Les deux propositions de loi foncière, actuellement en discussion au Parlement, auront au moins eu la vertu de relancer le débat en matière d’investissement foncier. Mais, c’est bien l’insuffisance des deux textes qui, à chaque échange, est systématiquement relevée. Et si leurs auteurs estiment déjà, qu’en effet, « il faudra aller plus loin », d’autres militent pour les écarter d’emblée.

« Car, au fond, que souhaite contrôler le politique avec ces deux propositions de loi, censées mieux maîtriser les investissements fonciers étrangers ? », s’est interrogé Hubert Bosse-Platière, professeur de droit à l’université de Bourgogne, lors d’un débat organisé le 26 janvier, à Paris, par le think-tank Saf agr’iDées et l’Association française de droit rural (AFDR) Ile-de-France sur la place des investisseurs en agriculture.

Écarter le droit de préemption, ce « bazooka juridique »…

Au tout début, c’est l’affaire des investisseurs chinois de l’Indre qui a réveillé la machine législative : 1 700 ha de céréales, 4 SCEA (sociétés commerciales d’exploitation agricole) et 99 % des parts de SCEA cédées à une personne morale étrangère. « Quel est l’enjeu ? Est-ce un problème de propriété ou d’activité ? »

Pour le juriste, il est évident que « le principal souci est celui du contrôle de l’activité déployée. Or, utiliser le bazooka – cette arme de dissuasion nucléaire juridique – qu’est le droit de préemption pour répondre à cet objectif, me semble totalement inadapté ».

… Pour privilégier la piste du permis d’exploiter

D’emblée, il est impératif, selon lui, de distinguer « accaparement des terres et investissements fonciers qui, pour les seconds, peuvent être intéressants et essentiels aujourd’hui pour la sauvegarde de nombre d’exploitations ». Et, comme moyen de distinction (et de contrôle), de mettre en place un permis d’exploiter, une sorte d’agrément administratif préalable pour toute acquisition de parts ou actions de sociétés dont l’objet est la propriété ou l’exploitation.

« Le candidat à l’investissement foncier devra montrer patte blanche, expliquer le montant de la transaction, comment il souhaite exploiter et avec quelle personne, de manière à respecter les exploitants éventuellement en place ». Il devra aussi indiquer l’activité qu’il souhaite développer et quel marché il espère conquérir.

« Parce que si cet investissement – et c’est là qui faut distinguer investissement et accaparement – sert à aider le jeune agriculteur qui s’installe ou à maintenir l’exploitation agricole existante, pourquoi faudrait-il offrir à la Safer un droit de préemption ? »

Des Safer en EPF et un contrôle des structures rénové

Car les Safer n’ont pas été imaginées, rappelle-t-il, pour contrôler l’activité, ou alors « il faut repenser leurs missions, peut-être également songer à transformer leur statut, puisque ce sont des sociétés anonymes qui poursuivent un but non lucratif… Pourquoi ne pas songer à les faire glisser en établissement public, leur permettant éventuellement, comme les EPF (établissements publics fonciers locaux ou d’État), d’imaginer des rentrées fiscales ? ».

Hubert Bosse-Platière mise en revanche sur un autre outil, le contrôle des structures, à condition cependant de le rénover. Car « dans l’affaire des Chinois, il n’a pas atteint son objectif. Le contrôle des structures a été inventé pour contrôler l’activité lorsqu’il y a transfert du fait d’exploiter. Ce n’était pas le cas dans l’Indre ». Il propose ainsi de changer la logique du contrôle des structures, afin de pouvoir vérifier, même quand il y a une cession de part à un associé non exploitant, comment la personne va exploiter, à travers, encore une fois, le permis d’exploiter.

Attirer les investisseurs par un bail cessible révisé

En parallèle de ce dispositif, Hubert Bosse-Platière retient le bail cessible pour mieux protéger l’agriculteur, et « essayer d’attirer les investisseurs, faute de loyer attractif en France, empêché par le statut du fermage ».

« Un bail librement cessible, à l’instar d’un bail commercial, pourrait ainsi permettre d’espérer, au moment du départ à la retraite, la cession d’un bail – qui s’accompagne souvent du fonds agricole – et qui permette éventuellement d’augmenter le loyer ». Dans le bail cessible, on peut en effet aller jusqu’à 50 % au-delà des maxima autorisés pour les baux à long terme, « et, de fait, attirer des investisseurs dans l’agriculture ».

Mais, là aussi, l’outil doit être toiletté au préalable. « Le bail cessible ne fonctionne pas pour des raisons juridiques. Or, il serait assez simple pour les juristes de corriger les principales malfaçons des baux cessibles, en le sortant d’abord du statut du fermage. »

Il faudrait aussi régler la question du montant de l’indemnité d’éviction, la manière de fiscaliser le pas-de-porte… « Personne ne sait ce qui se passe au bout de 9 ans pour le renouvellement. Est-ce qu’un notaire peut faire un bail cessible de 18 ans, avec plusieurs périodes de renouvellement ? »

Tout cela nuit aujourd’hui à la propagation de l’outil que le juriste estime être, pourtant, le seul capable de respecter l’équilibre de la liberté économique et de la gestion du fermier.

Rosanne Aries