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La reprise était possible

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Le bailleur peut exercer son droit de reprise sur des terrains jouxtant sa maison d’habitation, lorsqu’elle est dépourvue de dépendance foncière suffisante. C’est au preneur qu’il appartient d’établir que les conditions auxquelles est subordonnée la reprise ne sont pas remplies.

L’HISTOIRE. Pierre occupait un petit domaine, à quelques encablures d’une métropole bretonne, sur lequel il exploitait un élevage de chiens. La propriété comportait plusieurs maisons louées à des familles citadines, soucieuses de bénéficier de la campagne, et un ensemble de parcelles données à bail à Jean, un agriculteur voisin. Les enfants grandissaient : il leur fallait de l’espace pour leurs jeux. Et puis, Pierre avait un projet d’extension de son élevage canin. Ayant consulté la chambre d’agriculture, il s’est décidé à délivrer congé à Jean pour reprendre une partie des terrains louée, afin d’agrandir le jardin de ses locataires et son élevage de chiens. Mais le fermier ne pouvait accepter de perdre la jouissance d’une parcelle si bien placée pour son exploitation.

LE CONTENTIEUX. Jean avait donc contesté le congé devant le tribunal paritaire en soutenant que Pierre ne justifiait pas de l’insuffisance foncière de son tènement actuel, dans la mesure où les maisons louées disposaient d’un jardin étendu, bien suffisant pour les enfants. Il avait ajouté que la déclaration d’extension de l’élevage canin de son bailleur était bien postérieure à la signification du congé. Mais Pierre disposait d’un argument de droit, tiré du 7e alinéa de l’article L. 411-57 du code rural, qui dispose : « le bailleur peut exercer son droit de reprise pour des terrains attenants ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante, sur une surface déterminée par arrêté du préfet. » Or, en la cause, le congé était suffisamment motivé par l’insuffisance des jardins de ses locataires et par la nécessité d’étendre son propre élevage. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser que la loi n’instaurait pas un contrôle judiciaire a priori de la réalité du motif fondé sur l’article L. 411-57.

Les juges, au vu des photos produites par Jean, avaient pourtant annulé le congé en retenant que Pierre ne démontrait pas que les maisons d’habitation existantes étaient dépourvues de dépendance foncière suffisante. Pierre a alors engagé un débat juridique devant la Cour de cassation et celle-ci a censuré la cour d’appel : en effet, c’était bien à Jean, preneur, qu’il appartenait d’établir que les conditions auxquelles était subordonnée la reprise de la surface utile, déterminée par arrêté préfectoral, n’étaient pas remplies. La cour d’appel avait manifestement renversé la charge de la preuve.

L’ÉPILOGUE. Si à l’occasion de l’exercice du droit commun de la reprise, le bailleur auteur du congé doit démontrer que le bénéficiaire de l’opération justifie remplir les conditions requises, en revanche, s’agissant de la mise en œuvre de l’article L 411-57, celui-ci bénéficie d’une présomption favorable : c’est au preneur qu’il appartient de prouver que les conditions figurant dans le congé ne sont pas établies. Devant la cour de renvoi, Jean, qui devra rapporter une preuve négative, aura certainement du mal à établir le caractère excessif de la reprise de Pierre.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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