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Le fermier était intouchable

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La résiliation du bail peut être prononcée seulement si la bonne exploitation des terres est compromise ou si le bailleur subit un préjudice.

L’histoire

La Champagne est propice à la culture de la vigne. On y produit le roi des vins, qui a été longtemps celui des rois sur un terroir que Léo connaît bien. En 1985, il avait donné, à bail à long terme, à Rémi et à son épouse, Armelle, des parcelles de vigne en appellation « Champagne », situées sur la côte des Blancs. Venu à échéance en 2006, le bail avait été renouvelé et Rémi avait poursuivi la mise en valeur des terres dans le cadre d’une EARL constituée avec son épouse et son fils, dont il avait informé le bailleur.

Invoquant un manquement d’Armelle à son obligation de participer aux travaux, Léo avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail.

Le contentieux

Léo ne manquait pas de raisons pour justifier sa demande de résiliation. D’une part, selon l’article L. 411-27 du code rural, « si le preneur d’un héritage rural abandonne la culture, s’il ne cultive pas en bon père de famille, s’il l’emploie à un autre usage que celui auquel il est destiné ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». La jurisprudence a toujours considéré que tout manquement du preneur à l’une des obligations visées à ce texte pouvait justifier la résiliation, s’il était de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. En l’espèce, Léo avait démontré qu’Armelle, copreneuse conjointe et solidaire, n’avait jamais, depuis la conclusion du bail en 1985, rempli son obligation de participation effective aux travaux de l’exploitation.

« Le bailleur avait démontré que l’un des copreneurs n’avait pas participé aux travaux de manière effective. »

D’autre part, Léo avait invoqué le manquement d’Armelle à son obligation, prescrite par l’article L. 411-37, de continuer à se consacrer à l’exploitation des biens mis à la disposition de la société, en participant aux travaux de façon effective et permanente. Or, même depuis la mise à disposition des biens loués, en 2006, au profit de l’EARL, Armelle n’avait pas participé aux travaux malgré sa qualité d’associée. La résiliation du bail était justifiée.

Mais de son côté, Rémi avait invoqué deux arguments pertinents. D’un côté, Léo avait lui même reconnu devant le tribunal que les vignes étaient très bien entretenues, même si son épouse ne participait pas personnellement aux travaux. De l’autre, l’absence de cette dernière sur les lieux, bien qu’associée de l’EARL, n’avait causé aucun préjudice à Léo, dont la demande devait donc être écartée.

Pas convaincus, les juges avaient pourtant accueilli favorablement la demande de Léo. Ils avaient relevé qu’Armelle exerçait une activité d’infirmière et n’avait jamais participé effectivement aux travaux d’exploitation depuis la conclusion du bail. Il s’agissait, pour eux, d’un manquement à une obligation essentielle, dont la solidarité avec son mari, copreneur, ne la dispensait pas.

Rémi ne pouvait accepter cette décision, contraire, d’après lui, à l’article L. 411-31. La Cour de cassation lui a donné raison en censurant la cour d’appel. Elle n’avait pas caractérisé, selon elle, en quoi la bonne exploitation du fonds était compromise, ni relevé que le manquement d’Armelle était de nature à porter préjudice au bailleur.

L’épilogue

La cour de renvoi pourra constater, qu’à la date de la demande, l’absence d’Armelle sur les lieux n’avait causé à Léo aucun préjudice, puisqu’il était établi que les vignes étaient bien entretenues. Mais, à l’avenir, cette dernière, copreneuse, devra veiller à participer aux travaux de l’exploitation dans les conditions de l’article L. 411-37.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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