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L’habitat social n’avait pas encore eu raison du bail

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La résiliation du bail pour changement de destination des parcelles agricoles n’est possible que si celles-ci figurent en zone urbaine du plan local d’urbanisme.

L’histoire

La résiliation du bail rural, pour changement de destination, d’une parcelle louée peut-être l’occasion pour le bailleur, qui entend la céder, de réaliser une belle plus-value. Encore faut-il que les strictes conditions prévues par la loi soient remplies. Propriétaire de parcelles situées à l’entrée de son village, Antoinette les avait données à bail à Maxime en vue d’y développer des cultures florales. Quelques années plus tard, certaines d’entre elles s’étaient trouvées intégrées dans une zone que la mairie souhaitait réserver pour développer l’habitat social. Antoinette avait alors délivré à Maxime un congé valant résiliation pour changement de destination.

Le contentieux

Celui-ci, qui souhaitait poursuivre son activité, avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé, qui ne répondait pas aux conditions selon lui de l’article L. 411-32 du code rural visé par Antoinette pour mettre fin au bail. Maxime avait en particulier soulevé que le congé ne se référait à aucune disposition particulière du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune. L’article en question autorise le propriétaire à résilier le bail sur des parcelles dont la destination peut être changée et qui sont localisées en zone urbaine en application d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. À défaut, la résiliation pour changement de destination n’est possible qu’avec l’autorisation du préfet. Ainsi, le droit de résiliation ne peut être exercé que si les parcelles concernées se trouvent dans une zone urbaine du PLU. Mais la jurisprudence a ajouté une condition supplémentaire : la zone concernée doit aussi être desservie par des équipements publics (les réseaux d’électricité, d’eau et d’assainissement).

Pour Antoinette, il n’y avait aucune difficulté. Le congé respectait les conditions de forme visées à l’article L. 411-32 du code rural. Il mentionnait son désir de résilier le bail par application de ce texte, et son engagement de changer la destination des parcelles louées dans le respect des dispositions des documents d’urbanisme de la commune dans les trois ans suivant la résiliation. Aucune disposition légale ou réglementaire n’imposait, à peine de nullité du congé, d’y annexer un document d’urbanisme. Les juges lui avaient donné raison et déclaré la résiliation régulière. Mais la Cour de cassation, saisie par Maxime, a cassé l’arrêt d’appel. Les juges n’avaient pas vérifié si la destination des parcelles agricoles pouvait être changée en application des dispositions du PLU et si les terrains litigieux figuraient en zone urbaine de ce document.

L’épilogue

La résiliation du bail était impossible. Antoinette a peut-être été imprudente en faisant délivrer un congé imprécis et peu motivé. Si elle persévère dans son projet, elle devra, au préalable, obtenir de la mairie un certificat d’urbanisme précisant qu’en application du PLU de la commune, les parcelles concernées sont constructibles et desservies par les équipements collectifs.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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