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Pas de cession du bail pour la mère

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Le fait pour un copreneur de ne pas être associé de la société bénéficiaire d’une mise à disposition des biens loués, constitue un manquement à une obligation essentielle du bail, qui fait obstacle à la faculté de céder.

L’HISTOIRE. Jean et Jeanne avaient, dès leur mariage, décidé de louer les belles parcelles que leur voisin avait cessé d’exploiter. Lors de la signature du bail, Jeanne avait indiqué qu’elle poursuivrait la mise en valeur de la petite ferme de ses parents. Jean avait constitué, avec son fils, une SCEA en vue d’exploiter les parcelles louées. Son épouse était restée à l’écart de la société. Puis le bail avait été renouvelé avec l’accord du bailleur. Parvenus à l’âge de la retraite, les preneurs avaient sollicité l’autorisation de céder le bail à leur fils, qui remplissait les conditions requises. Mais cette fois, ils s’étaient heurtés au refus du propriétaire : l’occasion était trop belle de retrouver la jouissance des terres.

LE CONTENTIEUX. Le tribunal paritaire devait trancher. L’argument du bailleur paraissait imparable : Jeanne, qui pourtant était copreneuse, n’avait jamais été associée de la SCEA bénéficiaire de la mise à disposition des terres exploitées par Jean. Or selon l’article L. 411-37 du code rural, lorsque les biens loués sont mis à la disposition d’une société d’exploitation, les preneurs doivent être associés de la société et continuer à les exploiter effectivement et personnellement. Et selon la jurisprudence, le manquement à cette obligation suffit, en raison de son importance, à constituer le preneur de mauvaise foi et à le priver de la faculté de céder son bail (1). Jean et Jeanne n’avaient donc pas le droit pour eux. Pour autant, leur avocat n’était pas sans argument : après tout, dès la signature du bail, le bailleur n’avait-il pas été informé que Jeanne continuerait à exploiter la ferme familiale et ne serait pas associée ? De plus, le bailleur avait accepté sans réserve le renouvellement du bail, ce qui permettait d’en déduire qu’il avait renoncé à se prévaloir du manquement constaté. Il ne pouvait donc se plaindre d’un quelconque préjudice.

Si le tribunal avait été convaincu par la plaidoirie de l’avocat de Jean, autorisant la cession du bail, il n’en avait pas été de même de la cour d’appel. Elle avait relevé que les terres louées avaient été mises à la disposition de la SCEA et que Jeanne, copreneuse qui dirigeait une autre ferme, n’y avait pas été associée. Pour la cour, « les copreneurs solidaires avaient donc manqué à l’une des obligations essentielles de la convention, de sorte que ce manquement suffisait en raison de l’obligation méconnue à les constituer de mauvaise foi et à les priver de la faculté de céder leur bail, quand bien même la situation était connue du bailleur ». Devant la Cour de cassation, Jean avait soutenu que le bailleur avait manqué à son devoir de loyauté en se prévalant de la qualité d’associée de Jeanne pour s’opposer à la cession, alors qu’il connaissait parfaitement la situation de cette dernière. Mais c’était peine perdue : « la cour d’appel avait retenu à bon droit que le manquement incriminé à une obligation essentielle du bail faisait, à lui seul, obstacle à la faculté de le céder ».

L’ÉPILOGUE. Le développement des sociétés en agriculture a largement contribué à multiplier les opérations de mise à disposition des biens pris à bail. Pour autant, trop souvent les exploitants méconnaissent, à leurs dépens, les obligations auxquelles les astreint le dispositif de l’article L. 411-37. La déconvenue est alors lourde à porter lorsque, arrivés à l’âge de la retraite, ils veulent céder leur bail.

(1) Cass.3e civ. 3 février 2010 n° 09-11.528 ; Cass.3e civ. 22 octobre 2015 n°14-21.949

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Cet article est paru dans La France Agricole

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