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Plus que du toit, la grêle a eu raison du bâtiment tout entier

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À la suite d’une pluie de grêlons, le bailleur ne pouvait se contenter de réparer simplement la toiture. Compte tenu de la vétusté du bâtiment, il aura à charge de financer la reconstruction totale de ce dernier.

L’histoire

L’entretien des bâtiments donnés à bail constitue, souvent, une lourde charge pour le bailleur. Son coût peut dépasser le montant du fermage.

Charles, qui avait donné à bail à Amélie une ferme comprenant plusieurs parcelles d’herbage et divers bâtiments, en a fait l’expérience. À la suite de violents orages de grêle, les toitures avaient été dévastées. Le sinistre avait donné lieu au versement d’une indemnité par la compagnie d’assurances de Charles, dont une partie avait été affectée à la réfection. Amélie, qui ne pouvait se satisfaire de cette reconstruction partielle des bâtiments, dont la vétusté était flagrante, avait saisi le tribunal paritaire en réparation de ces derniers.

Le contentieux

Charles pouvait-il se voir imposer la reconstruction totale ? Devant les juges, Amélie avait fondé sa demande sur l’article L. 411-30 du code rural. Ce texte précise que « lorsqu’un bien compris dans le bail est détruit en partie ou en totalité par cas fortuit et que cette destruction compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le bailleur est tenu, si le preneur le demande, de reconstruire, à due concurrence des sommes versées par la compagnie d’assurances, ce bâtiment ou un autre équivalent ».

En l’espèce, l’expert de l’assureur avait bien consigné dans son rapport que la destruction des toitures avait empêché une exploitation normale. Aussi, Charles devait-il affecter la totalité de l’indemnité à leur réfection. Mais pour Amélie, cette obligation de reconstruction n’était nullement exclusive de celle d’entretien et de réparation des biens loués, visée à l’article L. 415-3, qui oblige le bailleur à effectuer les travaux occasionnés par la vétusté des locaux loués.

Cette charge était trop lourde pour Charles. Il ne pouvait, selon lui, être tenu de l’obligation de reconstruction qu’à hauteur du montant versé par son assureur, sauf s’il acceptait de payer la réparation des bâtiments au-delà de cette somme, en contrepartie d’une augmentation du loyer en cas de reconstruction totale. Les juges lui avaient donné raison. Charles n’était tenu de reconstruire l’immeuble qu’à hauteur du règlement de l’assureur et aucune négligence n’était établie à son encontre. Aussi, avaient-ils limité son obligation au paiement de la somme versée par la compagnie d’assurances, après déduction d’un montant attribué à un coefficient de vétusté.

Amélie ne pouvait se satisfaire de cette situation. L’affectation de l’indemnité d’assurance à la réparation du sinistre n’excluait pas l’obligation pour Charles d’effectuer, durant le bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives.

Saisie de la difficulté, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel. L’obligation de reconstruction n’était pas exclusive de l’obligation d’entretien qui pesait de plein droit sur Charles et laissait à sa seule charge les dépenses de toute nature résultant de la vétusté du bien.

L’épilogue

Devant la cour de renvoi, Amélie pourra démontrer que la vétusté des bâtiments n’était pas due à sa négligence. Elle pourra obtenir la condamnation de Charles à effectuer la réfection totale des toitures des bâtiments et leur réparation occasionnée par la vétusté.Mais Charles pourra-t-il supporter une charge aussi lourde ? Pour le propriétaire, il ne devait être tenu de l’obligation de reconstruction qu’à hauteur du montant versé par son assureur.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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