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Comment les évaluer ?

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Bâtiments d’exploitation - Comment les évaluer ?

Une méthode précise d’évaluation d’un bâtiment consiste à prendre en compte le coût théorique de sa reconstruction et de lui appliquer une décote pour son usure, tout en appréciant son adaptation pour l’usage agricole.

Approche technique

Combinaison de critères

À la différence des matériels agricoles qui se vendent sur le marché de l’occasion, il n’existe pas d’argus pour estimer la valeur vénale d’un bâtiment d’élevage. Or, c’est une valeur nécessaire lors de l’apport en société ou lors de sa sortie, ou en cas de vente.

Lorsqu’il intervient dans ces cadres-là, Vincent Charbonnel, conseiller en bâtiments à la chambre d’agriculture du Cantal, ne se contente pas d’une estimation au regard de la seule surface et de l’âge du bâti : « Il faut absolument donner une note technique et opérationnelle à l’ouvrage dans le cadre d’une utilisation agricole », insiste-t-il. Pour cela, le conseiller prend en compte plusieurs critères qu’il compilera pour justifier de la valeur retenue. À noter que l’estimation d’un bâtiment ne prend pas en compte le foncier.

Coût de reconstruction à neuf

Aux tarifs actuels des matériaux

Tout d’abord, il chiffre la valeur de la reconstruction à neuf d’un bâtiment équivalent. Il se base sur un métré précis, avec les tarifs en vigueur pour les équipements et les matériaux. Le coût de la main-d’œuvre est pris en compte. Cette valeur théorique est souvent plus élevée que la valeur comptable d’entrée au bilan, car le coût des matériaux a été multiplié par deux, voire trois en vingt ans, et les agriculteurs ont pu participer aux travaux, précise Vincent Charbonnel.

Coefficient de vétusté

Usure d’environ 3 % par an

Sur cette valeur « à neuf » est appliqué un coefficient de vétusté physique qui dépend de l’âge du bâtiment, des matériaux de construction et de la durée de vie potentielle de l’édifice. Avec une durée de vie attendue de trente ans en général en agriculture, une construction perd environ 3 % de valeur par an. Par exemple, un bâtiment qui coûterait 100 000 euros à construire aujourd’hui verrait son prix divisé par deux dans vingt ans rien que par l’effet de la vétusté.

Utilisation agricole

Qualité et fonctionnalité

Le conseiller apprécie ensuite la valeur d’usage agricole du bâtiment à partir d’éléments techniques : état de la charpente, du bardage, de la couverture, de la maçonnerie et des équipements de traite le cas échéant. Chaque élément est noté par une valeur d’usage agricole allant de 0 à 1, qui permet d’apprécier la qualité de réalisation et sa durabilité réelle. Il regarde également l’adaptabilité et l’évolutivité de la structure : possibilité d’agrandissement, aménagement différent, reconversion possible… Il prend en compte l’adaptation aux contraintes réglementaires (les normes de stockage des effluents) ainsi que l’environnement (la situation géographique, la proximité des habitations). L’ensemble aboutit à un coefficient global de valeur d’usage.

Le bâti traditionnel ou remarquable, les vieilles étables ou granges en pierre n’entrent pas dans le champ de cette évaluation, précise Vincent Charbonnel. Ces biens ont essentiellement une valeur patrimoniale et ne sont plus destinés à des usages agricoles.

Valeur actualisée

Base de négociation

La valeur actualisée du bâtiment prendra en compte la valeur de reconstruction, la vétusté et l’utilité agricole. Le propriétaire pourra s’en servir de base de négociation avec un éventuel acheteur.

Sophie Bergot

Expert
« Prévoir l’évolution possible de la structure » Vincent Charbonnel, conseiller en bâtiments à la chambre d’agriculture du Cantal

« Dans la mesure du possible, il faut éviter de construire les bâtiments trop proches de sa maison d’habitation ou à proximité des habitations en général. Ceci afin de laisser toutes les options ouvertes pour une future évolution de la structure et pour le développement de l’activité. Mais également pour éviter d’éventuels problèmes avec le voisinage ou au sein même de la famille si des désaccords surviennent. »

Gare à la surestimation des actifs

La valorisation patrimoniale d’une exploitation consiste à estimer chaque élément d’actif à sa valeur vénale, avant d’en déduire les dettes. Cette approche peut être privilégiée par le vendeur car elle donne la valeur la plus élevée. Mais attention, un candidat à la reprise sera intéressé par la valeur économique de l’exploitation dans son ensemble. Le résultat qu’il pourra en dégager déterminera le montant maximum des capitaux finançables. La négociation entre cédant et repreneur consistera à se mettre d’accord sur une valeur intermédiaire.

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Cet article est paru dans La France Agricole

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