse

    En principe, le fermier qui souhaite prendre sa retraite doit mettre fin à son bail en informant le propriétaire, douze mois avant son échéance annuelle, par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d’huissier. Nous comprenons que vous souhaitez transmettre ce bail à votre fils. Dans ce cas de figure, vous devez faire une demande de cession de bail à votre propriétaire. En principe, la cession de bail est interdite. Mais, par dérogation, le fermier est autorisé à céder son contrat à ses descendants avec l’agrément du bailleur.

    À défaut d’accord, le fermier a la possibilité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Le défaut d’autorisation doit se fonder sur des motifs sérieux. Dans tous les cas, la demande auprès du tribunal doit être préalable à la cession. En cas de litige, les juges apprécient les qualités du cessionnaire (le fils) et le comportement du preneur. Ils veillent aussi au respect de la réglementation des structures. Les juges vérifient si le cessionnaire ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur. Les aptitudes professionnelles du cessionnaire et les garanties qu’il offre pour assurer la bonne exploitation du fonds constituent des éléments d’appréciation déterminants. L’autorisation de cession sera refusée si le preneur n’est pas de bonne foi, c’est-à-dire a commis des manquements aux obligations résultant de son bail.

    Vous devez donc demander au propriétaire l’autorisation de céder le bail à votre fils, de préférence par écrit, en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception. S’il refuse, vous demanderez au tribunal paritaire des baux ruraux de trancher.

  • Contrôle des structures : Des demandes d’autorisation concurrentes

    Question

    Je suis jeune agriculteur en cours d’installation sur l’exploitation familiale. J’ai fait une demande d’autorisation d’exploiter auprès de la DDT. Mon père a reçu un courrier d’un jeune agriculteur concurrent intéressé par les 4 ha qu’il a en location. Quel risque y a-t-il avec cette demande concurrente ? Que puis-je faire en cas de décision défavorable ?

    Réponse

    Selon la jurisprudence, s’il est saisi de deux demandes portant sur les mêmes terres et relevant du même ordre de priorité, en application du schéma directeur des exploitations agricoles, le préfet peut légalement prendre deux arrêtés successifs d’autorisation et ce sans procéder au retrait du premier.

    Cette autorisation administrative n’est pas suffisante pour exploiter des terres. Il faut ensuite obtenir l’autorisation du propriétaire des parcelles au travers du bail pour cultiver ses terres.

    Dans votre cas, vous avez quand même un avantage par rapport à l’autre candidat : votre père est le fermier en place. Votre père a tout intérêt à demander la cession du bail à votre profit. S’il a été un « bon fermier », il y a peu de chance que le propriétaire s’y oppose. Attention toutefois, la demande de cession doit être préalable à la cession. Il faut donc faire la demande avant et établir un acte de cession par écrit entre le cédant (votre père), le cessionnaire (vous-même) et le propriétaire.

    À noter qu’en cas de refus d’autorisation d’exploiter, des recours sont possibles : un recours administratif soit gracieux devant le préfet, soit hiérarchique auprès du ministre de l’Agriculture, et un recours contentieux auprès du tribunal administratif.

  • Cessation d’activité : Un bail conditionné à l’achat des bâtiments

    Question

    Je veux partir en retraite. J’ai trouvé un accord avec un fermier qui rachète mes bâtiments et je vais lui faire un bail à long terme sur mes terrains (90 ha). Il doit au préalable faire une demande d’autorisation d’exploiter auprès de la DDT (M). D’autres agriculteurs peuvent être intéressés par mes parcelles. Le fermier avec lequel j’ai trouvé un accord pour mes bâtiments peut-il être prioritaire si les autres ne sont pas intéressés par les bâtiments ?

    Réponse

    En matière de contrôle des structures, selon l’article L.312-1 du code rural, il appartient au schéma directeur régional de définir l’ordre des priorités entre les différentes opérations concernées par une demande d’autorisation (installation, agrandissement, maintien ou consolidation d’exploitation), en prenant en compte l’intérêt économique et environnemental de la situation. Vous devez donc vous renseigner auprès de votre DDT (M) pour connaître les priorités et les critères d’appréciation économique et environnementale retenus dans votre région. Tout dépend des profils des candidats potentiels à une demande d’autorisation.

    Attention, l’obtention du droit d’exploiter par l’administration ne fait pas tout. Il faut également que le candidat obtienne l’autorisation du propriétaire d’exploiter ses terres au travers d’un bail rural. En tant que propriétaire, vous êtes libre de donner à bail vos biens à qui vous le souhaitez. On ne peut pas vous imposer de signer un bail avec une personne non souhaitée. Mais cette liberté reste relative puisque le droit d’exploiter est soumis à autorisation. Lorsqu’elle est requise, cette autorisation d’exploiter est indispensable pour pouvoir mettre en culture le fonds. On peut donc arriver à des situations de blocage où le propriétaire souhaite louer à un fermier qui ne peut exploiter car il n’a pas obtenu d’autorisation…

    Dans votre hypothèse, la vente des bâtiments peut toutefois devenir une condition imposée pour obtenir le bail sur les terres.

  • Bail : La cession à un neveu n’est pas autorisée

    Question

    Je suis en Gaec avec mon frère. Depuis 1988, je suis locataire d’une parcelle par bail de dix-huit ans. Elle a été mise à disposition du Gaec. Ayant tous mes trimestres, j’ai décidé de prendre ma retraite. Mon neveu va intégrer la société en octobre en reprenant mes parts sociales.

    Réponse

    La mise à disposition du bail au Gaec, même si le propriétaire en a été informé, ne donne pas de droit au Gaec sur le bail. Vous restez le seul titulaire du contrat vis-à-vis du propriétaire.

    Dans le cadre du statut du fermage, la cession du bail hors cadre familial est interdite. À titre dérogatoire, elle est autorisée au profit d’un enfant ou d’un conjoint mais pas vis-à-vis d’un tiers.La seule possibilité concernant un tiers est permise par le bail cessible qui existe depuis l’année 2006.

    Dans votre hypothèse, votre propriétaire a raison, la cession du bail à votre neveu n’est pas autorisée par la loi. Vous ne pouvez pas obliger la propriétaire à louer ses terres à une personne qu’elle ne souhaite pas.

  • Copreneurs : Le fermier peut associer son descendant au bail

    Question

    J’ai un bail de neuf ans qui vient de se renouveler en date du 15 novembre 2015 par tacite reconduction. Je souhaite associer ma fille et mon gendre sur l’exploitation le plus rapidement possible pour développer une activité de transformation laitière et vente directe. Quelles sont les dispositions à prendre vis-à-vis du bailleur ?

    Réponse

    Tout dépend de ce que vous projetez : les associer au bail ou simplement les intégrer sur l’exploitation.

    Dans le premier cas, la loi autorise le fermier à associer son descendant à son bail en qualité de co-preneur sous certaines conditions (article L. 411-35 du code rural). Il faut avoir la qualité de descendant. L’association est possible au profit des enfants ou petits-enfants du preneur. En revanche, selon la jurisprudence, elle n’est pas autorisée au profit d’un gendre car il n’a pas de lien de filiation avec le fermier. Autre condition, le descendant doit avoir atteint l’âge de la majorité. Il doit aussi respecter le contrôle des structures. L’association au bail est subordonnée à l’agrément préalable du bailleur. À défaut, elle peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux. Dans cette hypothèse, seule votre fille peut être associée au bail et il faudra obtenir l’autorisation du propriétaire.

    L’autre solution pour intégrer le plus rapidement possible votre fille et votre gendre est de créer une société et de mettre votre bail à disposition de cette société. En effet, selon l’article L. 411-37 du code rural, le fermier qui est membre d’une société d’exploitation agricole peut mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens dont il est locataire. Des règles particulières s’appliquent au Gaec.

    La mise à disposition n’est pas soumise à l’agrément du propriétaire. Le fermier a seulement l’obligation de l’informer. En fait, le fermier reste titulaire du bail, le droit de bail n’est pas transféré à la société. Le fermier doit aviser le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au plus tard deux mois après la mise à disposition. Par la suite, le fermier est tenu d’avertir le propriétaire de la fin de la mise à disposition ainsi que des changements intervenus dans les informations données.

    Le défaut d’information du propriétaire peut être sanctionné par la résiliation du bail. Cependant, depuis la loi du 9 juillet 1999, le contrat ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations dans le délai d’un an après mise en demeure par le propriétaire (par LRAR). Selon l’article L. 411-37 du code rural, la sanction ne sera pas encourue si les omissions ou les irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

  • Attribution préférentielle : Une condition de participation à l’exploitation

    Question

    Nous sommes en train de régler la succession de nos parents. Ils possédaient 11 hectares en propriété en plusieurs parcelles. Elles sont occupées par des fermiers. Un de mes frères veut récupérer une parcelle qui m’intéresse. Il était boucher et n’a jamais travaillé sur l’exploitation. Je suis, quant à moi, agricultrice en activité. La valeur de la parcelle correspond à la valeur de ma part. Ne suis-je pas prioritaire pour l’attribution préférentielle ?

    Réponse

    La qualité d’exploitant agricole ne donne pas un droit de priorité pour récupérer les terres de la succession. Il existe bien une possibilité pour l’un des héritiers de demander l’attribution préférentielle, mais elle est soumise à une condition d’exploitation.

    « Dans l’esprit du texte, l’attribution préférentielle a été mise en œuvre pour éviter le démembrement de l’exploitation agricole lors du partage », indique Julien Dervillers, avocat en droit de l’entreprise agricole à Rennes.

    L’attribution préférentielle peut être demandée par accord amiable ou auprès du Tribunal de grande instance (TGI), en vertu de l’article 832 du code civil. « C’est une dérogation au principe de la dévolution successorale dans le cadre d’un partage lors d’une succession », précise l’avocat. Toutefois, il faut remplir une condition : le demandeur doit participer ou avoir participé effectivement à l’exploitation. Cette condition peut être ou avoir été remplie par son conjoint ou ses descendants. Elle permet de vérifier la qualité du demandeur pour l’attribution des biens et son aptitude à les gérer et à les maintenir. Cette condition est-elle respectée dans votre situation ? Si tel n’est pas le cas, l’attribution préférentielle ne pourra pas être demandée.

  • Nue-propriété : l'usufruitier peut céder le bail seul

    Question

    Je suis nu-propriétaire de 20 hectares. Mes parents sont usufruitiers. Mon frère exploite avec son fils la ferme familiale et loue les 20 ha par bail de neuf ans renouvelable. Il prend sa retraite en fin d'année. Son fils, qui va reprendre la totalité de l'exploitation, veut refaire un bail pour les terres. Je suis moi-même exploitante agricole en Gaec avec mon fils et je voudrais reprendre les terres. Mon père soutient le fils de mon frère. Il lui a signé un nouveau bail. Moi, j'ai refusé de signer. Quels sont mes droits pour reprendre ces 20 ha de terres ?

    Réponse

    Un nouveau bail au nom du petit-fils nécessite obligatoirement votre accord. En effet, selon l'article 595 du code civil, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural. A défaut d'accord, l'usufruitier ne peut passer seul un acte qu'avec une autorisation de justice.

    L'obligation de s'assurer du concours du nu-propriétaire incombe à l'usufruitier seul, en sa qualité de bailleur. Selon la jurisprudence, le bail consenti uniquement par l'usufruitier est nul à l'égard du nu-propriétaire et celui-ci peut en demander la nullité sans attendre la fin de l'usufruit.

    En revanche, votre frère en tant que fermier a la possibilité de demander la cession du bail au nom de son fils. Un nouveau bail n'est pas obligatoire. Dans ce cas, l'usufruitier peut autoriser seul la cession du bail à un descendant du preneur. Selon la jurisprudence, il n'a pas à rechercher le consentement du nu-propriétaire.

    Concernant la reprise pour exploiter, il faut savoir que celle-ci ne peut être invoquée qu'au terme du bail. Quel est-il dans votre cas ? Par ailleurs, le droit de reprise est un droit appartenant au bailleur, c'est-à-dire à l'usufruitier, en cas de démembrement de la propriété. Le congé ne peut pas être délivré par le nu-propriétaire seul, sauf à en être devenu plein propriétaire. Il faudrait donc convaincre l'usufruitier d'adresser un congé au profit de son autre petit-fils.

  • Bail à long terme : le décès du propriétaire ne met pas fin au bail

    Question

    Mon beau-frère a conclu un bail de dix-huit ans une première fois avec mes beaux-parents. A sa fin, un autre a été conclu de nouveau pour dix-huit ans et par acte notarié. Ce bail a été signé un an avant le décès de mon beau-père. Que faut-il faire en cas de non-légalité ?

    Réponse

    Le bail à long terme est un type particulier de bail à ferme qui garantit au fermier une installation durable sur les biens loués. Il est conclu pour une durée initiale d'au moins dix-huit ans.

    Bien qu'aucune disposition ne le précise, le bail à long terme doit obligatoirement être écrit et notarié. Le bail dont la durée est supérieure à douze ans doit être reçu en la forme authentique par un notaire en vue de sa publication au bureau des hypothèques.

    Selon la jurisprudence, le décès du bailleur n'a pas pour effet de mettre fin au bail. Au décès du propriétaire, le preneur exerce ses droits contre les indivisaires.

    Lorsqu'un partage est intervenu, il les exerce contre le nouveau propriétaire.

    Si les biens loués sont partagés entre des héritiers, chacun d'eux est propriétaire divis de parcelles mais ce partage ne rend pas le bail divisible.

    Compte tenu de ces règles, il faudrait déterminer quels sont les éléments qui vous font penser que l'acte n'est pas légal.

  • Cessation d'activité : transfert de la référence herbe

    Question

    Un agriculteur va cesser son activité agricole. Il désire garder quelques terrains. Pour ne pas gêner son repreneur, il veut reprendre une parcelle déclarée en prairie permanente et la retourner. Que dit la réglementation ?

    Réponse

    L'agriculteur qui cesse son activité doit transférer sa référence herbe au repreneur.

    Sa référence herbe est un quota minimum de surface à déclarer en prairies permanentes et temporaires à chaque campagne.

    Pour pouvoir retourner une prairie permanente, il faut qu'elle soit située dans une zone sans enjeu (donc hors contexte prairie de bas-fond) et que la référence herbe soit respectée.

  • Cession du bail : l'usufruitier peut l'autoriser seul

    Question

    Nous sommes sur le point de céder notre bail à notre fils. Notre propriétaire a donné ses terres à ses enfants, mais nous continuons à lui régler le fermage car il en a gardé l'usufruit. A qui devons-nous demander l'autorisation de céder le bail, au père ou aux enfants ?

    Réponse

    Selon l'article L. 411-35 du code rural, la cession du bail est subordonnée à l'agrément préalable du bailleur. A défaut, elle peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux.

    Lorsque la propriété du fonds est démembrée (nue-propriété et usufruit), selon la jurisprudence, l'usufruitier peut consen- tir seul la cession du bail, car il a la qualité de bailleur. L'accord du nu-propriétaire n'est pas requis.

    Dans votre hypothèse, vous pouvez faire la demande d'autorisation de cession de bail à l'usufruitier et aux nus-propriétaires. Il est préférable de faire cette demande par écrit par lettre recommandée avec accusé de réception. L'important est d'obtenir l'autorisation écrite de l'usufruitier.

  • Bail : le pas-de-porte est réclamé aux héritiers

    Question

    On nous réclame le remboursement d'un pas-de-porte demandé par nos parents, aujourd'hui décédés, lors de l'entrée de leur fermier dans les lieux. N'est-il pas trop tard pour réclamer cet argent ? En tant qu'héritiers, sommes-nous concernés ?

    Réponse

    Selon l'article L. 411-74 du code rural, les sommes indûment perçues à l'occasion de la conclusion d'un bail ou d'une cession de ferme sont sujettes à « répétition ». Autrement dit, le fermier entrant qui a versé un pas-de-porte au bailleur, ou au fermier sortant, est en droit d'en exiger le remboursement.

    L'action en répétition exercée à l'encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite, ainsi qu'en cas d'exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d'effet du congé.

    Le fermier est donc en droit d'intenter cette action.

    Dans le cadre de la succession de vos parents, les dettes personnelles du défunt ne sont pas éteintes par le décès. Les créanciers gardent tous leurs droits contre les héritiers.

  • Vente de la nue-propriété : le fermier a un droit de préemption

    Question

    Ma voisine souhaite vendre des terres louées. L'agriculteur exploitant propose un prix dérisoire. Le notaire me conseille d'acheter la nue-propriété et de laisser l'usufruit à la vendeuse. Cette situation me convient. Mais qu'en est-il de la loi ?

    Réponse

    Que la vente s'effectue en pleine propriété ou en nue-propriété ne change rien. Dans tous les cas, le fermier a un droit de préemption.

    Selon l'article L. 412-2 du code rural, la vente portant sur la nue-propriété ou l'usufruit est soumise au droit de préemption du fermier, sauf si l'acquéreur est déjà le nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu en nue-propriété.

    Autrement dit, la seule exception à la préemption concerne les propriétés déjà démembrées.

    Le notaire a l'obligation de notifier la vente au fermier aux prix et conditions proposés par la vendeuse.

    Cependant, la loi autorise le fermier à demander une modification du prix de vente s'il le trouve exagéré.

    Selon l'article L. 412-7 du code rural, le preneur qui estime le prix et les conditions de la vente exagérés peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour une demande en fixation de la valeur du bien. Il a deux mois pour saisir le tribunal.

    Dans le même temps, le fermier doit notifier au bailleur qu'il entend se porter acquéreur, sous réserve d'une modification du prix et des conditions.

    A défaut, le preneur est censé avoir renoncé à préempter.

    Autrement dit, si le fermier n'agit pas pendant ce délai, il renonce à préempter et vous pourrez acheter le bien.

    Les juges fixent la valeur vénale des terres et les conditions de la vente après enquête et expertise.

    Aucune des parties ne peut obliger l'autre à conclure la vente au prix fixé par le tribunal.

    Le propriétaire peut renoncer à vendre, même si le tribunal n'a pas modifié le prix et qu'il est conforme à l'offre.

    Le preneur peut également renoncer à l'achat si le prix fixé par le tribunal lui semble encore excessif.

    Dans ce cas, le propriétaire peut vendre le fonds à un tiers aux conditions qu'il a initialement notifiées au fermier.

  • Bail : départ de l'un des copreneurs

    Question

    Mon frère et moi sommes copreneurs d'un bail. Il a décidé de quitter le Gaec. Mon fils va le remplacer dans la société. Quels sont ses droits sur le bail ?

    Réponse

    Votre frère garde les mêmes droits et les mêmes obligations jusqu'à la fin du bail.

    Vous devez surtout vous poser la question de vos obligations vis-à-vis du bailleur.

    En effet, lorsqu'un bail a été consenti à des copreneurs, le départ de l'un d'eux ne permet pas à l'autre d'exiger le renouvellement à son profit.

    D'après la jurisprudence, le renouvellement ne peut s'imposer au bailleur que si tous se maintiennent sur le fonds.

    Ce principe, qui a été affirmé par la jurisprudence, ne tombe que si le fermier qui poursuit seul l'exploitation peut procurer au bailleur des garanties équivalentes à celles résultant du bail initial.

    L'arrivée de votre fils peut peut-être y répondre.

    Rappelons, toutefois, que tant que votre bailleur ne vous notifie pas un congé pour résiliation, le bail se poursuit de plein droit à votre seul profit.

  • Bail : préempter au profit d'un descendant

    Question

    Je suis exploitante, j'ai soixante-quatre ans et je souhaite prendre ma retraite. Ma fille, diplômée d'uné école d'ingénieur agricole, qui travaille à la chambre d'agriculture, désire reprendre, en pluriactivité, les terres en propriété et celles en location. Le propriétaire, âgé de soixante-dix-huit ans, préfère vendre ces dernières. Selon le notaire, comme ma fille succède à mon bail et qu'elle a un diplôme agricole, elle peut acheter les terres immédiatement sans que la Safer ne puisse préempter. Selon un autre conseil, la Safer peut préempter et ma fille perdre les terres, étant donné qu'elle ne les a pas exploitées pendant trois ans. Que faut-il en penser ?

    Réponse

    Selon l'article L. 412-5 du code rural, le fermier qui veut installer un descendant a le choix entre deux solutions :

    • préempter personnellement en vue de faire exploiter le fonds par le descendant,

    • subroger l'enfant dans l'exercice du droit de préemption.

    Dans le premier cas, c'est le fermier qui achète, alors que dans le second cas, c'est le descendant qui fait directement l'acquisition.

    Dans les deux cas, le descendant doit avoir exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou être titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole. Il ne doit pas être déjà propriétaire de parcelles excédant une certaine superficie. Bien sûr, il doit être en règle avec le contrôle des structures.

    Le preneur, ou son descendant subrogé qui fait usage du droit de préemption, est tenu des mêmes obligations que le bailleur qui exerce la reprise. Il doit exploiter personnellement le bien préempté pendant au moins neuf ans en qualité de propriétaire.

    Selon la jurisprudence, l'obligation légale d'exploiter directement et effectivement le bien pendant neuf ans n'est pas satisfaite si le bénéficiaire de la préemption exerce une autre activité professionnelle, n'habite pas sur les lieux ou à proximité et ne consacre qu'une partie de son temps aux travaux agricoles.

    Concernant la Safer, l'article L. 143-6 du code rural précise que son droit préemption ne peut pas s'exercer contre le preneur en place, son conjoint ou son descendant régulièrement subrogé (conditions de l'article L. 412-5 du code rural), si ce preneur exploite le bien concerné depuis au moins trois ans.

    Dans ce cas, la condition de durée d'exploitation est exigée du preneur et non pas du descendant.

    En revanche, ce dernier doit remplir les conditions de la subrogation vues ci-dessus.

    Par ailleurs, vous avez le droit de céder le bail à votre fille en demandant l'autorisation préalable au propriétaire, et à condition qu'elle remplisse toutes les conditions et notamment qu'elle soit en règle avec le contrôle des structures.

  • Bail : l'autorisation doit être préalable à la cession

    Question

    Un agriculteur prenant sa retraite peut-il céder à son fils des terres en location sans le consentement écrit ou verbal des propriétaires ?

    Réponse

    Le consentement est nécessaire avant la cession, à défaut l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) peut être demandée.

    Dans le cadre du statut du fermage, le preneur peut céder son bail à ses descendants majeurs ou émancipés mais à une condition : avoir l'autorisation préalable du propriétaire (article L. 411-35 du code rural).

    En effet, la cession du bail est une faveur accordée au preneur. Aussi, elle nécessite l'agrément préalable du bailleur. Si celui-ci s'oppose à la cession, le fermier peut saisir le TPBR. Le défaut d'autorisation doit se baser sur des motifs sérieux.

    Le fermier peut également saisir directement le tribunal d'une demande d'autorisation de cession sans solliciter le consentement du bailleur avant. Dans tous les cas, la demande auprès du TPBR doit être préalable à la cession.

    Pour se prononcer sur la cession, les juges apprécient, en principe, trois critères : les qualités du cessionnaire, le comportement du preneur durant le bail et le respect de la législation des structures.

    L'autorisation du bailleur peut être expresse ou tacite. La jurisprudence admet qu'elle peut résulter des circonstances et du comportement du bailleur postérieurement à la cession dès lors qu'il s'agit d'actes non équivoques manifestant clairement qu'il agrée le cessionnaire.

    Pour l'établir, les juges s'attachent à une suite de comportements ou d'actes témoignant d'une réelle acceptation par le bailleur du changement d'exploitant.

    La discussion avec le descendant du nouveau fermage, des déclarations de récolte faites au nom du descendant, les règlements de comptes annuels avec le cessionnaire et la reprise par celui-ci du cheptel attaché à l'exploitation : toutes ces situations ont été jugées déterminantes par les juges.

    La jurisprudence a également considéré la cession tacitement autorisée en cas de perception régulière des fermages versés par le descendant et d'envoi à celui-ci d'une notification de vente. Mais sur ce point, les arrêts récents sont très rigoureux.

    Le seul encaissement de sommes d'argent par le bailleur, sans la moindre protestation de sa part, n'est pas suffisant. Dans l'esprit des juges, l'attitude purement passive du propriétaire n'est pas significative. Elle ne caractérise pas une manifestation claire et non équivoque d'agrément.

    Alors, même si aucun formalisme n'est exigé, il est préférable d'informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. S'il refuse, vous pourrez toujours saisir le TPBR.

  • Bailleur âgé : possibilité de reprendre la surface de subsistance

    Question

    A la retraite depuis trois ans, ancien agriculteur, je possède 30 ha en propriété que j'ai loués par bail de neuf ans. Pour m'occuper un peu et aimant l'équitation, je voudrais reprendre quelques hectares pour avoir des chevaux. Comment puis-je faire ? Quelles sont les conséquences pour ma retraite ?

    Réponse

    Selon l'article L. 411-64 du code rural, le droit de reprise ne peut pas être exercé au profit d'une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles et ce, même si celle-ci ne perçoit pas d'avantage vieillesse.

    Cependant, le bailleur atteint par la limite d'âge conserve la possibilité d'exercer la reprise pour constituer une parcelle de subsistance.

    La superficie de cette exploitation doit être au plus égale à la surface qu'un agriculteur est autorisé à mettre en valeur sans perdre le bénéfice de la retraite. Cette superficie est variable selon les départements.

    Par ailleurs, une loi de 1984 interdit l'exercice du droit de reprise aux personnes qui bénéficient d'avantages vieillesse (retraite et allocations) d'un régime quelconque supérieurs à 4.160 fois le Smic horaire et ce, quel que soit l'âge du candidat à la reprise.

    Ce dernier point ne concerne toutefois pas la reprise pour constituer une exploitation de subsistance. Tout dépend donc de la surface que vous souhaitez reprendre.

  • Bail : les conditions de la reprise pour le fils pluriactif

    Question

    J'ai loué des terres à un agriculteur. Je désire les reprendre pour les faire exploiter par mon fils déjà exploitant sur 22 ha. Quels sont mes droits ? Le fermier peut-il s'opposer à cette reprise puisque mon fils est pluriactif ?

    Réponse

    La loi vous autorise à reprendre le bien loué soit pour exploiter vous-même, soit au profit d'un descendant majeur ou mineur émancipé. Mais la possibilité de reprise pour exploiter prévue à l'article L. 411-58 du code rural ne s'exerce en principe qu'à la date normale d'expiration du bail. Vous devrez donc attendre cette date pour donner congé.

    Pour pouvoir reprendre les terres exploitées par un fermier, le bénéficiaire de la reprise, votre fils, doit remplir certaines conditions. Il doit être en règle avec la législation des structures et donc bénéficier d'une autorisation d'exploiter administrative si elle lui est demandée.

    Le repreneur doit avoir la compétence professionnelle. Répond à cette condition celui qui justifie soit la possession d'un diplôme ou certificat d'un niveau reconnu équivalent au brevet d'études professionnelles agricoles (BEPA) ou au brevet professionnel agricole (BPA), soit de cinq ans au minimum d'expérience acquise sur une surface au moins égale à la moitié de l'unité de référence départementale en qualité d'exploitant, d'aide familial, d'associé exploitant, de salarié agricole ou de collaborateur d'exploitation.

    Enfin, le repreneur doit s'engager, dès le congé, à exploiter personnellement le bien repris pendant neuf ans, posséder le cheptel et le matériel nécessaires et habiter sur place ou à proximité. Cette notion de proximité est appréciée au cas par cas. Il s'agit pour le bénéficiaire de la reprise d'habiter à proximité du fonds repris pour en permettre l'exploitation directe.

    En général, les critères retenus sont : le parcours à effectuer (agglomération à traverser, facilités de transport…), la superficie de l'exploitation et surtout le type de production. L'élevage exige une plus grande présence que la culture céréalière.

    Si le repreneur ne remplit pas les conditions après la reprise, celui-ci peut être sanctionné à la demande du fermier évincé. C'est l'article L. 411-66 du code rural qui institue ce contrôle appelé contrôle a posteriori puisque réalisé après la reprise.

  • Vente familiale : la Safer n'est pas prioritaire

    Question

    Mon fils, qui s'est installé en mai 2002, vient d'avoir trente ans. Il envisageait l'achat d'une parcelle d'un hectare, contiguë à l'un de ces champs. La Safer vient de l'informer qu'un projet de vente a été fait entre le vendeur et un parent au troisième degré. Que cela signifie-t-il ? Y a-t-il des recours possibles ?

    Réponse

    La vente de biens ruraux est susceptible d'entraîner l'exercice de nombreux droits de priorité. C'est le notaire qui est chargé de « purger » ces droits.

    L'Etat, les collectivités publiques et les établissements publics bénéficient dans certains cas d'un droit de préemption.

    Si les terres sont grevées d'un bail, le fermier en place bénéficie lui aussi d'un droit de préemption en cas de vente des biens loués.

    La Safer peut également préempter, sous certaines conditions. Ces acquéreurs potentiels ont la possibilité de préempter les biens en priorité par rapport aux autres candidats éventuels. S'ils n'exercent pas leur droit, le vendeur peut vendre à la personne de son choix.

    En principe, en l'absence de fermier ou de préemption de la part de l'Etat ou des collectivités, la Safer dispose d'un droit prioritaire sur l'achat des terres agricoles.

    Le caractère onéreux de la transaction suffit, en général, pour donner ouverture au droit de préemption.

    Cependant, dans certains cas de figure, ce privilège est exclu. Les conditions d'exemption peuvent être relatives à la nature de l'acte (cession de nue-propriété, usufruit, cession de parts sociales, échanges...), à la destination du bien (terrains boisés, constructibles, jardins familiaux...) ou encore à la qualité de l'acquéreur.

    A titre d'exemple, selon l'article L.143-4 du code rural, les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus font obstacle au droit de préemption de la Safer.

    En matière de lignée, un neveu est parent au troisième degré par rapport à son oncle. Dans ce cas, le neveu est prioritaire sur l'achat. Aucun recours n'est possible.

  • Bail à long terme : exonération partielle des frais de succession

    Question

    Je voudrais savoir ce que dit la loi au sujet de l'exonération des frais de succession pour des terres qui sont louées par bail à long terme.

    Réponse

    Le régime fiscal de faveur dont vous faites état s'applique aux baux à long terme. Il s'agit d'une exonération partielle des droits de succession perçus à l'occasion d'une succession ou d'une donation à partir du moment où la transmission à titre gratuit concerne des biens loués par bail à long terme dans les conditions de l'article L. 416-1 et suivants du code rural.

    Autrement dit, un bail conclu par une durée d'au moins dix-huit ans, sans possibilité de reprise triennale.

    Les biens ruraux donnés en bail à long terme sont soumis aux droits de mutation sur seulement 25 % de leur valeur (article 793, 2, 3° du code général des impôts).

    Le bénéfice de cet abattement de 75 % est soumis à plusieurs conditions. Le bénéficiaire de la succession ou donation doit conserver les biens transmis pendant une durée minimale de cinq ans (sauf cas de décès).

    S'il s'agit d'une donation faite au preneur, le bail doit avoir plus de deux ans au jour de la transmission.

    Au-delà d'un seuil actualisé annuellement (101.897 euros en 2011), l'exonération est ramenée à 50 %.

    Ce plafond s'applique à la part de chaque héritier ou donataire.

    L'exonération peut s'appliquer tant pendant la durée du bail initial que pendant ses renouvellements successifs, à partir du moment où le bail a pris effet au moment de la transmission.

  • Attribution préférentielle : la valeur du bien attribué

    Question

    Dans le cadre d'une succession, ai-je le droit à l'attribution préférentielle puisque j'exploite déjà les terres ? Comment le prix est-il fixé ?

    Réponse

    Si tous les cohéritiers sont d'accord, l'attribution préférentielle des biens agricoles peut se faire par accord amiable, moyennant des soultes le cas échéant.

    A défaut d'accord amiable, l'attribution doit être demandée en justice (article 832-3 du code civil). Le tribunal compétent est le tribunal de grande instance (TGI).

    Pour en bénéficier, il faut que le candidat participe à la mise en valeur de l'exploitation et ait qualité pour faire la demande (conjoint, héritier, partenaire d'un Pacs).

    Il existe plusieurs formes d'attribution préférentielle :

    • L'attribution de l'exploitation peut être demandée en propriété. Dans ce cas, il faut régler une soulte aux autres copartageants.

    • Une autre solution peut être de constituer un GFA dit « GFA successoral » entre les copartageants pour éviter d'avoir à payer la soulte. A défaut d'accord amiable des copartageants, le tribunal peut l'ordonner.

    • L'attribution peut être demandée en jouissance. Cette formule oblige chaque héritier à conclure un bail en faveur de celui qui souhaite exercer l'activité agricole. Le bail doit être d'une durée supérieure ou égale à dix-huit ans. Les bâtiments d'exploitation sont affectés en priorité dans le lot du cohéritier exploitant.

    Selon l'article 829 du code civil, les biens faisant l'objet de l'attribution sont estimés à leur valeur à la date de jouissance divise, celle-ci étant la plus proche possible de l'achèvement des opérations de partage.

    Selon la jurisprudence, l'estimation est déterminée souverainement par les juges du fonds. Ils n'ont pas l'obligation de ne tenir compte que de la destination des biens. Ils peuvent prendre en considération la plus-value que procurent aux parcelles leur situation et leur aptitude à devenir des terrains à bâtir.

    Le barème indicatif du prix des terres agricoles qui est publié régulièrement constitue une référence.

    Toutefois, si l'attribution préférentielle n'est pas possible, en tant que fermier en place, il vous reste la possibilité de préempter avec révision de prix.

    En tant que locataire, la loi vous autorise à demander une modification du prix de vente si vous le trouvez exagéré. Là encore, c'est le tribunal qui tranchera.

  • Décès du fermier : le sort du bail rural

    Question

    Mon mari est décédé. Il gérait seul l'exploitation car je travaille à l'extérieur. Je souhaiterais maintenir l'exploitation avec mes enfants. Le décès du fermier met-il fin au bail dont il était seul titulaire et qui est en cours ? Le propriétaire peut-il s'opposer à la continuation du bail ?

    Réponse

    Le décès du fermier n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail. Ses ayants droit (conjoint, enfants...) ont un droit à la continuation du bail sous certaines conditions.

    Selon l'article L. 411-34 du code rural, en cas de décès du preneur le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un Pacs, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès.

    Si tel n'est pas le cas, le bail est transmis à ses héritiers conformément aux règles du code civil, mais le bailleur peut s'y opposer en résiliant le bail. La résiliation doit être notifiée, à peine de forclusion, dans les six mois à compter du décès par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

    La résiliation intervient de plein droit.

  • Vente : le fermier, futur retraité, n'est pas prioritaire

    Question

    Mon exploitation comprend 40 ha, dont 18 en propriété, et un atelier de veaux de boucherie. J'arrive à l'âge de la retraite. Ma fille et mon gendre pensent reprendre les terres en propriété. Pour le reste, les propriétaires souhaitent vendre. Serait-il possible d'acheter les terres pour pouvoir ensuite louer mes DPU avec le foncier ?

    Réponse

    Il est toujours possible de se positionner comme acheteur, la question que vous devez vous poser est plutôt : puis-je bénéficier d'un droit de priorité pour l'achat en tant que fermier en place ?

    Lorsque le propriétaire d'un bien rural décide de le mettre en vente et que ce bien est loué, le fermier en place bénéficie, en principe, d'un droit de préemption (article L. 412-1 du code rural), c'est-à-dire d'une priorité sur l'achat du bien. Mais pour bénéficier de cette faveur, le preneur doit remplir certaines conditions :

    - le bail doit être soumis au statut du fermage,

    - le fermier doit avoir exercé la profession d'agriculteur pendant au moins trois ans (mais pas obligatoirement sur le fonds loué),

    - il doit exploiter lui-même ou avec sa famille les biens mis en vente,

    - il ne doit pas déjà posséder un fonds rural d'une superficie supérieure à trois fois la SMI (surface minimale d'installation).

    A aucun moment, les textes ne tiennent compte de l'âge du preneur. Mais selon les articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural, le preneur qui préempte doit exploiter personnellement le fonds acquis pendant au moins neuf ans. Et, à ce sujet, la Cour de cassation a refusé, dans un arrêt du 11 juin 1997, le droit de préemption à un fermier âgé en estimant qu'il ne justifiait pas remplir cette condition. La charge de la preuve incombe au fermier. A lui de prouver qu'il remplit toutes les conditions exigées pour pouvoir préempter. Tout dépend de votre volonté : prendre ou pas votre retraite ?

    Le fermier peut également préempter pour un descendant. Il a le choix entre préempter personnellement en vue de faire exploiter le fonds par le descendant ou subroger l'enfant dans l'exercice du droit de préemption.

    - Dans le premier cas, c'est le fermier qui achète.

    - Dans le second, c'est le descendant qui fait directement l'acquisition.

    Dans les deux cas, le descendant doit avoir exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou être titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole. Il ne doit pas être déjà propriétaire de parcelles excédant une certaine superficie.

    Bien sûr, il doit être en règle avec le contrôle des structures. L'obligation légale d'exploiter directement et effectivement le bien pendant neuf ans n'est pas satisfaite si le bénéficiaire de la préemption exerce une autre activité professionnelle, n'habite pas sur les lieux ou à proximité et ne consacre qu'une partie de son temps aux travaux agricoles.

    Plutôt que d'acheter, une autre solution pour le fermier âgé est de demander la cession du bail au profit du descendant en vertu de l'article L. 411-35 du code rural. Le preneur peut céder son bail à un descendant avec l'agrément du bailleur ou, à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux. Le preneur qui a atteint l'âge de la retraite peut tout à fait céder son bail à l'un de ses descendants dans les conditions prévues ci-dessus. Mais là encore, tout dépend des intentions de votre fille.

    Concernant les DPU, ils vous appartiennent. Si vous n'achetez pas les terres, vous pourrez quand même les transférer, et sans prélèvement s'ils sont destinés au fermier entrant.

  • Bail : la demande doit être préalable à la cession

    Question

    Propriétaire de terrains, je loue depuis 1975 quatre hectares à un agriculteur. En 1997, ce dernier, faisant valoir ses droits à la retraite, m'a demandé de transférer le bail au nom de son épouse plus jeune de dix ans. Ce que j'ai accepté. Aujourd'hui, je viens d'apprendre que c'est le fils qui a repris l'exploitation, sa mère ayant fait valoir, elle aussi, ses droits à la retraite. Le fils exploite donc sans droit ni titre les terrains que je loue à ses parents, aucune autorisation de cession de bail n'ayant été demandée. Le fermage a toujours été payé jusqu'à ce jour par chèque bancaire au nom des parents. N'est-ce pas un motif de résiliation du bail? Quels sont mes droits? Quelles démarches dois-je entreprendre pour les faire respecter?

    Réponse

    Selon l'article L. 411-35 du code rural, un fermier ne peut pas transmettre l'exploitation comme il le souhaite. La cession du bail est en principe interdite. Il existe cependant des exceptions à cette règle. Elles concernent les membres de la famille.

    Le preneur peut céder son bail à ses descendants majeurs ou émancipés, à condition d'avoir obtenu l'autorisation préalable du propriétaire. L'autorisation du bailleur peut être expresse ou tacite. Si ce dernier s'oppose à la cession, le fermier peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

    Le défaut d'autorisation doit se baser sur des motifs sérieux. Dans tous les cas, la demande auprès du tribunal doit être préalable à la cession. La cession sans autorisation du bailleur est prohibée. Elle est sanctionnée par la nullité de l'acte, autrement dit la cession est nulle. Elle peut être un motif de résiliation du bail à la demande du propriétaire.

    Toutefois, la jurisprudence a admis quelques tempéraments à ces règles particulièrement strictes. Elle prévoit, notamment, que l'autorisation du bailleur puisse être tacite, c'est-à-dire résulter des circonstances et du comportement du bailleur postérieurement à la cession, dès lors qu'il s'agit d'actes non équivoques manifestant clairement qu'il agrée le cessionnaire.

    Si ce n'est pas votre cas, vous pouvez vous tourner vers le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.

  • Cession : la conjointe poursuit l'exploitation

    Question

    Nous sommes fermiers sur une parcelle de 4 hectares, dont le bail a été renouvelé en novembre 2006. Mon mari aura soixante ans en juillet 2010. Je suis pour ma part conjointe collaboratrice et je souhaite continuer d'exploiter en mon nom jusqu'à ma retraite. Quels sont nos droits par rapport au bail?

    Réponse

    Deux hypothèses peuvent être envisagées.

    Si vous avez signé le bail initial, il n'y a pas de problème: vous êtes copreneuse, le bail se poursuit.

    Dans le cas contraire, vous n'êtes pas considérée comme copreneuse. Votre mari doit demander au bailleur à pouvoir vous céder le bail. C'est une dérogation offerte par la loi en faveur du conjoint ou des descendants, car en principe toute cession est interdite. La demande doit être préalable à la cession. Les propriétaires ne sont pas obligés de l'accepter.

    En cas de litige, vous pouvez saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. D'après la jurisprudence, pour se prononcer, les juges cherchent à savoir si la cession ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur.

    Ils apprécient les qualités du cessionnaire pour garantir une bonne exploitation du fonds (solvabilité, aptitudes professionnelles, moyens matériels...) et le comportement du preneur.

    Les juges veillent également au respect de la réglementation des structures. Grâce à la cession, le bail se poursuit. Il ne s'agit pas d'un nouveau bail.

  • Bail : nouveau contrat ou simple cession?

    Question

    Un de mes fermiers a sollicité la cession de son bail au profit de sa fille. Je désire retirer deux parcelles du bail qui sera conclu. Le locataire peut-il s'opposer à ce retrait?

    Réponse

    Oui, il peut s'y opposer car la cession de bail n'est pas un nouveau contrat, mais la poursuite du bail en cours.

    Le bénéficiaire de la cession devient alors seul preneur à bail.

    Selon la jurisprudence, il peut se prévaloir de tous les droits attachés à cette qualité, comme il est soumis à tous les obligations qu'elle fait naître.

    En principe, il est titulaire du bail aux mêmes conditions que le cédant. Le bail est établi pour une certaine surface, un certain prix...

    Si vous apportez des modifications, cela implique de modifier le bail, c'est-à-dire d'en établir un nouveau. Le fermier n'est pas obligé d'accepter ces modifications.

    De votre côté, vous êtes en droit de refuser la cession car la loi oblige le fermier à en faire la demande au bailleur au préalable.

    A défaut de votre accord, il pourra toujours demander l'autorisation de céder au tribunal paritaire des baux ruraux.

    Si le fermier s'est acquitté normalement de ses obligations durant le bail, la cession n'a pas lieu d'être refusée.

  • Bail rural : maintien dans les lieux jusqu'à la fin de l'année culturale

    Question

    Mon bail se termine le 29 septembre 2009. Sur une partie de la surface louée, je fais du maïs que je ne récolterai qu'à la fin d'octobre. Mon bailleur a l'intention de me faire payer un mois de plus de location. En a-t-il le droit?

    Réponse

    Si votre bail est écrit, le terme du contrat est la date précisée dans l'acte. En cas de bail verbal, il faut se référer au modèle départemental. A compter de cette date, vous êtes tenu de libérer les lieux.

    Dès lors, si vous vous y maintenez jusqu'à la récolte avec l'accord du propriétaire, il est effectivement d'usage de payer un loyer.

    Le montant de ce loyer peut être prévu dans l'accord relatif aux conditions de la résiliation ou appelé au titre d'indemnité pour convention d'occupation précaire (l'article L. 411-2 2° du code rural).

    Le calcul est en fait libre, puisqu'il ne s'agit plus d'un fermage.

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