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Les Questions Juridiques


Baux ruraux : résiliation (39)

  • Sous-location : Engager une action devant le tribunal paritaire des baux ruraux

    Question

    Je suis propriétaire d’une prairie de 2 ha que je loue à un agriculteur par bail verbal depuis plus de vingt ans. Celui-ci sous-loue sans mon autorisation la parcelle à un club hippique dix fois le prix de ma location à ce que l’on m’a rapporté. Puis-je récupérer cette prairie et demander une indemnité ?

    Réponse

    L’article L.411-35 du code rural interdit au preneur de sous-louer les biens pris en location. On est en présence d’une sous-location prohibée lorsque le preneur a mis le bien ou une partie du bien à la disposition d’un tiers moyennant un loyer, une redevance ou toute autre contrepartie. L’interdiction de sous-louer étant une règle d’ordre public, la sous-location prohibée est nulle. Elle entraîne la résiliation du bail principal­.

    Toutefois, cette sanction n’intervient pas de plein droit. Le bailleur doit engager une action en justice devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Cette action peut être entreprise à tout moment en cours de bail. Le demandeur n‘a pas à établir que la sous-location est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Il appartient au juge de rétablir la véritable qualification de la convention passée par le preneur. Selon la jurisprudence, le preneur encourt la résiliation même si la sous-location a cessé avant l’action dont il est l’objet. Si la résiliation du bail est ordonnée par le tribunal, le propriétaire­ peut reprendre ses terres. Le preneur peut également être condamné au paiement de dommages et intérêts.

  • Résiliation : Conclure un nouveau bail

    Question

    Agriculteur à la retraite, j’ai loué des parcelles à un jeune, associé en Gaec, en 2016. Le loyer m’est réglé en son propre nom mais celui-ci doit quitter le Gaec pour s’installer individuellement dans un autre département. Quel est le devenir de mon bail ? Qui devra régler le montant du loyer ? Dois-je refaire un bail à un autre membre du Gaec ? Le bail peut-il continuer au profit d’un jeune qui viendrait rejoindre le Gaec ?

    Réponse

    Le bail à ferme est un contrat entre deux parties. À ce titre, en tant que fermier, le jeune s’est engagé à exploiter les biens loués pendant neuf ans. En principe, il ne peut pas résilier unilatéralement le bail. La loi n’autorise la résiliation du bail en cours que sous certaines conditions.

    L’article L. 411-33 du code rural autorise notamment le fermier à résilier le bail lorsqu’il a acquis une autre ferme qu’il doit exploiter lui-même. Dans ce cas, si le motif justifiant la résiliation survient neuf mois au moins avant la fin de l’année culturale, la résiliation peut prendre effet soit à la fin de l’année culturale en cours, soit à la fin de l’année culturale suivante. En revanche, s’il survient moins de neuf mois avant la fin de l’année culturale en cours, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin de l’année culturale suivante.

    Si les deux parties sont d’accord, il est possible de procéder à une résiliation amiable à tout moment. Selon la jurisprudence, les parties peuvent d’un commun accord mettre fin au bail en cours avant l’expiration de la période de neuf ans. L’accord de résiliation peut porter sur une partie ou sur la totalité des biens loués. Il doit apurer les comptes entre les parties, notamment si des indemnités en cas d’améliorations sont à calculer. De votre côté, il faudra établir un nouveau bail soit à l’un des membres du Gaec, soit au remplaçant de l’associé parti qui en réglera le fermage. Le bail ne se poursuit pas car il n’est pas cessible au successeur (sauf si cette possibilité a été prévue dans le premier contrat).

  • Retournement de parcelle : Accomplir les formalités vis-à-vis du propriétaire

    Question

    Mon propriétaire s'oppose à ce que je laboure une prairie afin d'y cultiver des céréales. Il prétend que le champ a plus de valeur en cas de vente et que ses enfants le reprendront pour y mettre des chevaux. Il veut m'évincer. Que dit la loi ?

    Réponse

    Selon la loi, le fermier a l'obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, mais il reste libre du choix des cultures qu'il entend pratiquer. Notamment, afin d'améliorer les conditions de l'exploitation, le code rural, dans son article L. 411-29, autorise le fermier à procéder au retournement de parcelles, à leur mise en herbe, ou encore à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail, comme la culture agrobiologique.

    Cependant, il doit accomplir certaines formalités. Le propriétaire doit consentir aux travaux de réorientation culturale. A défaut d'accord, le fermier doit notifier au bailleur une description détaillée des travaux envisagés. La notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, un mois avant le début des travaux. Le bailleur dispose de quinze jours pour s'y opposer et saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Son opposition doit être motivée par le fait que les opérations projetées entraînent une dégradation du fonds.

    Selon la jurisprudence, si le fermier a pris l'initiative de retourner une prairie sans suivre la procédure, les juges ne peuvent conclure à une acceptation tacite du bailleur au motif qu'il a eu connaissance du changement et qu'il ne s'y est pas opposé. Ils ne peuvent l'admettre que si le bailleur a accompli des actes exprimant sans équivoque son accord vis-à-vis des changements.

    En principe, le changement de destination du bien loué entraîne la résiliation du bail. Mais la réorientation de la production ou le changement d'activité n'entraîne la résiliation que si elle est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Ainsi, selon la Cour de cassation, le fermier qui transforme des pâtures en terres céréalières après abandon de la production laitière, sans respecter les formalités prévues, encourt la résiliation de son bail dès lors que ces agissements sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

    En revanche, elle a admis que le changement de culture (retournement d'un pré) avant que le tribunal ait statué sur l'opposition du bailleur n'entraîne pas la résiliation s'il améliore les conditions de l'exploitation. Nous vous conseillons d'accomplir les formalités vis-à-vis de votre propriétaire.

    En cas de litige, il devra prouver que ces agissements peuvent compromettre la bonne exploitation du fonds.

  • Décès du fermier : le propriétaire peut résilier le bail transmis aux héritiers

    Question

    Lorsqu'un bail est mis à disposition d'une EARL unipersonnelle, que devient-il au décès du fermier ? Le propriétaire a-t-il le droit de reprendre ses terres pour les louer à un autre fermier sans mettre au courant les enfants héritiers du premier ? Les enfants ont-ils un droit vis-à-vis des baux ?

    Réponse

    Le décès du fermier n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail. Ses ayants droit (conjoint, enfants…) ont un droit à la continuation du bail sous certaines conditions. Selon l'article L. 411-34 du code rural, en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un Pacs, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation, ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès.

    Si tel n'est pas le cas, il est transmis à ses héritiers, conformément aux règles du code civil. Mais le bailleur peut s'y opposer en le résiliant. La résiliation doit être notifiée, à peine de forclusion, dans les six mois à compter du décès, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Elle intervient de plein droit.

    Si le décès du preneur survient neuf mois au moins avant la fin de l'année culturale, la résiliation peut prendre effet, au choix des ayants droit, soit à la fin de l'année culturale en cours, soit à la fin de l'année culturale suivante. En revanche, si le décès survient moins de neuf mois avant la fin de l'année culturale en cours, la résiliation ne prendra effet qu'à la fin de l'année culturale suivante.

  • Bail : résiliation pour achat d'une autre exploitation

    Question

    Le 1er avril 2010, nous avons loué notre exploitation à un jeune agriculteur, par un bail rural à long terme se terminant le 30 avril 2028. Au 31 octobre 2014, le fermier nous a adressé une résiliation de bail par lettre recommandée avec accusé de réception pour le 31 octobre 2015. La raison : il achète une autre exploitation. Dans ce cas particulier, le congé est-il ramené à un an au lieu de dix-huit mois ? A quel moment le preneur doit-il faire sa résiliation de bail auprès du notaire ? Peut-il y avoir une mesure d'expulsion si le preneur n'a pas quitté les lieux en temps voulu ? Lors de la prise de bail nous avons fait un état des lieux de la maison d'habitation seulement. Est-il possible de faire un recours si les parcelles sont non entretenues ?

    Réponse

    L'article L. 411-33 du code rural autorise le fermier à résilier le bail lorsqu'il a acquis une autre ferme qu'il doit exploiter lui-même. Les conditions de la résiliation sont précisées. Selon ce texte, si le motif justifiant la résiliation, autrement dit l'acquisition d'une autre ferme, survient neuf mois au moins avant la fin de l'année culturale, la résiliation peut prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours, soit à la fin de l'année culturale suivante.

    En revanche, s'il survient moins de neuf mois avant la fin de l'année culturale en cours, la résiliation ne prendra effet qu'à la fin de l'année culturale suivante.

    Le texte ne précise pas sous quelle forme la résiliation doit être réalisée. Votre fermier peut donc le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il n'a pas d'obligation particulière vis-à-vis du notaire. Une mesure d'expulsion est envisageable si le fermier n'a pas quitté les lieux à la date prévue.

    Concernant le mauvais entretien, selon l'article L. 411-72 du code rural, lorsque le bien loué a été dégradé, le preneur sortant doit verser au bailleur une indemnité égale au montant du préjudice subi. La preuve des dégradations à l'issue du bail implique une comparaison entre l'état initial du fonds et son état à la sortie du preneur.

    Celle-ci résulte en principe d'un état des lieux, mais les dégâts causés au fonds, les détériorations résultant d'un mauvais entretien peuvent être établis même en l'absence de ce document. En cas de litige, c'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent.

  • Bail : le handicap n'est pas un motif de résiliation

    Question

    En 2013, j'ai été victime d'un grave accident de travail, ayant entraîné un fort taux d'IPP (incapacité permanente partielle). J'ai fait aménager mon matériel d'exploitation et, à ce jour, je continue d'exploiter. Avec ce taux d'IPP, mon propriétaire peut-il demander la résiliation du bail ?

    Réponse

    Le propriétaire peut résilier le bail pour les seuls motifs énumérés par la loi : le défaut de paiement des fermages, les agissements du fermier de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, ou encore le changement de destination agricole du bien loué. A partir du moment où votre incapacité n'entraîne pas de manquements de nature à compromettre l'exploitation du fonds, le propriétaire ne peut résilier le bail.

    En revanche, la loi autorise le fermier à y mettre fin dans certains cas, où il n'est plus capable d'exploiter le fonds. L'article L. 411-33 du code rural précise, notamment, que cela est possible lorsque lui-même ou un membre de sa famille indispensable au travail de la ferme est frappé d'incapacité grave.

    La loi d'avenir d'octobre 2014 n'exige plus que l'incapacité soit permanente, mais seulement que la durée de cette dernière soit supérieure à deux ans. Cette durée correspond à la période maximale pendant laquelle les indemnités journalières peuvent être servies en cas d'affection de longue durée pour les personnes non salariées agricoles en cas de maladie ou d'accident de la vie privée.

    Dans tous ces cas, si la fin de l'année culturale est postérieure de neuf mois au moins à l'événement qui cause la résiliation, celle-ci peut, au choix du locataire, prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours, soit à la fin de l'année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu'à la fin de l'année culturale suivante.

  • Fermier âgé : les formalités à remplir pour résilier le bail

    Question

    Je suis locataire de la ferme que j'exploite avec un bail en cours. Mon épouse et moi approchons des 60 ans. Nous envisageons de cesser d'exploiter à notre retraite. Quand devons-nous avertir le propriétaire et sous quelle forme ?

    Réponse

    L'article L. 411-33 du code rural permet au fermier qui atteint l'âge lui autorisant la liquidation de sa pension de retraite, de résilier son bail à la fin d'une des périodes annuelles suivant la date à laquelle il aura atteint l'âge requis. Le preneur doit notifier sa décision au propriétaire au moins douze mois à l'avance.

    Autrement dit, douze mois avant l'échéance annuelle du bail. La notification doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier en faisant référence à cet article.

  • Mise à disposition d'une société : informer le propriétaire

    Question

    Depuis trente ans, nous louons des terres à une propriétaire. Le bail est au nom de ma femme. En avril 2013, nous avons constitué une SCEA et nous avons omis d'en informer la propriétaire. Elle vient de nous envoyer le congé pour résilier le bail. En a-t-elle le droit ?

    Réponse

    Concernant la mise à disposition du bail au profit de la SCEA, la loi prévoit que le fermier qui est membre d'une société peut mettre à disposition de celle-ci les biens dont il est locataire (article L. 411-37 du code rural). Condition indispensable : le fermier doit être membre de cette société. A défaut, l'opération s'analyse en une cession prohibée, entraînant la résiliation du bail aux torts du fermier.

    La mise à disposition n'est pas soumise à l'agrément du propriétaire, le fermier a seulement l'obligation de l'informer. Il doit aviser le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), au plus tard deux mois après la mise à disposition. Il doit indiquer le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée et les parcelles mises à disposition.

    Par la suite, le fermier est tenu d'avertir le propriétaire de la fin de la mise à disposition, ainsi que des changements intervenus dans les informations données, dans les deux mois consécutifs au changement de situation et dans les mêmes formes que la notification initiale. En fait, le fermier reste titulaire du bail et le droit de bail n'est pas transféré à la société.

    En l'absence d'information, celui-ci ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues ci-dessus dans de délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par LRAR. Selon l'article L. 411-37 du code rural, la sanction ne sera pas encourue si les omissions ou les irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

    Ce n'est donc pas un congé que la propriétaire devait vous adresser, mais une mise en demeure. Nous vous conseillons d'adresser les informations requises à la propriétaire dans les meilleurs délais.

  • Bail : la prise en pension d'animaux peut être assimilée à une sous-location

    Question

    Mon locataire se livre, je pense, à de la sous-location d'herbage sous forme de prise en pension de bovins. Que faire ?

    Réponse

    Cette opération peut être effectivement assimilée à une sous-location. Si un fermier héberge de façon régulière des animaux appartenant à un tiers et abandonne à celui-ci l'entretien de la pâture, il court le risque de voir son bail résilié.

    L'article L. 411-35 alinéa 3 du code rural interdit au preneur de sous-louer le bien pris à bail. On est en présence d'une sous-location prohibée lorsque le fermier a mis le bien loué ou une partie de celui-ci à la disposition d'un tiers moyennant un loyer, une redevance ou une autre contrepartie.

    La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 juillet 2010, a confirmé la chose. Dans cette affaire, un fermier avait accepté de laisser pacager durant la période hivernale des ovins sur les terres louées moyennant contrepartie financière, avec le consentement du bailleur qui résultait de faits et d'actes juridiques prouvant qu'il connaissait cette situation.

    Malgré cela, la Cour de cassation a considéré qu'il y avait sous-location en application de l'article L. 411-35 du code rural et que le bail devait être résilié.Toutefois, la prise en pension d'animaux appartenant à un tiers ne constitue pas toujours une sous-location prohibée. Cette qualification n'est retenue que si elle opère un transfert de jouissance moyennant rémunération.

    Les juges recherchent si le preneur s'est déchargé sur le tiers de l'entretien des pâturages. Ils tiennent compte de la rémunération du preneur, du nombre d'animaux concernés, de l'étendue des terres occupées.

    D'après la jurisprudence, lorsque la preuve d'une contrepartie à la mise à disposition des biens loués n'a pas été rapportée, les juges du fonds ne peuvent pas conclure à une sous-location.

    En cas de litige, vous pouvez saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour résiliation du bail. La preuve peut être apportée par tous moyens.

  • Bail : les terres ne sont pas entretenues

    Question

    Arrivé à la retraite, j'ai loué mes terres. Au départ cultivées, elles sont désormais en friche. J'ai demandé au fermier de les remettre en état, sans résultat. Personne ne voudra reprendre ces terres dans leur état actuel. Le fermier paie son fermage. Quels sont mes droits ?

    Réponse

    Comme tout locataire, le fermier est tenu d'entretenir le fonds loué. Selon l'article L. 411-27 du code rural, si le preneur abandonne la culture, n'exploite pas en « bon père de famille », emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, plus généralement, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail et obtenir des dommages et intérêts.

    Toutefois, la résiliation n'est prononcée que si les agissements sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. La résiliation pour faute est encourue non seulement si les manquements du preneur causent un préjudice à l'exploitation et affectent la valeur des biens loués, mais aussi s'ils sont nuisibles à terme.

    La jurisprudence a reconnu comme tels : l'inculture, les négligences, l'absence d'amélioration. Notamment, les tribunaux ont sanctionné un défaut caractérisé de soins et d'entretien dont la preuve est rapportée par l'état de propreté et d'entretien des cultures et prés (haies non taillées, rangées de ronces, mauvaise qualité des herbages).

    En cas de litige, ce sont les juges qui apprécient souverainement la gravité des faits reprochés au locataire.

  • Parcelle de subsistance : la retraitée peut conserver les terres louées

    Question

    Une des associés du Gaec doit partir à la retraite en l'année. Doit-elle faire un bail des terres dont elle dispose en propriété ? Et concernant les terres qu'elle a en location, sur quatre propriétaires, deux sont d'accord pour poursuivre le bail, les deux autres s'y opposent. L'un veut reprendre son bien pour le louer à un autre agriculteur. En a-t-il le droit ? La future retraitée veut garder des parcelles de subsistance. Peut-elle le faire en conservant les terres louées ?

    Réponse

    Pour les terres en propriété de votre associée, pour plus de sécurité, il est préférable de faire un bail qui peut être établi au nom du Gaec ou au nom de l'un des associés. Il en est de même avec les deux propriétaires qui acceptent de continuer à louer les terres au Gaec.

    En revanche, si les autres propriétaires ne veulent pas vous louer les terres, vous n'avez aucun moyen d'action. Le Gaec dispose d'une mise à disposition des terres mais c'est bien votre associée (future retraitée) qui est restée titulaire du bail.

    Elle ne peut pas vous le céder car la cession du bail est interdite, elle n'est autorisée que dans le cadre familial.

    La seule solution est effectivement que l'associée garde les terres qu'elle loue comme superficie de subsistance. Le chef d'exploitation partant à la retraite a effectivement le droit de conserver une petite superficie de terres dont il poursuit la mise en valeur pour sa subsistance. Il peut décider de la garder sur des surfaces louées.

    La cessation d'activité ne met pas fin au bail, il se poursuit. Le propriétaire ne peut exercer son droit de reprise qu'à la fin du bail et pour un juste motif. Autant la reprise pour exploiter pour lui-même ou ses descendants est légitime, la reprise pour faire exploiter par un autre agriculteur ne l'est pas.

    Par ailleurs, à la fin du bail, le propriétaire peut refuser le renouvellement au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles (article L. 411-64 du code rural).

    Mais afin de protéger le preneur, la loi a prévu que ce droit de reprise du bailleur ne peut s'exercer que si l'agriculteur exploite une surface supérieure à celle de l'exploitation de subsistance.

  • Bail : loyers impayés et vente des terres

    Question

    Je loue 14 hectares à un jeune agriculteur depuis bientôt deux ans. Il ne m'a jamais versé de loyer, malgré plusieurs relances. Le fermage était prévu pour trois ans, puis je devais lui vendre les terres. Est-il possible de vendre avant la fin du bail, car il faut que je paye les impôts et autres charges ?

    Réponse

    Le non-paiement des fermages peut être sanctionné par la résiliation du bail, à condition d'avoir suivi la procédure imposée par la loi.

    Il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage, ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure.

    En clair, si le fermier ne paye pas son loyer à l'échéance convenue, le bailleur doit lui adresser une première mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

    Le défaut de paiement peut concerner la totalité ou une partie (pour ceux qui règlent en deux échéances) du fermage.

    Au bout de trois mois, si le fermier n'a toujours pas payé, le propriétaire doit lui envoyer une seconde mise en demeure, qui ouvre un nouveau délai de trois mois pour régler la dette.

    Si le fermier ne s'est pas exécuté au terme de ce délai, le propriétaire peut agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux, pour demander la résiliation du bail. Une fois la résiliation obtenue, vous pourrez vendre le bien libre de droit.

    Avez-vous suivi la procédure (lettre recommandée) ?

    Vous n'êtes pas tenu de vendre vos terres au fermier. Vous pouvez décider de les mettre en vente dès à présent, mais elles seront grevées d'un bail.

    Le fermier en place ne pourra bénéficier d'un droit de préemption que sous certaines conditions, notamment d'avoir exercé pendant trois ans au moins la profession d'exploitant (pas forcément sur le site).

  • Bail de carrière : fin du bail

    Question

    En 2000, j'ai signé, en tant que bailleur, un bail de carrière de trente et un ans. J'ai lu dans l'ouvrage « Le statut du fermage », que vous éditez, que le bail prend fin, sans même qu'un congé soit nécessaire, au moment où le preneur atteint l'âge de la retraite. Est-ce automatique ?

    Réponse

    La durée du bail de carrière est liée à celle de la vie professionnelle du fermier.

    Selon l'article L. 416-5 du code rural, ce bail est conclu pour une durée minimale de vingt-cinq ans et il prend fin à l'expiration de l'année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse agricole.

    Un congé n'est pas nécessaire, mais, par précaution, il est préférable que le propriétaire manifeste sa volonté de reprendre le bien loué.

    Il est conseillé d'adresser un congé par acte d'huissier dix-huit mois avant le terme prévu.

  • Bail : le propriétaire n'encaisse pas le fermage

    Question

    Je suis locataire de 5 hectares de terres par bail rural. Mon propriétaire, qui envisage de les vendre, n'a pas encaissé le chèque du fermage de 2012, que je lui ai envoyé en octobre. Quels sont les risques ?

    Réponse

    Sur un plan juridique, vous n'avez a priori aucun risque. En la matière, les textes sont très précis.

    En vertu des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural, les retards de paiement de fermage peuvent donner lieu à résiliation du bail dans les conditions suivantes : il faut deux défauts de paiement, de tout ou partie du fermage, ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure.

    Le propriétaire ne peut pas résilier le bail tant qu‘il n'a pas engagé une telle procédure.

    Le moment venu, les refus de courriers, lettres recommandées et paiement régulier seront autant de preuves de votre volonté de régler le fermage.

    En dernier recours, vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour faire l'offre de paiement au propriétaire.

    Il est également possible de consigner les sommes dues chez un notaire. Mais cette dernière procédure est très peu pratiquée.

  • Fermage : le défaut de paiementest une cause de résiliation du bail

    Question

    Je loue mes biens à un agriculteur qui ne paie qu'après plusieurs relances. Pour l'échéance de 2011, je lui ai envoyé un recommandé dans les règles. Au bout de trois mois sans paiement, je lui ai adressé un nouveau recommandé. Il a réglé deux jours avant l'expiration du délai. Pour le fermage de 2012, tout recommence (recommandé, délai de trois mois écoulé). Puis-je l'assigner au tribunal dès maintenant ou faut-il attendre six mois ?

    Réponse

    Selon l'article L. 411-31 du code rural, les retards de paiement de fermage peuvent donner lieu à résiliation du bail lorsqu'il y a deux défauts de paiement, de tout ou partie du fermage, ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure.

    Si le fermier ne paie pas son loyer à l'échéance, le bailleur doit lui adresser une première mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception).

    Au bout de trois mois, s'il n'a toujours pas payé, le propriétaire doit lui envoyer une nouvelle mise en demeure, qui ouvre un nouveau délai de trois mois.

    Le fermier dispose donc, en principe, d'au moins six mois après l'échéance pour régulariser sa situation.

    S'il ne s'est pas exécuté au bout du nouveau délai de trois mois (six mois au total), vous pourrez agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.

    En principe, les motifs de résiliation sont appréciés à la date de l'introduction de l'instance.

    D'après la jurisprudence, la demande ne peut être accueillie si, au jour où le bailleur agit, le fermier a exécuté ses obligations.

    Toutefois, un arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2004 a rétabli l'inefficacité du paiement tardif.

    Ainsi, la Cour considère que la résiliation est encourue si les fermages échus sont payés postérieurement à l'expiration du délai de trois mois suivant la seconde mise en demeure.

    Par ailleurs, le preneur qui se contente de verser des acomptes encourt aussi la résiliation, car un paiement partiel n'est pas libératoire.

  • Sortie de bail : agir contre les dégradations commises par le fermier

    Question

    J'ai acheté une propriété de 32 ha avec des bâtiments. Celle-ci était occupée par un fermier possédant un bail courant jusqu'en novembre 2021. Le fermier souhaitant quitter l'exploitation, nous avons mis en place une résiliation de bail amiable avec une indemnité d'éviction pour le 30 novembre dernier. Au jour de la remise des clefs, j'ai constaté qu'il avait laissé l'exploitation dans un état déplorable. Sachant qu'il n'y a pas eu d'état des lieux à l'entrée dans le bail, que puis-je faire ?

    Réponse

    Selon l'article L. 411-72 du code rural, lorsque le bien loué a été dégradé, le preneur sortant doit verser au bailleur une indemnité égale au montant du préjudice subi.

    La preuve des dégradations à l'issue du bail implique une comparaison entre l'état initial du fonds et son état à la sortie du preneur.

    Celle-ci résulte en principe d'un état des lieux, mais les dégâts causés au fonds, les détériorations résultant d'un mauvais entretien peuvent être établis même en l'absence de ce document.

    Ainsi, la jurisprudence a reconnu que l'appauvrissement du sol pouvait donner lieu à indemnité, même si aucune analyse des terres n'a été effectuée lors de l'entrée dans les lieux.

    Le tribunal compétent en la matière est le tribunal paritaire des baux ruraux.

    Il reste à voir si une action ne sera pas trop tardive, étant donné que le fermier est déjà parti et que vous avez signé une résiliation amiable.

  • Parcelle louée : donation ne veut pas dire reprise

    Question

    Récemment, mes parents m'ont attribué une parcelle par donation. Elle est actuellement louée, avec un bail qui court jusqu'en 2018. Etant moi-même agriculteur, puis-je récupérer cette parcelle avant la fin du bail ? Quelle est la procédure à suivre ?

    Réponse

    Qui dit donation, ne dit pas résiliation du bail. En effet, en tant que nouveau propriétaire, vous récupérez un bien grevé d'un bail. Vous ne pouvez pas reprendre la parcelle immédiatement pour exploiter.

    Vous êtes tenu de respecter les conditions relatives à ce bail. Ce n'est qu'au terme de celui-ci que vous pourrez la reprendre, en justifiant de la reprise pour exploiter.

    Il vous faudra délivrer congé dix-huit mois à l'avance, par acte d'huissier. La simple lettre recommandée avec accusé de réception ne suffit pas.

  • Bail : le fermier a retourné les prairies sans autorisation

    Question

    L'exploitation que je donne en location est située dans une région d'élevage et mon fermier s'est permis, sans autorisation, de labourer la moitié des prairies naturelles. N'y-a-t-il pas dans ces agissements des motifs suffisants pour engager une procédure en vue de la résiliation du bail ?

    Réponse

    Selon l'article L. 411-27 du code rural, si le preneur abandonne la culture, n'exploite pas en « bon père de famille », emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou, plus généralement, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail et obtenir des dommages et intérêts.

    L'usage d'un fonds de terre donné à bail est sa mise en culture. Le statut du fermage laisse le fermier libre du choix des cultures qu'il entend pratiquer. Notamment, dans l'article L. 411-29, le code rural autorise le fermier à procéder au retournement de parcelles afin d'améliorer les conditions de l'exploitation.

    Cependant, le fermier doit accomplir certaines formalités. Le propriétaire doit consentir aux travaux de réorientation culturale. A défaut d'accord, le fermier doit notifier au bailleur une description détaillée des travaux qu'il envisage.

    Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, un mois avant le début des travaux. Le bailleur dispose de quinze jours pour s'y opposer et saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Son opposition doit être motivée par le fait que les opérations projetées entraînent une dégradation du fonds.

    Selon la jurisprudence, si le fermier a pris l'initiative de retourner une prairie sans suivre la procédure, les juges ne peuvent conclure à une acceptation tacite du bailleur au motif qu'il a eu connaissance du changement et qu'il ne s'y est pas opposé. Ils ne peuvent l'admettre que si le bailleur a accompli des actes exprimant sans équivoque son accord vis-à-vis des changements.

    En principe, le changement de destination du bien loué sans l'accord du propriétaire provoque la résiliation du bail. Mais la réorientation de la production n'entraîne la résiliation que si elle est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

    Ainsi, selon la Cour de cassation, le fermier qui transforme des pâtures en terres céréalières après abandon de la production laitière, sans respecter les formalités prévues, encourt la résiliation de son bail dès lors que ces agissements sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

    En revanche, elle a admis que le changement de culture (retournement d'un pré) avant que le tribunal ait statué sur l'opposition du bailleur n'entraîne pas la résiliation s'il améliore les conditions de l'exploitation.

    Comme vous pouvez le voir, il n'y a pas de règle en la matière. En cas de litige, le tribunal tranche en fonction des éléments de fait. Mais, s'il refuse de prononcer la résiliation du bail, le juge peut tout de même allouer au bailleur des dommages et intérêts ou décider que le preneur doit remettre dans son état initial la parcelle qu'il a retournée.

  • Bail à long terme : le propriétaire ne peut imposer une rupture amiable

    Question

    Je suis locataire d'une parcelle par bail de dix-huit ans qui prend fin dans neuf ans. Je serai à la retraite dans six ans. La propriétaire m'a demandé de casser le bail car la commune veut s'approprier la parcelle. En a-t-elle le droit et quels sont mes droits ?

    Réponse

    Détenteur d'un bail rural à long terme, vous êtes protégé par le statut du fermage. La bailleresse est tenue par le bail. Elle doit respecter le terme sauf accord amiable entre les parties pour arrêter plus vite.

    La résiliation du bail avant terme existe, mais elle n'est possible que dans certains cas limitativement énumérés par la loi :

    - défaut de paiement des fermages,

    - agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,

    - non-respect de clauses environnementales,

    - contraventions aux dispositions sur la cession,

    - et sous-location.

    En clair, votre propriétaire ne peut pas vous imposer un arrêt du bail car la commune veut prendre la parcelle.

    De plus, si le propriétaire veut vendre cette parcelle à la commune, il est tenu de vous en informer car vous avez un droit de préemption, c'est-à-dire une priorité sur la vente.

    Si la commune veut acquérir le bien en vue d'un intérêt général, elle devra passer par la voie de l'expropriation.

    En tant que locataire, vous aurez droit à une indemnité d'éviction.

  • Quota betteravier : l'abandon de la production ne justifie pas la résiliation du bail

    Question

    Je possède une parcelle louée par bail verbal à un agriculteur. Dans le cadre de la restructuration betteravière, il a accepté de ne plus produire de betteraves sucrières sur l'ensemble de son exploitation, y compris ma parcelle, moyennant une indemnisation. En tant que propriétaire, je n'ai pas été concerté ni averti de sa décision. De ce fait, le bail ne peut-il pas être remis en cause, voire résilié ? Si je reprends cette parcelle, ne puis-je pas demander une indemnité correspondant à cette surface ? En effet, je ne pourrai plus produire de betterave.

    Réponse

    Le fermier a le droit de renoncer à la production betteravière sans que cela remette en cause son bail et justifie sa résiliation. L'usage normal d'un fonds de terre donné à bail est sa mise en culture. Au vu des articles L. 411-27 du code rural et 1766 du code civil, le preneur à ferme reste libre du choix des cultures qu'il entend pratiquer sous réserve de l'obligation générale d'exploiter le fonds en « bon père de famille », c'est-à-dire en professionnel responsable, soucieux d'en assurer durablement la conservation, en mettant en oeuvre des bonnes pratiques agricoles et environnementales. Ainsi, d'après la jurisprudence, le fermier ne manque pas à ses obligations nées du bail s'il abandonne la culture betteravière et perd le quota durant la location. S'agissant des indemnisations, l'article L. 411-42 du code rural précise que lorsque le bien loué a été dégradé, le preneur sortant doit verser au bailleur une indemnité égale au montant du préjudice subi. Selon plusieurs arrêts de la Cour de cassation en ce sens, l'abandon de la culture betteravière en cours de bail et la perte corrélative du quota ne constituent pas une dégradation au sens de cet article. Le bailleur ne peut donc prétendre à une indemnité en fin de bail.

  • Bail : le fermier a modifié le bâtiment

    Question

    Retraité, j'ai loué les terres et bâtiments de mon ancienne exploitation. Sans m'avertir, le fermier a transformé l'étable de 80 places entravées en stabulation libre. En avait-il le droit ? Juridiquement, est-ce une cause éventuelle de résiliation du bail si je porte l'affaire devant le tribunal ?

    Réponse

    La résiliation du bail peut être encourue en cours de bail pour faute du preneur. On entend par faute les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation.

    Elle est encourue non seulement si les manquements du preneur causent un préjudice à l'exploitation et affectent la valeur des biens loués, mais aussi s'ils sont nuisibles à terme.

    Une jurisprudence abondante a permis de préciser ce que peuvent être ces agissements : inculture, négligences, absence d'amélioration.

    Les tribunaux ont ainsi sanctionné un défaut caractérisé de soins et d'entretien dont la preuve est rapportée par l'état de propreté et d'entretien des cultures et prés (haies non taillées, rangées de ronces, mauvaise qualité des herbages).

    Dans votre cas, il est difficile de penser que des modifications permettant de meilleures conditions pour le fermier et ses animaux soient de nature à compromettre la bonne exploitation du bien à terme. Ce serait plutôt le contraire.

    En revanche, il aurait été judicieux de la part de votre fermier de vous informer au préalable des travaux qu'il souhaitait réaliser, en particulier s'il envisage de se faire indemniser en fin de bail.

    En principe, le fermier qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, a droit à l'expiration du bail à une indemnité, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail (article L. 411-69 du code rural).

    L'indemnisation s'applique à tous les travaux ou investissements qui modifient matériellement le fonds loué et lui apportent une plus-value : amélioration et agencement des bâtiments existants, constructions neuves.

    Les travaux concernant l'amélioration des bâtiments existants figurent sur une liste préfectorale établie pour chaque région naturelle. Pour ce type d'aménagement, le fermier doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif deux mois avant le début du chantier, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

    Seuls les travaux effectués dans le respect des procédures légales (selon les cas : notification préalable au propriétaire ou autorisation) sont susceptibles d'être indemnisés.

    Si les aménagements réalisés par votre fermier nécessitaient une information préalable ou une autorisation, ils ne pourront pas être indemnisés.

  • Obligation : le fermier doit user du fonds normalement

    Question

    Je loue une pâture par bail de neuf ans depuis 2000. En 2009, la propriétaire en a fait don à un ami. Le nouveau propriétaire m'a demandé, par lettre recommandée avec accusé de réception, de protéger les arbres, prétextant que c'était un verger et que les animaux pouvaient les abîmer. Les arbres n'ont jamais été entretenus et ont toujours été en mauvais état. Peut-il faire annuler le bail ?

    Réponse

    Le changement de propriétaire ne modifie pas le bail, qui se poursuit dans les mêmes conditions. Vous devez donc vous y référer, puisque c'est cet acte qui régit les rapports entre vous et le nouveau propriétaire. On dit qu'il fait la loi des parties.

    L'article 1728 du code civil met à la charge du preneur l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

    Autrement dit, comme le ferait un homme normalement raisonnable ou le propriétaire lui-même soucieux du bon état de son bien.

    Si le bail porte sur un fonds réservé à un type particulier de production, le fermier doit bien sûr s'y conformer. Notamment, selon la jurisprudence, lorsqu'il s'agit de baux horticoles, de cultures maraîchères, de vignobles ou de champignonnières.

    Si le preneur abandonne la culture, n'exploite pas en bon professionnel, emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou, plus généralement, s'il n'exécute pas les clauses du contrat et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail et obtenir des dommages et intérêts. Mais encore faut-il que la bonne exploitation du fonds soit compromise.

    Dans votre cas, le bail ne faisant pas référence à l'existence d'un verger mais à une pâture, le propriétaire ne pourra pas invoquer cet argument pour envisager une action.

    De même, en cas de litige, vous pouvez, de votre côté, vous appuyer sur l'état des lieux qui a dû être fait au départ pour démontrer que les arbres étaient déjà en mauvais état d'entretien.

  • Urbanisation : la résiliation du bail n'est pas possible en zone naturelle

    Question

    J'exploite une propriété en fermage avec un bail de dix-huit ans qui vient à échéance le 31 mars. Mon propriétaire m'a fait parvenir par huissier une notification pour la reprise d'un terrain paraît-il constructible de 6.500 m². Peut-il invoquer le changement de destination alors que le terrain est classé en zone Nh (zone naturelle) du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune ?

    Réponse

    Concernant les terrains à bâtir, l'article L. 411-32 du code rural permet au propriétaire de résilier le bail à tout moment sur les terrains devenus constructibles, notamment ceux classés en zone U (zone urbaine) dans le plan d'occupation des sols ou le PLU.

    S'agissant d'une zone naturelle, la résiliation n'est pas possible en se basant sur ce texte.

    La zone Nh est une zone rurale comportant des constructions. En principe, toute nouvelle construction en est exclue.

    Le plus souvent, les évolutions du bâti existant sont permises dans le respect des paysages et de l'activité agricole.

  • Tribunal paritaire des baux ruraux : le recours à un avocat n'est pas obligatoire

    Question

    Je loue verbalement 2,5 ha de terres agricoles. Mon locataire a quatre années de fermage en retard, soit environ 1.200 euros. Sur les conseils de mon notaire, je viens de lui envoyer deux lettres recommandées avec accusé de réception. Mon notaire, le personnel du service juridique de la maison des agriculteurs et celui du greffe du tribunal me disent que je dois être accompagné d'un avocat pour aller devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Compte tenu de la somme en litige, je ne peux tout de même pas prendre un avocat, d'autant que mon fermier est pratiquement insolvable. Le bail se termine en octobre 2012 et je veux absolument reprendre mes terres. Comment faire ?

    Réponse

    Vous avez effectivement respecté la procédure pour pouvoir envisager une action devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Lorsque plusieurs échéances distinctes de fermage sont restées impayées, le propriétaire peut adresser une mise en demeure portant sur les différents termes de loyer non réglés.

    Si le fermier ne s'est pas exécuté au bout de trois mois, le bailleur peut agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) pour demander la résiliation du bail.

    Devant le TPBR, le principe est celui de la comparution personnelle. Les parties sont tenues de se présenter en personne aux audiences de conciliation et de jugement.

    Selon l'article 883 du code de procédure civile, cette obligation ne leur interdit pas toutefois de se faire assister d'un conseil ou de se faire représenter en cas d'empêchement. Il faut toutefois justifier d'un motif légitime tel que la maladie, l'éloignement ou un autre empêchement reconnu par le juge.

    Les personnes habilitées à assister ou à représenter les parties sont les avocats, les huissiers de justice, les membres de leur famille, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un Pacs et les membres ou les salariés d'une organisation professionnelle (article 884 du code de procédure civile). Cette liste est limitative. Un juriste salarié d'une organisation syndicale a qualité pour représenter un plaideur devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

    Comme vous le voyez, la loi ne fait pas obligation de prendre un avocat pour se défendre. Toutefois, il est le plus souvent recommandé, car ce professionnel connaît bien le fonctionnement de la justice.

  • Terres louées : Une cession prohibée plutôt qu'une sous-location

    Question

    Propriétaire d'une parcelle, mon voisin l'a « louée » de la façon suivante : un exploitant A qui fait un peu de maraîchage l'a déclarée à la MSA de façon à garder une surface minimale ; un agriculteur B l'exploite effectivement en y cultivant des céréales. C'est lui qui paie le fermage. Le propriétaire a été mis devant le fait accompli. Y a-t-il sous-location ? Est-ce légal ? Peut-il reprendre sa parcelle pour me la louer ?

    Réponse

    L'article L. 411-35 du code rural interdit au preneur de sous-louer les biens pris en location. On est en présence d'une sous-location prohibée lorsque le preneur a mis le bien, ou une partie du bien, à la disposition d'un tiers moyennant un loyer, une redevance ou toute autre contrepartie. La sous-location prohibée entraîne la résiliation du bail.

    Dans votre cas, a priori, il ne s'agit pas d'une sous-location puisqu'il ne semble pas y avoir de contrepartie entre les deux agriculteurs. D'ailleurs, selon la jurisprudence, lorsque la preuve d'une contrepartie à la mise à disposition n'a pas été rapportée, les juges du fond ne peuvent pas conclure à une sous-location. Ils peuvent alors retenir la qualification de cession de bail illicite.

    La cession du bail, au même titre que la sous-location, est interdite (à l'exception de la cession au conjoint ou aux descendants). Le droit au bail est personnel, incessible et sans valeur vénale. La cession est prohibée même en l'absence de contrepartie. Elle entraîne la résiliation du bail. Toutefois, elle n'a pas lieu de plein droit. Le bailleur doit engager une action en justice devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Cette action peut être entreprise à tout moment en cours de bail. Si la résiliation du bail est ordonnée par le tribunal, le propriétaire peut reprendre ses terres. En cas de litige, c'est le juge qui détermine la nature de la convention passée par le preneur.

  • Résiliation du bail verbal : le territoire de chasse n'est pas un juste motif

    Question

    Un de nos propriétaires veut reprendre ses 8 ha de terres pour créer un territoire de chasse. Ces parcelles sont louées au travers d'un bail verbal depuis 1987. Depuis cette date, le loyer est régulièrement payé et elles sont déclarées à la MSA. En a-t-il le droit, sachant qu'il n'est pas agriculteur ?

    Réponse

    Dans le cadre du statut du fermage, en cours de bail, le propriétaire ne peut pas résilier le bail pour n'importe quels motifs. Ceux-ci sont limitativement énumérés par la loi.

    Il s'agit du défaut de paiement des fermages, des agissements du fermier de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou encore pour changement de destination agricole du bien loué. En dehors de ces cas, la résiliation n'est pas possible.

    De même, à la fin d'un bail, le propriétaire doit motiver le non-renouvellement du bail. Là encore, les motifs sont évoqués dans la loi, notamment la reprise pour exploitation personnelle.

    Qu'il s'agisse de résiliation ou de non-renouvellement du bail, la création d'un territoire de chasse n'est en aucun cas un juste motif.

    Dans tous les cas, le propriétaire doit adresser au fermier un congé de dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail et obligatoirement sous la forme d'un acte d'huissier.

    Si ces conditions ne sont pas remplies, le propriétaire ne peut pas mettre un terme au bail. En cas de litige, vous pouvez vous adresser au tribunal paritaire des baux ruraux.

    S'agissant d'un bail verbal, il faudra au préalable prouver l'existence du bail. Sachant que la preuve la plus pertinente est le paiement du loyer, cela ne devrait pas vous poser de problème.

  • Redressement judiciaire : faire connaître sa créance auprès du mandataire

    Question

    Mon fermier, titulaire d'un bail à long terme de 18 ans, est actuellement en redressement judiciaire, qui pourrait déboucher sur une liquidation. L'échéance de fermage du mois de novembre dernier n'a pas été payée à ce jour malgré une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Puis-je demander la résiliation du bail ?

    Réponse

    Les actions que vous pouvez engager dépendent du stade où se trouve votre fermier dans sa procédure de redressement et, surtout, de la date de votre créance par rapport au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire :

    - S'il vient d'engager la procédure auprès du tribunal de grande instance, l'exploitation se trouve en période d'observation. Le tribunal a nommé un mandataire judiciaire. Vous avez deux mois suivant la publicité du jugement d'ouverture pour déclarer votre créance auprès du mandataire.

    Le tribunal suspend provisoirement les poursuites des créanciers. L'ouverture de la procédure fige toutes les dettes antérieures au jugement et suspend les poursuites des créanciers.

    Il faudra attendre la fin de la période d'observation (jusqu'à 12 mois selon le cas ou la fin de la période culturale en cours) et l'élaboration du plan de redressement pour déterminer les modalités de paiement de votre créance.

    - Si l'exploitation n'est pas redressable, le tribunal va prononcer la liquidation. Le mandataire liquidateur va vendre tous les biens de l'exploitant afin d'apurer le passif. Il paye les créanciers selon un ordre de hiérarchie dans les garanties (créanciers prioritaires, ordinaires…).

    Lors de la période d'observation, le débiteur conserve, en principe, la gestion courante de son exploitation. Il règle les factures ordinaires. Si votre créance de fermage n'a pas été gelée par la procédure (car postérieure à celle-ci), le fermier doit vous la régler.

    Vous pouvez demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages. Mais attention, celle-ci n'est admise qu'en présence de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure.

    En clair, si le fermier ne paye pas son loyer à l'échéance convenue, le bailleur doit lui adresser une première mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception). Le défaut de paiement peut concerner la totalité du fermage ou seulement une partie pour ceux qui règle en deux échéances.

    Au bout de trois mois, s'il n'a toujours pas payé, le propriétaire doit lui envoyer une nouvelle mise en demeure qui ouvre un nouveau délai de trois mois. Si le fermier ne s'est pas exécuté au terme de ce délai, le propriétaire peut agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.

    Le fermier dispose donc, en principe, d'au moins six mois après l'échéance pour régulariser sa situation avec pour conséquence un long délai d'inaction.

    Dans tous les cas, nous vous conseillons de vous mettre en relation avec le mandataire judiciaire qui représente les créanciers.

  • Bail : mauvais exploitant, mauvais payeur

    Question

    J'ai loué mon exploitation à un jeune agriculteur. C'est un très mauvais locataire : propriété mal entretenue, fermage jamais payé en totalité. De quelle façon puis-je récupérer mes terres ?

    Réponse

    Les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation sont effectivement un motif de non-renouvellement du bail, voire un motif de résiliation du bail en cours. La résiliation n'est prononcée que si les agissements sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

    La résiliation pour faute est encourue non seulement si les manquements du preneur causent un préjudice à l'exploitation et affectent la valeur des biens loués, mais aussi s'ils sont nuisibles à terme.

    Une jurisprudence abondante a permis de préciser ce que peuvent être ces agissements : inculture, négligences, absence d'amélioration. Notamment, les tribunaux ont sanctionné un défaut caractérisé de soins et d'entretien dont la preuve est rapportée par l'état de propreté et d'entretien des cultures et prés (haies non taillées, rangées de ronces, mauvaise qualité des herbages).

    En cas de litige, ce sont les juges qui tranchent. Les retards de paiement de fermage peuvent également donner lieu à résiliation du bail dans les conditions suivantes : il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure.

    En clair, si le fermier ne paye pas son loyer à l'échéance convenue, le bailleur doit lui adresser une première mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception). Le défaut de paiement peut concerner la totalité du fermage ou seulement une partie.

    Au bout de trois mois, s'il n'a toujours pas payé, le propriétaire doit lui envoyer une nouvelle mise en demeure qui ouvre un nouveau délai de trois mois pour régler la dette. Si le fermier ne s'est pas exécuté au terme de ce délai, le propriétaire peut agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.

  • Cessation d'activité : à qui appartient le quota ?

    Question

    J'ai loué mon exploitation à un producteur laitier. Ce dernier connaît des difficultés. Est-il en droit de demander la prime à la cessation d'activité laitière lors de la prochaine campagne ?

    Réponse

    Le problème que vous évoquez est source de nombreux contentieux. Il y a, d'un côté, le droit d'un producteur d'arrêter la production et, de l'autre, le droit du propriétaire dont les terres portent un quota.

    A cette question, le Conseil d'Etat a apporté une réponse de principe, qui a été tempérée par des textes et certaines décisions de justice. Selon le Conseil d'Etat, la règle est que le quota n'appartient pas au propriétaire du foncier, il est attribué au producteur (ce qui ne signifie pas qu'il en soit propriétaire).

    C'est au preneur seul de demander l'indemnité de cessation d'activité laitière. Le cas échéant, le propriétaire a le droit de demander réparations des dommages causés par cette décision. Ce droit a cependant reçu des tempéraments.

    Une circulaire de 1985 a restreint le droit du preneur de demander le bénéfice de l'aide à la cessation d'activité laitière lorsqu'il a reçu ou délivré un congé ou encore si une convention de résiliation a été conclue. Les textes plus récents parlent « des actes de nature à induire la fin du bail ».

    On considère que la demande du fermier est motivée uniquement par la volonté de percevoir la valeur financière du quota. Dans ce cas, le preneur ne peut obtenir l'indemnité que s'il obtient l'accord du propriétaire (qui en général le refuse, le fermier n'obtenant pas la prime).

    D'après la jurisprudence, l'accord du bailleur est nécessaire lorsque le congé a été délivré avant la décision d'octroi de la prime et même si le congé est postérieur à la demande.

  • Congé : la reprise des terres peut être contrôlée a posteriori

    Question

    Je suis fermier depuis septembre 1974 sur une exploitation agricole. Depuis, mon bail s'est renouvelé tous les neuf ans par tacite reconduction. Compte tenu de mon âge, j'ai informé ma bailleresse que je cesserai mon activité en septembre 2009 en lui précisant que je lui ferai connaître, en temps voulu, mes intentions concernant une éventuelle cession à mon fils. Depuis, la propriétaire m'a délivré congé pour reprise au profit d'un descendant. Je ne l'ai pas contesté car je sais que lorsqu'il y a concurrence entre un descendant du bailleur et celui du fermier pour une reprise, c'est le bailleur qui obtient gain de cause. Pourrais-je tout de même effectuer un contrôle «a posteriori» sur la reprise par la fille de la bailleresse si elle s'avère frauduleuse?

    Réponse

    Si le repreneur ne remplit pas les conditions après la reprise, celui-ci peut être sanctionné à la demande du fermier évincé. C'est l'article L.411-66 du code rural qui institue ce contrôle appelé contrôle «a posteriori» puisque réalisé après la reprise. L'action peut être engagée par tout fermier évincé.

    Seule condition nécessaire: le départ du preneur doit résulter d'un congé donné pour reprise. L'action est recevable à tout moment sans condition de durée et peu importe que le preneur ne se soit pas opposé au congé ou qu'il y ait renoncé. D'après la jurisprudence, peu importe également qu'il ait atteint l'âge de la retraite et qu'il ne soit plus exploitant.

    L'action est ouverte au preneur qui établit que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions de la reprise ou que le propriétaire n'a exercé la reprise que dans le but de faire fraude à ces droits, notamment en vendant le bien, en le donnant à ferme ou en pratiquant habituellement la vente de la récolte sur pied d'herbe ou de foin.

    C'est au preneur évincé de prouver la fraude ou la reprise abusive. Les juges apprécient au cas par cas. Si elle est rapportée, il peut demander:

    - soit le maintien dans les lieux, si la décision validant le congé n'a pas encore été exécutée,

    - soit la réintégration dans le fonds ou la reprise de jouissance des parcelles avec ou sans dommages et intérêts,

    - soit des dommages et intérêts.

    C'est le juge qui fixe le mode de réparation le plus approprié. Le preneur évincé n'a droit à aucune indemnité s'il ne subit pas de préjudice.

    Concernant la réintégration, elle ne peut être prononcée si elle a pour résultat, compte tenu des biens que le preneur exploite, de lui permettre de mettre en valeur une exploitation excédant le seuil de superficie retenu par le contrôle des structures.

    En revanche, les sanctions de l'article L.411-66 du code rural ne sont pas applicables lorsque le bail a pris fin d'un commun accord:

    - si le preneur a renoncé à son droit au renouvellement,

    - ou s'il n'a pas contesté un congé non motivé.

    Ces sanctions n'ont pas non plus vocation à s'appliquer quand le congé est motivé à la fois par la reprise et un refus de renouvellement. Dans ce cas, le propriétaire est libéré des obligations du reprenant.

  • Bail à long terme : le propriétaire ne peut pas exproprier son fermier

    Question

    Notre ancienne propriétaire est décédée. La reprise de ses biens par ses enfants s'est soldée par un échec et la propriété a été vendue. Avec beaucoup de difficultés, un bail à long terme a été refait en avril au lieu de novembre, comme habituellement pour le renouvellement des baux. Aujourd'hui, le nouveau propriétaire veut récupérer les terres. Ces dernières l'intéressent car nous avons grillagé tout le domaine pour nous préserver des sangliers. Le bailleur parle d'expropriation alors que nous venons de refaire le bail. Sans ces terres, comment allons-nous nourrir notre bétail et produire notre lait ? La perte financière serait très importante. Que dit la loi ?

    Réponse

    S'agissant d'un bail rural, à long terme ou de neuf ans, on ne peut pas parler d'expropriation. Elle n'est possible que par l'autorité publique qui peut contraindre un particulier à céder la propriété d'un terrain au profit d'une personne publique ou privée dans un but d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

    Au mieux, le propriétaire peut résilier le bail avant son terme. Mais qui dit résiliation dit motifs légitimes. Ceux-ci sont limitativement énumérés par la loi. Il s'agit du défaut de paiement des fermages, des agissements du fermier de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou encore pour changement de destination agricole du bien loué.

    Si aucun de ces motifs ne peut être avancé, le propriétaire ne peut pas résilier le bail. Il se poursuit jusqu'à son terme.

    La loi autorise le propriétaire à reprendre les terres pour exploiter lui-même. Mais les conditions sont très formelles. Il ne peut le faire qu'en fin de bail en refusant le renouvellement. Dans votre cas, il doit attendre la fin du bail à long terme qui est un nouveau bail et non pas un renouvellement.

    Pas d'inquiétude sur la date de signature. Elle peut avoir lieu à toute époque de l'année même si en matière de bail rural à la fin de septembre ou de novembre sont les dates les plus usuelles.

    (publié le 25 septembre 2009)

  • Retraite : le fermier doit mettre fin au bail

    Question

    Je possède des terres qui sont louées à deux associés de Gaec. Ce sont deux agriculteurs qui ne sont pas mariés et qui n'ont pas de descendance. Il y avait un bail de 18 ans qui arrivait à expiration à la récolte de 2006. Ils ont demandé de continuer l'exploitation encore quelques années jusqu'au moment où ils prendraient leur retraite. Je viens d'apprendre qu'ils ont l'intention de céder leur exploitation. Est-ce normal et légal que le propriétaire ne soit ni averti, ni contacté? Que faut-il faire et comment procéder?

    Réponse

    Vos preneurs vont nécessairement être obligés de vous informer de leurs intentions futures, car ils vont devoir résilier le bail pour partir à la retraite. En 2006, comme il n'y a pas été mis fin, le bail s'est renouvelé pour neuf ans.

    La loi autorise le fermier qui atteint l'âge lui permettant la liquidation de sa pension de retraite (60 ans) à résilier son bail à la fin d'une de ses périodes annuelles suivant la date à laquelle il aura atteint l'âge requis. Cette résiliation n'est pas automatique au départ en retraite.

    Le preneur doit notifier sa décision au propriétaire au moins douze mois à l'avance. Autrement dit, douze mois avant l'échéance annuelle du bail, la notification doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier. A défaut de résiliation, le bail se poursuit avec les titulaires du bail et le fermage est dû.

    Les fermiers pensent peut-être céder leur bail à des repreneurs en même temps que leur outil de production. Or, cette cession est prohibée par la loi. Elle est seulement permise, à titre dérogatoire, en faveur du conjoint et des descendants. La cession à un tiers n'est pas admise sauf si elle est prévue au bail dans le cadre d'un bail cessible.

    Dans ces conditions, la seule solution pour le repreneur de l'exploitation est que vous acceptiez de conclure un nouveau bail avec lui.

  • Terrain constructible : résilier le bail en respectant le formalisme

    Question

    Je possède une parcelle, constructible selon le dernier PLU (plan local d'urbanisme). Ce terrain est actuellement loué. Je désire le mettre en vente. Le fermier a-t-il un droit de préemption?

    Réponse

    En principe non, si le propriétaire résilie le bail, mais encore faut-il respecter certaines règles.

    L'article L. 411-32 du code rural permet au propriétaire de résilier le bail sur les terrains devenus constructibles, notamment ceux classés en zone U d'un POS (plan d'occupation des sols) ou d'un plan local d'urbanisme.

    Dans ce cas, le fermier a droit à des indemnités d'éviction calculées comme lors d'une expropriation. Le propriétaire doit notifier la résiliation au fermier, par exploit d'huissier, et cette résiliation ne prend effet qu'un an après.

    Le congé doit mentionner l'engagement du bailleur de changer ou de faire changer la destination des terrains dans les trois ans qui suivent la résiliation. Si toutes ces formalités ne sont pas respectées, le congé peut être considéré comme nul.

    En revanche, une fois le bail résilié, le fermier ne peut plus préempter et le propriétaire peut vendre librement.

  • Résiliation : le fermier achète une autre exploitation

    Question

    Nous avons un fermier avec lequel nous avons conclu un bail à long terme. Nous avons reçu une lettre recommandée, avec accusé de réception, rédigée et signée par son avocat afin de résilier le bail. Ce courrier se réfère à l'article L. 411-33 du code rural: «acquisition par le preneur d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même». En a-t-il le droit?

    Réponse

    L'article L. 411-33 du code rural autorise le fermier à résilier le bail lorsque ce dernier a acquis une autre ferme qu'il doit exploiter lui-même. Les conditions de la résiliation sont précisées.

    Selon ce texte, si le motif justifiant la résiliation (autrement dit, l'acquisition d'une autre ferme) survient neuf mois au moins avant la fin de l'année culturale, la résiliation peut prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours, soit à la fin de l'année culturale suivante.

    En revanche, s'il survient moins de 9 mois avant la fin de l'année culturale en cours, la résiliation ne prendra effet qu'à la fin de l'année culturale suivante.

    Le texte ne précise pas sous quelle forme la résiliation doit être réalisée.

  • Avocat : l'autorité de la chose jugée

    Question

    Nous avions entamé une procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux contre notre bailleur qui voulait résilier notre bail. Notre avocat a laissé passer un délai et nous avons perdu. Nous avons donc engagé une action en responsabilité de l'avocat. Celle-ci a été reconnue. En première instance, nous avons obtenu des dommages et intérêts. Mais l'avocat retardataire a fait appel et les dommages et intérêts ont été annulés. Maintenant que sa responsabilité a été reconnue par la justice, peut-on rouvrir la procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour récupérer le bail résilié?

    Réponse

    Malheureusement non. Ceci en raison d'un principe juridique qui s'appelle «l'autorité de la chose jugée».

    Dès qu'une décision juridictionnelle contentieuse définitive est prononcée, on dit qu'elle acquiert la qualité d'autorité de la chose jugée, ce qui signifie qu'on ne peut pas rejuger la même affaire quand il y a la triple identité de parties, de cause et d'objet.

    Ainsi, en application de l'article 1351 du code civil: «L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.»

    Dès lors, la chose jugée est en principe irrévocable, en ce sens qu'elle ne peut être remise en cause quelles que soient les circonstances nouvelles, sauf en cas de la révélation de la fraude d'une des parties (recours en révision).

  • Bail rural : le preneur demande la résiliation

    Question

    J'ai conclu un bail de neuf ans, qui arrive à échéance le 15 décembre 2009. Je voudrais arrêter ce bail pour reprendre, en couple, une exploitation plus grande dans un autre département. Quand dois-je donner ma lettre de dédit? Par ailleurs, le propriétaire ne veut pas me racheter le bâtiment que j'avais dû acquérir auprès du précédent locataire. Quels sont mes droits?

    Réponse

    Il est trop tard pour demander le non-renouvellement du contrat. En effet, il doit être notifié au bailleur au moins dix-huit mois avant l'échéance. Votre bail est renouvelé pour neuf ans.

    Si votre propriétaire l'accepte, vous pouvez toutefois conclure une résiliation amiable. Toutefois, selon l'article L. 411-33 du code rural, le fermier qui a acquis une ferme qu'il doit exploiter lui-même peut demander la résiliation du bail en cours de contrat. Ces dispositions ne sont pas applicables en cas de reprise d'une ferme en location.

    Vous êtes en litige à propos d'un bâtiment construit par le précédent locataire. En principe, l'indemnisation des améliorations apportées au fonds relève des seuls rapports qui lient le bailleur au preneur sortant.

    Ainsi, le preneur sortant peut prétendre être indemnisé par le bailleur seulement en vertu de la règle de l'accession, qui permet au propriétaire l'appropriation des améliorations faites par le preneur. Mais cette règle n'est pas d'ordre public, le bailleur peut y renoncer.

    Les preneurs sortant et entrant s'arrangent. Dans ces conditions, le droit d'accession se reporte à l'expiration du bail avec le preneur entrant. A la sortie de bail, le nouveau preneur peut demander à se faire indemniser uniquement les améliorations réalisées par son prédécesseur si celles-ci ne sont pas complètement amorties.

  • Le propriétaire n'est pas tenu d'accepter la résiliation partielle du bail

    Question

    Je suis propriétaire d'une exploitation louée par bail de 9 ans depuis novembre 1995 et renouvelé automatiquement en novembre 2004. Mon notaire vient de recevoir un courrier par lequel le fermier demande la résiliation partielle de son bail. Il demande à conserver les bâtiments d'exploitation et les terres, mais il ne veut plus de l'habitation. Pourtant le bail lui fait obligation d'habiter les bâtiments. En a-t-il le droit ?

    Réponse

    A défaut d'accord, rien ne vous oblige à accepter cette demande. Dans le cadre de son bail, votre fermier est soumis à des droits et des obligations. Il est tenu d'exploiter le bien pendant la durée du bail. Dans votre cas jusqu'en 2013 puisque le bail s'est renouvelé en 2004. Il existe certains cas de résiliation possible avant le terme du bail. Mais ces cas sont expressément prévus par la loi. Il s'agit de l'impossibilité de poursuivre l'exploitation lorsque le fermier (ou un membre de la famille indispensable au travail de la ferme) est frappé d'incapacité au travail grave et permanente ou en cas de décès, lorsque le fermier a acquis une autre exploitation qu'il doit exploiter lui-même, ou encore suite à un refus d'autorisation d'exploiter de l'administration. La résiliation du bail peut également être demandée lorsqu'une résiliation partielle faite à la demande du propriétaire compromet gravement l'équilibre économique de l'exploitation.

    En dehors de ces situations, le fermier ne peut pas imposer au bailleur une résiliation partielle (ou même totale) du bail. S'il veut résilier le bail, il doit attendre le terme du bail et notifier sa demande de non-renouvellement 18 mois au moins avant le terme (2013) par exploit d'huissier.

  • Se faire rembourser le pas de porte

    Question

    En 1988, j'ai repris une exploitation céréalière pour laquelle j'ai dû payer un pas de porte. Aujourd'hui, le propriétaire foncier veut reprendre les 80 ha loués pour les exploiter lui-même, mais sans rien payer. Puis-je réclamer le remboursement du pas de porte?

    Réponse

    Le pas de porte reste officiellement interdit par le statut du fermage. L'article L.411-74 du code rural prévoit de sévères sanctions pénales (d'environ 300 € à 30 000 € d'amendes et/ou deux mois à deux ans de prison) à l'encontre de celui qui perçoit ou tente de percevoir, à l'occasion d'un changement d'exploitant, une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, y compris par le biais d'une cession de biens mobiliers (cheptel, matériel) à un prix supérieur à leur valeur vénale. Les sommes indûment versées sont sujettes à remboursement. Elles sont majorées d'un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux pratiqué par la caisse régionale de crédit agricole pour les prêts à moyen terme.

    Le fermier peut, tant qu'il est en place, réclamer les sommes indûment versées au bailleur lors de l'entrée dans les lieux. Pour obtenir le remboursement de ces sommes illicites, il faut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. L'action en répétition de l'indu peut être exercée pendant toute la durée du bail initial et de ses renouvellements. En cas d'exercice du droit de reprise par le propriétaire, elle est recevable pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d'effet du congé.

  • La destruction des biens

    Question

    Après une tempête, mon propriétaire a recouvert les bâtiments et la maison d'habitation de tôles de bardage qu'il a posées sur l'ancienne charpente en mauvais état. Avant le sinistre, les toits étaient en tuiles. Le propriétaire peut-il changer ainsi la nature des toits ? Suis-je en droit de demander la résiliation du bail?

    Réponse

    En application de l'article L.411-30-I du Code rural, le bail est résilié de plein droit lorsque la totalité des biens compris dans le bail sont détruits intégralement par cas fortuits (tempête par exemple).

    Lorsqu'un seul bien compris dans le bail, par exemple un bâtiment, est détruit en partie ou en totalité, le fermier peut exiger la reconstruction de ce bâtiment. C'est seulement dans le cas où celui-ci n'est pas réparé que le fermier peut demander la résiliation du bail (article L.411-30,III du Code rural).

    Mais la résiliation n'est possible que si la destruction résulte d'un cas fortuit et met sérieusement en péril l'équilibre de l'exploitation. Ce qui n'est, a priori, pas le cas ici. La loi impose au bailleur de reconstruire le bâtiment détruit ou un bâtiment équivalent à due concurrence des sommes versées par l'assureur. Le propriétaire n'a pas l'obligation de s'engager financièrement au-delà.

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