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L’action en résiliation du bail pour héritage

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Chacun des héritiers légitimes a qualité à poursuivre seul l’action en résiliation du bail engagée par le défunt de son vivant.

L’histoire

La conclusion d’un bail par un parent au profit d’un descendant peut, en cas de décès du bailleur, entraîner des difficultés juridiques complexes à résoudre.

Odile, propriétaire d’un ensemble de parcelles situées au cœur de la Brie, les avait données à bail à l’un de ses fils, Étienne. À la suite de problèmes financiers, Étienne avait tardé à payer les fermages. Odile avait alors saisi le tribunal paritaire en résiliation du bail et en paiement des fermages arriérés. Mais, un an plus tard, en cours de procédure, Odile était décédée en laissant pour lui succéder ses deux fils, Étienne et Michel.

Le contentieux

Michel avait poursuivi l’action en résiliation du bail engagée par sa mère sur le fondement de l’article L. 411-31 du code rural, qui permet au bailleur de demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage. Ces derniers doivent avoir persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Or, en la cause, Étienne n’avait pas sérieusement contesté d’être redevable de plus de deux années de fermage et n’avait pas été en mesure d’invoquer des raisons sérieuses et légitimes de nature à excuser ses retards.

« La propriétaire avait saisi le tribunal paritaire en résiliation du bail et en paiement des fermages arriérés. Mais, un an plus tard, elle était décédée. »

Pourtant, dès la reprise de l’action par son frère, Étienne, avant toute défense au fond, avait soulevé une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande fondée sur l’article 815-3 du code civil. Ce texte exige la majorité des deux tiers des droits indivis pour effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis. Or, à la suite du décès de leur mère, les biens loués étaient dévolus, pour moitié, à chacun de ses fils, de sorte que, selon Étienne, son frère Michel ne pouvait seul poursuivre l’action en résiliation engagée par Odile, qui était donc irrecevable. Le tribunal paritaire ne l’avait pas entendu ainsi. Il avait écarté la fin de non-recevoir et prononcé la résiliation du bail.

Mais la cour d’appel avait infirmé le jugement. Michel, en qualité d’héritier de sa mère, n’était pas recevable à intenter seul une action en résiliation du bail rural consenti à son frère, faute de détenir les deux tiers des droits indivis.

La résiliation du bail était-elle donc impossible ? Pas pour Michel, qui s’était pourvu en cassation. Son avocat avait invoqué l’article 724 du code civil. Il précise que chacun des héritiers légitimes, saisi de plein droit de l’action du défunt, a qualité pour la poursuivre seul. Aussi, en sa qualité d’héritier, Michel était bien saisi de plein droit de l’action introduite par sa mère, qui était recevable. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel pour avoir refusé d’appliquer cette disposition.

L’épilogue

La juridiction de renvoi devra tirer les conséquences de la situation juridique créée par le décès d’Odile. Nonobstant l’état d’indivision des parcelles par moitié entre Étienne et Michel, ce dernier pourra poursuivre la résiliation du bail. Une sanction bien rigoureuse pour Étienne, qui devra abandonner la jouissance des parcelles dont il avait pourtant recueilli la propriété indivise.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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