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Des contrats qui échappent au statut du fermage

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Le code rural et de la pêche maritime prévoit des situations pour lesquelles le propriétaire a la possibilité de louer son foncier en échappant partiellement au statut du fermage.

Parfois considéré comme trop contraignant, le statut du fermage peut être un frein à la conclusion d’un bail rural entre propriétaire et exploitant. Certains contrats ne sont pas soumis à ce statut.

Baux de Petites parcelles

Seuil départemental

L’article 411-3 du code rural et de la pêche maritime (CRPM) prévoit que, sous certaines conditions, les parcelles d’une surface inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral échappent en partie au statut du fermage. Elles ne doivent pas constituer un corps de ferme, ni représenter une partie essentielle de l’exploitation du fermier.

Prix et durée fixés librement

Pour ce type de parcelle, aucun écrit n’est requis. Le prix du bail ainsi que sa durée sont librement fixés entre les parties. Le propriétaire doit formuler un congé pour reprendre son bien, mais il n’a pas besoin de respecter un préavis minimum de dix-huit mois, ni de délivrer un exploit d’huissier. Le fermier ne bénéficie pas d’un droit de préemption en cas de vente du foncier loué et ne peut céder ou sous-louer la parcelle qu’il cultive. Il peut, par contre, réclamer des indemnisations liées aux améliorations culturales qu’il a apportées. En cas de litige, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui reste compétent.

Bail annuel

Pour six ans au maximum

Un propriétaire a la possibilité de louer du foncier pour une durée d’un an à un exploitant qui est déjà en exercice sur une surface au moins égale à la surface minimum d’assujettissement (SMA) du département. Ce bail annuel peut être renouvelé dans la limite de six ans. Le propriétaire s’engage à installer, à l’échéance­ de l’un des renouvellements annuels, un ou plusieurs de ses descendants qui doivent être mentionnés dans le bail et être majeurs à la date d’installation. Le contrat doit être écrit et le montant de la location doit respecter l’indice de fermage. En cas de vente de la parcelle, le fermier possède un droit de préemption­.

Requalification en bail de neuf ans

Si, au terme des six années, le descendant ne s’installe pas sur la parcelle, ou s’il ne répond pas aux conditions d’exploitation personnelle, un bail de 9 ans soumis au statut du fermage prend effet à compter de la date d’ex­piration de la sixième année. De même, si le propriétaire décide finalement de vendre sa parcelle et que le fermier ne préempte­ pas, un bail de neuf ans débutera­ à compter de la date de la cession à un tiers.

CMD Safer

Douze ans au maximum

Un propriétaire foncier a la possibilité de conclure une convention de mise à disposition (CMD) avec la Safer de manière temporaire. Elle ne peut pas avoir une durée supérieure à ix ans, renouvelable une fois, soit douze ans au maximum. La Safer devient mandataire, chargée par le propriétaire de trouver un exploitant pour les terres. Le bail passé entre l’exploitant et la Safer échappe aux règles émanant du statut du fermage, à l’exception du montant du loyer, qui doit respecter l’indice en vigueur.

Le but de ces baux conclus par le biais de la Safer est de favoriser le réaménagement parcellaire et des restructurations. Les améliorations que le fermier s’engage à apporter doivent être mentionnées dans le bail. S’il est titulaire du bail pendant au moins six ans, il bénéficie­ d’un droit de priorité pour se voir allouer, à terme, un bail rural soumis au statut

Bertille Quantinet

L’expert
« Il est important que le contrat soit écrit » Maître Arnaud Taran, notaire à Auch (Gers), membre du réseau Ruranot

« Avant de conclure un contrat rural quel qu’il soit, il est important d’avoir été conseillé par un professionnel. Même si la loi n’oblige pas toujours la rédaction d’un écrit, il est fortement recommandé d’en réaliser un, pour faciliter notamment la preuve de l’existence du contrat et de ses conditions d’application. Si ces dernières ne sont pas respectées pour la réalisation d’un bail de petites parcelles, d’un bail annuel ou d’un prêt à usage, le risque encouru est la requalification du contrat en bail rural soumis au statut du fermage, et toutes les conséquences qui s’y rapportent. »

Le commodat ou prêt à usage

Pour la gestion de son patrimoine foncier à court terme, un propriétaire peut opter pour un contrat dit de « prêt à usage », anciennement commodat. Il s’agit de la mise à disposition de foncier, à titre gratuit, au profit d’un exploitant emprunteur. Aucun loyer, ni aucune redevance de quelque nature qu’elle soit ne peut être versée au propriétaire prêteur. Aucun formalisme n’est obligatoire, mais il est recommandé de rédiger un écrit. Le prêt permet l’entretien de la parcelle et le propriétaire peut récupérer son bien lorsqu’il le souhaite.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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