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Le congé du bailleur avait raté sa cible

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Il incombe au bailleur, lors de la délivrance de son congé, de prévoir le mode d’exploitation des terres reprises, notamment si une société existe.

L’histoire

Dans la délivrance d’un congé aux fins de reprise qui met fin au bail, la transparence s’impose. Faute de quoi l’opération ne saurait aboutir. André avait pris à bail un ensemble de parcelles consacrées à la production de betteraves sucrières dans la Somme, dont Cécile était usufruitière. Désireuse de reprendre les terres louées pour les faire exploiter par sa fille titulaire du BTSA, Cécile avait donné congé à André. Elle avait sollicité et obtenu une autorisation d’exploiter pour le compte de sa fille et pour celui de l’EARL constituée entre cette dernière et elle-même.

Le contentieux

André avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé. Il était, selon lui, équivoque et ne permettait pas de savoir si Cécile exploiterait les parcelles de manière personnelle ou via l’EARL constituée entre elle et sa fille. Il s’était retranché derrière une jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle « lorsque le bien objet de la reprise est destiné à être exploité par mise à disposition d’une société, le congé doit mentionner cette circonstance ». Or le congé précisait que Cécile entendait reprendre les parcelles en cause pour en permettre l’exploitation directe par sa fille et ajoutait que cette dernière et l’EARL avaient obtenu, le 12 décembre 2014, une autorisation d’exploiter. Aussi, en omettant de préciser que la mise en valeur des parcelles reprises se ferait via l’EARL, le congé était bien de nature à induire André en erreur sur les modalités de la reprise.

« Désireuse de reprendre les terres pour les faire exploiter par sa fille, l’usufruitière avait donné congé au fermier. »

Pour Cécile, il ne pouvait y avoir aucune équivoque. Elle avait pris sa retraite et l’EARL était désormais uniquement constituée de sa fille, bénéficiaire du congé et titulaire d’une autorisation d’exploiter. D’ailleurs, l’article L. 411-47 du code rural, concernant les mentions qui doivent figurer à peine de nullité dans le congé, n’exige nullement qu’il faille y faire figurer l’indication de la société chargée de la mise en valeur des parcelles reprises.

Les juges lui avaient donné raison. Mais saisie par André, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait manifestement ignoré sa jurisprudence. En effet, elle ne pouvait, pour écarter la demande d’annulation du congé, relever qu’il était nécessaire de recourir à des éléments extrinsèques au congé pour apprécier le projet de reprise.

Autrement dit, la cour d’appel ne pouvait déduire de la seule procédure d’instruction de la demande d’autorisation d’exploiter, à laquelle le preneur avait été partie et dont la décision préfectorale lui avait été notifiée, que la reprise s’effectuerait dans le cadre de l’EARL évoquée dans le congé.

L’épilogue

André pourra poursuivre la mise en valeur des parcelles louées pour une nouvelle période de neuf ans. Pour autant, sous couvert de renforcer le principe de loyauté et d’exhaustivité de l’information due au destinataire du congé, la solution retenue par l’arrêt de la Cour de cassation n’ajoute-t-elle pas, au formalisme de l’article L 411-47 du code rural, une obligation d’inscrire une mention sur un acte à peine de nullité que, pourtant, le texte ne postule pas ?

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Cet article est paru dans La France Agricole

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