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Dossier 1. Un si difficile accès au foncier

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Finances. L’accès au foncier est l’objet d’une lutte que les plus riches ont davantage de chances de remporter. © Watier-Visuel

Une surface agricole qui s’amenuise et se concentre entre les mêmes mains : c’est la tendance mesurée par la FNSafer et contre laquelle butent les porteurs de projet.

Elle est essentielle à l’activité agricole et viticole, convoitée pour le logement, les loisirs ou la production d’énergie, et disparaît sous le béton au rythme affolant d’un département tous les cinq à six ans (1)… Tel un gâteau à partager, qui s’amenuiserait au fil des ans, la terre est l’objet d’appétits aiguisés. Et pour s’en tailler une part, le candidat à l’installation, surtout s’il est « hors cadre » comme un tiers des jeunes installés, n’est pas toujours le mieux armé.

Installation coûteuse

Le coût d’une installation ou reprise d’exploitation, les difficultés d’accès au financement, la course aux supposées économies d’échelle, la lassitude des cédants sans successeurs, la pression du voisinage… : autant de raisons pour privilégier un agrandissement plutôt qu’une installation dès qu’un bout de terrain se libère. Beaucoup de porteurs de projets se sont heurtés à la frilosité des banques. Même pour s’installer sur de petites surfaces avec des investissements modérés : à la recherche d’une valorisation maximale, leurs dossiers sont souvent atypiques. « On manque de référentiels techniques et économiques pour analyser la viabilité de projets alternatifs », se justifie un cadre du Crédit agricole. Il est moins risqué de prêter à un agriculteur en place souhaitant acquérir quelques hectares de plus. L’accès à un simple bail peut se heurter aux mêmes difficultés, lorsque la pratique du pas-de-porte favorise le repreneur qui a le plus de moyens.

L’intervention d’un investisseur externe pour porter le foncier permet d’alléger le coût d’une installation. Certains sont sans but lucratif, tels que les entreprises de l’économie sociale et solidaire ou les collectivités. D’autres ont une motivation industrielle : « De plus en plus de coopératives interviennent sur le marché foncier pour sécuriser leur approvisionnement, et ce dans toutes les filières », confirme le président de la FNSafer Emmanuel Hyest. D’autres sont des particuliers à la recherche d’un placement sûr et rentable, le rendement du foncier restant globalement supérieur à celui d’un livret A ou d’une assurance vie. Si leur engouement pour la terre soulage l’exploitant du poids du foncier, il est à double tranchant : les investisseurs sont accusés de maintenir un prix de la terre élevé même lorsque la rentabilité de l’activité agricole baisse.

Formes sociétaires

Le développement des formes sociétaires est une autre réponse à l’accroissement du capital des exploitations (foncier et capital d’exploitation). Les analyses publiées par la FNSafer le soulignent : l’activité des sociétés sur le marché foncier croît de façon exponentielle. Le nombre d’acquisitions réalisées par des sociétés de portage foncier a été multiplié par 5,1 sur le marché des terres et 3,2 sur celui des vignes entre 1991 et 2017. Celles réalisées par des sociétés d’exploitation ont plus que quadruplé. Et elles ont des moyens financiers conséquents : le lot moyen acquis par une SCEA était, en 2017, près de deux fois plus grand et 7,6 fois plus coûteux que celui acquis par un agriculteur individuel.

Concentration

Ainsi s’accélère la concentration des terres. D’ailleurs, « ce ne sont plus des exploitations non viables qui sont reprises par d’autres pour s’adapter au besoin de compétitivité de l’agriculture, note Emmanuel Hyest. Aujourd’hui, de grosses exploitations modernisées qui pourraient bénéficier à une installation sont agglomérées à celles d’exploitants déjà en place. » Ceci dans une certaine opacité : plusieurs déclarations Pac peuvent cacher un même exploitant. Une étude de 2016 de la Safer de Haute-Normandie, portant sur 193 grandes exploitations, l’illustre : sur cet échantillon, 48 pouvaient être regroupées en 19 « unités de production », constituées chacune de deux, trois voire quatre exploitations.

Constat d’impuissance

Autre phénomène en expansion, la délégation totale de travaux conduit à sous-évaluer la concentration des terres. Des milliers d’hectares officiellement mis en valeur par différentes exploitations se retrouvent gérés de A à Z par une même ETA. « Faire faire coûte parfois moins cher que faire soi-même, note le chercheur François Purseigle, qui a étudié les firmes agricoles. Certains exploitants préfèrent se contenter de toucher les DPB et laisser l’ETA trouver elle-même sa rentabilité. » Selon lui, 12 % des exploitations françaises de grandes cultures sous-traitaient déjà toute leur gestion en 2010. Le chiffre a certainement augmenté depuis. La FNSafer voit d’ailleurs se développer « l’achat de terres par des investisseurs non agricoles qui les font exploiter à façon ».

Cette concentration des exploitations inquiète Emmanuel Hyest. « Elle gêne le renouvellement des générations et entraîne une simplification des systèmes de production, qui se traduit par une perte de biodiversité et de valeur ajoutée pour la ferme France. » Il se désole aussi de la perte de vitalité des territoires ruraux : « Quand plusieurs exploitations sont agglomérées, les terres restent cultivées, mais un seul corps de ferme est habité et des villages se retrouvent sans agriculteurs. »

Aujourd’hui où l’acquisition et la location ne sont plus les seules formes d’accès au foncier, les Safer font le constat de leur impuissance. « On a besoin d’une régulation subtile et efficace sur tous les modes d’accès au foncier, notamment la cession de parts sociales et le travail à façon », insiste le président de la FNSafer. Qui admet que le contrôle n’est pas le seul outil pertinent : outils fiscaux, définition du statut de l’agriculteur… Le chantier de réflexion est lancé.

Bérengère Lafeuille

(1) Entre 50 000 et 60 000 ha artificialisés par an.

Les friches, ces gisements fonciers délaissés

Si certaines surfaces font l’objet d’une lutte acharnée, d’autres sont perdues pour tout le monde. C’est le cas des milliers d’hectares gagnés par la friche en France, en particulier dans les millieux périurbains, où la spéculation foncière encourage la rétention de parcelles. D’autres facteurs ont mené à l’abandon de ces parcelles : méconnaissance des propriétaires, difficulté d’exploitation, morcellement, etc.

Aujourd’hui, de nombreux acteurs publics ont lancé des programmes de reconquête de ces espaces, associant généralement les Safer et chambres d’agriculture. Les motivations sont multiples : lutter contre les incendies et la prolifération des ravageurs, enrayer la déprise agricole et économique, développer des productions en circuits courts, entretenir les paysages, etc.

Quelques exemples : dans l’agglomération d’Agen, 870 ha ont été identifiés comme pouvant revenir à l’agriculture ; autour de Metz métropole, ce sont 300 ha qui pourraient être remobilisés ; le pays d’Arles estime que 10 % de sa surface potentiellement agricole est en friche…

Pour reconquérir ces espaces, différents moyens sont mobilisables, de la sensibilisation des propriétaires, s’ils sont connus, à la récupération des biens vacants et sans maître dans le cas contraire, en passant par des procédures de mise en valeur des terres incultes.

Reconquête. Le recensement des friches et de leurs propriétaires est un préalable à toute opération de récupération. © B. Lafeuille
Le marché en bref

En 2017, le marché des terres et prés progresse en nombre de transactions : 86 260 (+ 7,6 % en un an), en surface, 381 000 ha (+ 5,9 %), et en valeur, 4,6 milliards d’euros (mds €) (+ 15,5 %). Mais pour la première fois depuis 1996, le prix des terres et prés libres décroche à 5 990 €, soit - 0,8 %. Celui des biens loués poursuit sa hausse à 4 690 € (+ 3 %).

Les acquéreurs sont de plus en plus souvent des sociétés agricoles ou non (1). Même si elles restent minoritaires, c’est la catégorie d’acheteurs qui progresse le plus rapidement en nombre de transactions, en surface et en valeur. C’est aussi celle qui acquiert les lots les plus grands (notamment pour les GFA, dédiés au portage du foncier) et les plus chers (surtout pour les SCEA et les sociétés commerciales de type SA-SARL, qui acceptent la présence d’investisseurs non agricoles au capital). Résultat : avec seulement 12 % des transactions, les formes sociétaires pèsent un tiers de la valeur du marché des terres.

Plus de trois quarts de la SAU fançaise est en fermage, contre 20 points de moins au début des années 1990. Les biens loués représentent encore la majorité (52 %) des surfaces vendues en 2017.

(1) « Société » s’entend ici hors Gaec, assimilé à une réunion d’exploitations individuelles.

Les revers de la transition énergétique

Les énergéticiens sont en quête de foncier pour implanter des éoliennes ou des panneaux solaires. Certains projets sont compatibles avec l’activité agricole, d’autres non. Pour exemple, la plus grande centrale solaire au sol d’Europe se situe en Gironde. L’entreprise qui l’a développée, Neoen, se vante de sa puissance (300 MW) mais évite de communiquer sur son emprise, qui dépasse les 250 ha. Elle indique seulement qu’une surface équivalente a été reboisée.

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