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Un bailleur donateur et fraudeur

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La donation réalisée pour priver le fermier de son droit de préemption peut être qualifiée de frauduleuse.

L’histoire

Si le droit de préemption est exclu pour toutes les cessions à titre gratuit, encore faut-il que l’intention libérale soit établie. Axel exploitait plusieurs parcelles de vigne bénéficiant de l’appellation « champagne », dans le cadre d’un bail à métayage converti quelques années plus tard en bail rural. Au cours des années, les relations avec Pascal, le propriétaire, s’étaient dégradées.

Par deux actes régularisés chez le notaire, Pascal, sans héritiers, avait consenti une donation portant sur l’ensemble des parcelles louées, en usufruit à Paul et en nue-propriété à Anne.

Le contentieux

Ayant réalisé que cette opération avait pour but de lui interdire d’exercer son droit de préemption, Axel avait assigné Pascal, Paul et Anne en annulation de la donation et en paiement de dommages-intérêts. Le fermier avait fondé sa demande sur l’article L. 412-2 du code rural. Selon ce texte, le droit de préemption, qui est accordé au preneur en place, est ouvert en principe pour toutes les aliénations à titre onéreux. Il est donc paralysé par le caractère gratuit de la cession du bien. Ainsi, la donation faite sans fraude n’ouvre pas au preneur le droit de préempter et c’est à celui qui allègue que la donation cache une vente qu’il appartient de le prouver.

Axel, dont les relations avec Pascal étaient mauvaises, avait démontré que le transfert de propriété avait été fait pour contourner frauduleusement son droit de préemption dans la mesure où il s’agissait d’une aliénation onéreuse déguisée, exclusive de toute intention libérale.

« Au cours des années, les relations entre le propriétaire et le preneur s’étaient dégradées. »

Pascal s’était défendu. Le propriétaire d’un bien rural peut librement disposer de son bien à titre gratuit. Sa volonté de gratifier le donataire de son choix et de se dépouiller à son profit de son bien suffisant à caractériser son intention libérale. Et le fait que la donation ait pour effet d’empêcher le preneur en place d’exercer son droit de préemption ne fait pas disparaître l’intention de donner.

Mais les juges n’avaient pas été convaincus par l’argumentation de Pascal. L’acte litigieux ne pouvait être qualifié d’acte à titre gratuit dans la mesure où il conférait à Anne des droits en nue-propriété d’une valeur de 253 620 euros, et à Paul l’usufruit des biens valorisé à 309 980 euros avec une charge annuelle de 25 000 euros jusqu’à la fin du bail. Les juges avaient alors estimé qu’au regard des rapports inamicaux existant entre le preneur et le bailleur, la donation à des personnes inconnues avec charge, en l’absence d’héritiers, relevait moins de l’intention libérale que de la manœuvre frauduleuse pour contourner le droit de préemption du preneur. L’acte de donation devait être annulé. Le pourvoi formé par Pascal a été rejeté par la Cour de cassation.

L’épilogue

L’annulation de la donation remettra les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant l’opération. Si Pascal souhaite toujours aliéner les parcelles louées, il devra respecter la procédure prévue par la loi pour permettre à Axel d’exercer son droit de préemption.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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