Le bail cessible hors du cadre familial (1) permet au fermier de se constituer un fonds agricole et de le valoriser. Très attendu par les preneurs, il n'a pourtant pas le succès escompté. «Les mentalités ne sont pas prêtes, estime Jean-Antoine Boulzaguet, notaire à Montmorillon (Vienne). Les propriétaires terriens sont encore réticents à grever leur bien.»

Pourtant, c'est un propriétaire, Michel Patrier, qui a pris l'initiative de conclure un bail cessible avec Vincent Peterschmitt, jeune agriculteur. «J'ai tout de suite compris qu'avec ce contrat dérogatoire au statut du fermage, je conservais la mobilité du foncier», confie Michel.

Acte d'aliénation

A l'approche de la retraite, le céréalier a décidé de ralentir son activité, n'exploitant plus que les hectares qu'il louait. La question s'est alors posée du sort des terres en propriété. «Le bail cessible engage la famille pour plusieurs générations, constate-t-il. Sans l'accord de nos enfants pour la location, nous les aurions vendues.»

Michel et Vincent ont signé le contrat devant maître Boulzaguet le 16 avril 2007. «En imposant la forme notariée, le législateur a voulu que le bailleur soit informé des conséquences, insiste le notaire. Il est important qu'il ait conscience qu'avec ce bail il conserve peu de chances de retrouver la liberté de son bien.» Michel a deux enfants qui ne comptent pas prendre sa suite. Garder la possibilité de reprendre son bien n'était donc pas une priorité. L'incertitude qui plane sur le montant de l'indemnité à verser en cas d'éviction du fermier l'inquiète peu. L'important, pour le bailleur, est de pouvoir vendre ses terres. «Pour un investisseur, l'existence d'un bail cessible ne déprécie pas la valeur du foncier», estime-t-il. Toutefois, pour Michel Patrier, il est important que ce problème de rémunération soit réglé au plus vite entre les fédérations des propriétaires et des fermiers.

Avec ce bail, le droit de préemption de la Safer est également écarté, quel que soit l'acquéreur, dès lors que le bien est vendu plus de trois ans après la signature du bail. Le preneur conserve son droit de préemption, mais il ne peut contester le prix et les conditions demandées devant le tribunal si son bail a plus de trois ans.

Loyer limité

«En signant un bail cessible, ma principale crainte était de voir le loyer s'envoler, avoue Vincent. Mais nous sommes restés dans les limites fixées par l'arrêté préfectoral pour les baux à long terme.» Michel préférait introduire des garde-fous plutôt que d'augmenter le loyer (lire l'encadré). «Le fermage constitue un complément non négligeable à la retraite, mais l'objectif principal n'était pas d'obtenir une meilleure rémunération de mon bien», explique-t-il.

Vincent a un autre propriétaire avec lequel il a signé un bail de vingt-cinq ans. «Les deux loyers sont équivalents», insiste-t-il. A l'échéance, il demandera peut-être un bail cessible pour constituer un fonds agricole. Mais, pour l'heure, ce jeune agriculteur de 30 ans est peu préoccupé par sa succession.

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(1) Créé par la loi d'orientation du 5 janvier 2006.

Des garde-fous indispensables

«Il faut être précis en définissant la destination des biens. "Destination agricole" ne suffit pas, conseille maître Boulzaguet. Si des investissements lourds sont engagés, en cas de reprise, l'indemnité d'éviction pourra peser.» Pour Michel Patrier, le bailleur, il était également important de choisir son fermier. Il a donc souhaité introduire une clause stipulant que chaque preneur successif est responsable du paiement des loyers de son successeur pendant une période de cinq ans. En cas de non-paiement d'une seule année, le bail peut être résilié.

Quels sont les spécificités du bail cessible?

- Cession du bail hors du cadre familial.

- Loyer fixé entre le minimum prévu et le maximum majoré de 50%.

- Durée: dix-huit ans minimum.

- Renouvellement par périodes d'au moins cinq ans.

- Congé dix-huit mois au moins avant terme, sans motif.

- Information de la cession par lettre recommandée avec accusé de réception.

par Arielle Delest (publié le 8 février 2008)