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Les méthodes d’évaluation de l’exploitation

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L’exploitation vaut-elle par ce qu’elle possède (sa valeur patrimoniale) ou ce qu’elle rapporte (ses valeurs économiques) ? Un « mix » des différentes évaluations pourra mettre d’accord cédant et repreneur.

« Les CER France de la Région Pays de la Loire ont retenu six méthodes d’évaluation, qui donnent plus ou moins d’importance à la valeur patrimoniale ou économique », explique Régis Melot, responsable du conseil économique au CerFrance Mayenne-Sarthe. Les différentes estimations serviront de base à la discussion entre vendeur et acheteur afin de décider d’une valeur satisfaisante pour les deux partis.

Valeur patrimoniale

Somme des biens au bilan

C’est l’approche souvent privilégiée par le vendeur. La valeur patrimoniale est déterminée en évaluant chaque bien qui figure à l’actif du bilan à sa valeur vénale (bâtiment, matériel, stocks, animaux, foncier le cas échéant, etc.). Cette valeur reste subjective car elle est appréciée par des experts et elle dépend de la conjoncture (marché du matériel, cours des animaux). Surtout, elle ne tient pas compte de la rentabilité des capitaux engagés. « Elle peut être fortement déconnectée de la rentabilité de l’entreprise et du besoin en main-d’œuvre », met en garde Régis Melot. D’où la nécessité de l’accompagner d’une valorisation économique­.

Vision économique

Les valeurs économiques sont basées sur la capacité de l’entreprise à produire des richesses et à dégager du résultat (valeur de rentabilité) et de la trésorerie (valeur de faisabilité). Elles s’appuient sur les performances techniques et économiques réalisées au cours des dernières campagnes, mesurées par l’EBE (excédent brut d’exploitation). Un EBE prévisionnel pourra tenir compte du contexte économique : poursuite des contrats, des baux, évolution des aides Pac, contraintes environnementales et mises aux normes à prévoir, etc.

Valeur de rentabilité

La valeur de rentabilité est déterminée par la capacité de l’EBE à rémunérer les différents facteurs de production. À savoir : la main-d’œuvre des associés, les capitaux engagés, les investissements indispensables à la poursuite de la production, les provisions pour le renouvellement des bâtiments et du matériel, tout en conservant une marge de sécurité pour faire face aux aléas. Les provisions pour le renouvellement se calculent comme des amortissements, d’après la valeur vénale des biens sur leur durée d’utilisation restante. Ce qui suppose donc un diagnostic pointu de l’existant. De même, les différentes hypothèses de montant de la rémunération de la main-d’œuvre et du capital sont à évaluer au cas par cas. Si l’EBE ne couvre pas ces besoins, la valeur patrimoniale sera revue à la baisse, au prorata de la valeur des biens et de la durée d’amortissement décidée pour chacun.

Valeur de faisabilité

Une deuxième évaluation économique de l’entreprise, appelée « valeur de faisabilité », se concentre sur la trésorerie dégagée. C’est la valeur à laquelle le repreneur peut acheter pour satisfaire ses objectifs personnels de prélèvements privés, ses prélèvements obligatoires­ (impôts, MSA, CSG), les annuités engagées pour la reprise de l’ensemble des actifs, tout en préservant une marge de sécurité.

C’est souvent l’approche privilégiée par le repreneur, mais qui peut être très éloignée de la valeur patrimoniale des actifs. La capacité de remboursement sera convertie en capital, et donc en valeur d’entreprise finançable par emprunt. La valeur de reprise correspondra à cette valeur, à laquelle viendra potentiellement s’ajouter la part de capitaux propres que le repreneur voudra et pourra apporter en complément.

Sophie Bergot

Expert
« Un diagnostic exhaustif » Régis Melot, responsable du conseil économique au CER France Mayenne-Sarthe

« Nous réalisons une centaine d’évaluations d’exploitations chaque année. Pour garantir un regard neutre, les missions d’évaluations globales sont menées en binôme, par deux conseillers expérimentés, sans lien avec la ferme. Nous effectuons systématiquement la valeur patrimoniale et une à deux valeurs économiques. Il faut généralement une journée pour faire un diagnostic complet : foncier, baux, bâtiments, ensemble du matériel, etc. Les valeurs patrimoniale et économiques proposées doivent être objectives et clairement justifiées. C’est ensuite au donneur d’ordre de s’en saisir, de définir son prix de vente et sa stratégie en fonction de ce qu’il veut privilégier dans son mode de transmission. À noter que des éléments non chiffrables entrent aussi dans l’appréciation de l’exploitation : sa situation géographique et la dynamique de son territoire participent à son attractivité. »

Trois autres méthodes

Il existe d’autres méthodes d’évaluation possibles. La valeur de rendement intéressera davantage un investisseur qui attend un taux de rémunération du capital investi. La valeur de capitalisation de l’EBE s’appuiera, elle, sur les résultats des exploitations « spécialisées » similaires. Enfin, la valeur de goodwill (ou badwill), qui pourra majorer (ou minorer) la valeur patrimoniale d’après les résultats dégagés.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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