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Le preneur n’avait rien à se reprocher

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Le bailleur ne peut faire résilier le bail pour faute du preneur qu’à la condition que les agissements de celui-ci soient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

L’histoire

Sébastien avait donné à bail à Marius des parcelles de vignes. En raison de l’ancienneté des ceps, âgés de plus de cinquante ans, Marius avait décidé de procéder à des travaux de dévitalisation précédant l’arrachage des plants, en vue d’une future replantation. Estimant pourtant que Marius n’avait pas exploité les parcelles louées en bon père de famille, et avait procédé, sans son accord, à l’arrachage des vignes, Sébastien avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail.

Le contentieux

Sa requête était fondée sur l’article 1766 du code civil auquel renvoie l’article L. 411-27 du code rural. Ce texte énonce que si le preneur abandonne la culture, ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Et la jurisprudence a posé en principe que le dommage ainsi évoqué doit résider dans un manquement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Sébastien avait démontré que Marius avait cessé, depuis plusieurs années, d’exploiter trois parcelles de vignes et les avait, récemment, « dévitalisées » avant de les arracher.

Mais Marius n’avait pas accepté un tel reproche, qui procédait d’une mauvaise connaissance des obligations du bailleur. Selon l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé par la nature du contrat […] d’assurer la permanence et la qualité des plantations ». Aussi, Marius avait-il des raisons légitimes de cesser l’exploitation continue des parcelles de vignes trop anciennes, dans la mesure où Sébastien avait négligé d’en assurer la qualité et la permanence.

« Il était reproché au fermier de ne pas avoir exploité les parcelles en bon père de famille. »

Pourtant, les juges avaient fait droit à la demande de résiliation. Ils avaient retenu que les constatations effectuées sur place au mois de mai 2016, par un huissier de justice et par un expert mandaté par le bailleur, établissaient que Marius « n’avait pas exploité les parcelles en bon père de famille », ce défaut d’exploitation étant « antérieur à la dévitalisation des vignes ».

À l’appui de son pourvoi, Marius avait soutenu que la disparition des plants de vignes et l’apparition de mauvaises herbes étaient dues, non à son incurie, mais à la carence du bailleur dans le remplacement des ceps morts ou manquants.

La Cour de cassation l’a entendu et a censuré la cour d’appel. Pour elle, le défaut d’exploitation tenait à l’ancienneté de pieds de vignes devenus improductifs et Marius avait, en lieu et place du bailleur qui avait négligé d’y procéder, entrepris les travaux nécessaires.

L’épilogue

Sébastien ne pouvait rien reprocher à Marius et la résiliation de son bail n’était pas encourue, ce qu’il appartiendra à la cour de renvoi de confirmer. On ne peut donc mettre à la charge du preneur aucun défaut d’entretien, ni d’exploitation d’une plantation, si celle-ci est devenue improductive en raison de son ancienneté et de l’inexécution par le bailleur de son obligation d’en assurer la permanence et la qualité.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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