Fréquente en production bovine et avicole, l’estimation patrimoniale des bâtiments est plus rare en élevage porcin. Un chiffrage de la valeur économique de l’ensemble de l’exploitation est souvent privilégié. Lors d’une vente, d’un regroupement d’exploitations, d’un changement de statut juridique, d’une installation, ou au moment du départ d’un associé, les deux démarches peuvent pourtant être complémentaires.

Vétusté et usage

Aurélien Thébault, conseiller à la chambre d’agriculture des Pays de la Loire, utilise une méthode d’évaluation élaborée par la chambre d’agriculture de Bretagne, basée sur l’âge et l’état de la structure. Elle permet d’obtenir un prix par place et par type de bâtiment (maternité, post-sevrage, engraissement, verraterie, bâtiment des gestantes).

En pratique, lorsqu’il est appelé dans un élevage, le conseiller examine toutes les installations, depuis les fosses jusqu’au quai d’embarquement, en passant par les annexes (bureau, atelier, local de la génératrice…). « Je demande également à l’éleveur de présenter certains documents, en particulier le permis de construire, l’autorisation d’exploiter et les factures correspondant aux travaux réalisés, explique Aurélien Thébault. Je l’interroge aussi sur le plan d’épandage et sa continuité. »

Lors de la visite, les salles, tout comme les cases, sont mesurées. Cela permet de calculer le nombre de porcs pouvant être logés. Le conseiller estime les équipements fonctionnels du bâtiment. Sept postes sont passés en revue : les élévations et soubassements, la ventilation, l’installation électrique, l’isolation, la charpente et la couverture. Chacun se voit attribuer deux coefficients.

Le premier, dit de vétusté, dépend de l’âge du bâtiment, donc de sa date de construction et de sa durée de vie potentielle. Le second est un coefficient d’usage. Compris entre 0 et 1, il correspond à l’état du poste tel que le constate l’évaluateur. Il est associé à une note d’état. Celle-ci varie de 0 (excellent état) à 5 (mauvais état, poste à revoir à court terme). Les quatre échelons intermédiaires correspondent aux notes 1 (bon état fonctionnel), 2 (état moyen), 3 (peu entretenu mais qui reste fonctionnel) et 4 (état médiocre, travaux à prévoir).

Comparer à du neuf

L’institut du porc (Ifip) considère que chacun des postes d’équipement compte pour une certaine part dans la valeur d’un bâtiment et que celle-ci est différente selon que l’on parle d’une maternité ou d’un bâtiment d’engraissement… L’organisme diffuse pour chaque type de bâtiment une clé de répartition pour chaque poste. À titre d’exemple, la ventilation et l’électricité pèseront 37 % dans la valeur finale d’une place en maternité, contre 14 % pour une place à l’engraissement et 17 % en post-sevrage.

Le conseiller réalise son estimation à partir de toutes ces données et propose ensuite de comparer le montant aux valeurs à neuf, publiées chaque année par l’Ifip. L’éleveur dispose alors un point de repère : mon bâtiment vaut 50 % d’un neuf, par exemple.

Anne Mabire

Expert
« L’estimation permet de remettre les pieds sur terre » Aurélien Thébault,conseiller à la chambre d’agriculture des Pays de la Loire

« En production porcine, lorsqu’il est question de construction ou de reprise d’outils, on voit et on entend parler de prix astronomiques. L’estimation patrimoniale permet de remettre les pieds sur terre. Elle apporte une base chiffrée et un cadre pour aborder la négociation. Très souvent, elle aide également le vendeur à saisir l’état d’esprit du futur acheteur. Quand ce dernier visite l’élevage, il voit un bâtiment d’occasion, qui n’est pas forcément celui qu’il aurait conçu. Le vendeur a, lui, plutôt tendance à ne mettre en avant que les points positifs. Lorsque j’interviens à la demande d’un acheteur, c’est l’occasion de pointer les travaux à prévoir. C’est important pour la négociation à venir. »